این روزها در کارزار انتخاباتی این نکته مطرح می‌شود که رکود در بازار مسکن در نتیجه سیاست‌های دولت روی داده و در صورت رونق بخش ساخت‌وساز مشاغل زیادی ایجاد خواهد شد. پیش‌فرض‌های این باور؛ رخ دادن رکود در این بازار به خاطر سیاست‌های دولت و ایجاد اشتغال هر دو در معرض نقد هستند. حال آنکه این طور نیست. در بازار مسکن مداخله دولت مرکزی حداقلی و مداخله و ابزار دولت‌های شهری حداکثری است.
واقعیت آماری بازار این است که در نیمه اول سال ۱۳۹۵ فعالیت‌های بخش مسکن ۱۳درصد به گفته بانک مرکزی و 9.7درصد به گزارش مرکز آمار ایران از مدت مشابه سال گذشته کمتر بوده است. در بهمن ماه ۱۳۹۵ تعداد معاملات مسکن در شهر تهران به ۱۵٬۶۳۱واحد رسیده که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 4.5درصد کاهش داشت. بنا به نتایج سرشماری سال ۱۳۹۵در فاصله سال‌های۱۳۹۰و ۱۳۹۵ کل واحدهای مسکونی موجود در کشور از 21.7میلیون به 25.4میلیون افزایش پیدا کرده است. این یعنی ۱۷درصد رشد. در این فاصله خانه‌های خالی کشور از 1.67میلیون واحد به 2.59میلیون افزایش پیدا کرده است. این یک افزایش ۵۵ درصدی است که بیش از افزایش عرضه واحدهای مسکو نیست. در واقع ما در بازار شاهد وجود مازاد عرضه هستیم که با سرعتی بیشتر از افزایش عرضه رشد کرده است. در کلان‌شهر تهران ۱۳درصد واحدهای مسکونی خالی هستند. یعنی در شرایط فعلی بازار نه مالکان آنها و نه دول، تصمیم گرفته‌اند که آنها را نه اجاره بدهند و نه بفروشند.
بازار مسکن مانند هر بازار دیگری تابع کنش‌ها و واکنش‌های عرضه و تقاضاست. در شرایط فعلی ما شاهد هستیم که تعداد واحدهای عرضه شده از تعداد واحدهای تقاضا شده بیشتر است. این حالت زمانی رخ می‌دهد که قیمت بالاتر از قیمت تعادلی در بازار باشد. در شرایط فعلی قیمت تعادلی کمتر از قیمتی است که مالکان و سازندگان این واحدهای مسکونی مایل به دریافت برای دارایی‌شان هستند. هزینه فرصت حفظ این دارایی کمتر از تفاوت قیمت تعادلی و قیمت مورد تقاضای سازندگان و مالکان است و می‌توان گفت هزینه استهلاک این دارایی‌ها ناچیز است در نتیجه مالکان ترجیح می‌دهند این واحدها راکد بمانند و درآمدی تولید نکنند. این رویداد تنها وقتی ممکن است که در عمل در نتیجه شرایط موجود در بازار مسکن یک قیمت کف ایجاد شده باشد که از قیمت تعادلی بالاتر است. می‌توان استدلال کرد که وجود چنین قیمتی در بازار برخاسته از مدل کسب درآمد و جمع‌آوری عوارض شهری است.
شهرداری‌ها در ایران بیشتر با اتکا به عوارض نوسازی و فروش تراکم هزینه‌های خود را تامین می‌کنند در غیبت شفافیت در بودجه‌های شهری به ویژه بودجه شهرداری تهران و در حضور موارد بسیار هزینه‌ها نمی‌توان دقیقا سهم مالیات املاک را در مدل بودجه شهرداری‌ها مشخص کرد ولی می‌توان دید که مقررات شهری باعث کاهش نرخ استهلاک املاک شده است. زمانی که می‌بینیم مالکی ترجیح می‌دهد ملک خود را راکد نگهدارد این به این معناست که هزینه فرصت این کار متوجه او نیست. به خاطر فروش تراکم و در واقع دریافت مالیات ثابت و نه مالیات ارزش دارایی مالک که یک بار مالیاتی به شکل خرید تراکم پرداخت کرده است دیگر هزینه‌یی برای نگهداشتن این ملک متحمل نمی‌شود. در عوض در بازار ما شاهد رکود و کاهش مبادلات می‌شویم و در واقع از یک پیامد ناخواسته رنج می‌بریم. در شرایط فعلی بازار مسکن ایران درحال عبور از دورانی است که بی‌شباهت به بازار مسکن ایالات متحده در فاصله سال‌های ۱۳۸۸تا ۱۳۹۳ نیست. در این دوره مازاد انباشت شده عرضه مسکن آنقدر زیاد بود که فعالیت‌های ساخت‌وساز به شدت کاهش پیدا کرد. خروج از رکود اقتصادی همراه با فروش این مازاد بود و از سرگیری فعالیت‌های
ساخت‌وساز در بازار را به دنبال داشت. تفاوت در اینجاست که در یک اقتصاد رقابتی مالکان که هم هزینه استهلاک دارایی‌شان را می‌دهند و هم معمولا متعهد به بازپرداخت اعتبارات بانکی دریافت شده هستند، انگیزه داشتند تا به محض آنکه قیمت تعادلی به سطحی رسید که زیانشان را حداقل کند، ملک را واگذار کنند. از آنجا که نه آن ساختار رقابتی در بازار اعتبارات بانکی در ایران وجود دارد و نه هزینه استهلاک دارایی متوجه مالکان است چنین انگیزه‌یی در بازار مسکن وجود ندارد.
این استدلال که دیگر پول در دست مردم نیست نیز به نظر اشتباه است. مردم هنوز صاحب پولشان هستند ولی به دلیل این رکود آن را در جای دیگری سرمایه‌گذاری کرده‌اند. از سوی دیگر زمانی که بازاری نمی‌تواند به قیمت تعادلی برسد، سرمایه‌گذاران نمی‌توانند به آن اعتماد کنند. وجود هزاران واحد خالی در بازار مسکن برای هر سرمایه‌گذاری نشانه وجود مانع بر سر راه رسیدن بازار به تعادل است. برای فعال‌سازی بازار تعریف هزینه‌های استهلاک املاک به شکلی که در محاسبات مالکان به حساب آید لازم و ضروری است. نمی‌توان از دولت و رییس قوه مجریه انتظار داشت که مالکان را به زور وادار به فروش کنند ولی می‌توان پرسید، شهرداران کی متوجه می‌شوند که نمی‌شود تا ابد تراکم‌های میلیاردی فروخت تا هزینه‌های نگهداری شهری پر از خانه‌های خالی را تامین کرد. همچنین باید پرسید در چارچوب کدام تئوری اقتصادی دولت مقصر رکود در بازاری است که قانونگذار اصلی آن شوراها هستند؟
