مسکن یکی از بزرگترین چالشهای اقتصاد ایران طی سه دهه گذشته بوده است. روند رو به رشد شهرنشینی در ایران که منجر به سهم 75درصدی شهرنشینها از جمعیت ایرانیان شده است از یک سو و تمرکز این جمعیت در برخی کلانشهرها باعث محدودیت در عرضه مسکن مطلوب شده است. طبق قانون اساسی داشتن یک مسکن مطلوب حق هر ایرانی است اما موانع زیادی وجود دارد که باعث شده بخش عمدهیی از جمعیت جوان ایرانی همچنان دستیابی به یک مسکن مناسب را آرزوی دور و دراز بدانند. طبق اصل 3 قانون اساسی، دولت موظف است برای نیل به اهداف مذکور در اصل دوم این قانون، همه امکانات خود را برای تامین این امور به کار ببرد. مورد 12 این اصل نیز به «پیریزی اقتصادی صحیح و عادلانه بر طبق ضوابط اسلامی جهت ایجاد رفاه و رفع فقر و برطرف ساختن هر نوع محرومیت در زمینههای تغذیه و مسکن و کار و بهداشت و تعمیم بیمه» اشاره دارد. طبق این بند از اصل 3، دولت وظیفه دارد برای رفع هر نوع محرومیت در زمینه مسکن مناسبات اقتصادی را به گونهیی مطلوب ترتیب دهد و انتظار این است که زمینه دسترسی به مسکن شخصی برای هر یک از خانوارها در کشور فراهم شود. در واقع با توجه به رفاه خانوار و حداقلی از
ضروریات مکان زندگی، حداقلی از واحدهای مسکونی شخصی باید در دسترس همه افراد در جامعه باشد.
اما در شرایط فعلی قریب به یکسوم از هزینههای خانوارهای شهری را مسکن به خود اختصاص میدهد و متاسفانه بیش از یکسوم از جمعیت ایران یعنی بالغ بر 18میلیون نفر در کشور بد مسکن هستند که از این تعداد حدود 10میلیون نفر در حاشیه شهرها سکونت دارند. طبق آمارها در سال 93 بیش از 25 درصد از خانوادههای ایرانی در مسکن اجارهیی زندگی کردهاند و 3.5درصد از جمعیت در خانههایی زندگی میکنند که تنها یک اتاق دارد. ضمن آنکه مساله مسکن در ارتباط نزدیک با فقر است و نتایج یک تحقیق علمی که با تکنیک تحلیل عاملی انجام گرفته در میان 43 شاخص به این نتیجه رسیده است که عامل مسکن اصلیترین عامل تبیینکننده فقر در شهر تهران بوده است.
اما باید دانست بازار زمین شهری مانند هر بازار دیگری یک پدیده پیچیده است، حتی زمانی که تحلیلگران با اطلاعات و دادههای یکسان و مشابه به تحلیل آنچه در بازار زمین اتفاق میافتد، میپردازند، به نتایج متفاوت و بعضا متضادی میرسند. بازار پیچیده زمین شهری به وسیله بسیاری از نیروها، عناصر و بازیگران شکل میگیرد. در تمام مناطقی که شهرنشینی سریع در آنها یک هنجار و قاعده است، بازار زمین عرصهیی است که در آن دولتها، بخش خصوصی، دلالان، صاحبان نفوذ و قدرت، مالکان زمین، ساکنان حلبیآبادها و دیگران به ایفای نقش میپردازند. اگر تمام ساکنان شهرها به زمین با خدمات و زیرساختهای مکفی برای کار و زندگی خود دسترسی داشته باشند، دیگر نیازی به مداخله دولت نیست، اما در دنیای واقعی اینگونه نیست و تامین زمین و مسکن متناسب با استطاعت مالی مردم نیازمند مداخله دولت است، اما این مداخلات باید با احتیاط انجام شود و آثار آن شناخته شود. برخی مداخلات دولت میتواند قدرت بازار را به نفع فقرا و حتی کل جامعه کنترل کند و از تعداد بازندگان نوسانات بازار زمین بکاهد و برخی مداخلات میتواند فرصتی برای دلالان و رانتخواران باشد.
در این میان اما تعاونیهای مسکن را میتوان نمونههای موفق در تسهیل شرایط دستیابی به مسکن مطلوب دانست. محیطهایی که با اشتراک مساعی مردم و حمایتهای قانونی میتوانند 10سال زمانی که هر خانواده ایرانی برای تهیه مسکن باید در انتظار باشد را کاهش دهند. در ماده 43 و 44 قانون اساسی تعاونیها به عنوان بخشهای فعال اقتصادی صراحتا به رسمیت شناخته شدهاند. در حال حاضر بیش از 11هزار تعاونی مسکن در کشور وجود دارد و طبق آخرین گزارشهای وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی در بخش تعاونیهای مسکن مهر ۱۰هزار و ۸۰۰ تعاونی فعال هستند که یکمیلیون و ۶۰۰ هزار نفر در آنها عضو هستند و این تعاونیها بیش از ۵۰هزار نفر هیاتمدیره دارند. طی سه دهه گذشته بیش از 2 میلیون 600 هزار واحد مسکن توسط تعاونیها ایجاد شده است که یکمیلیون 400هزار از این تعداد با حمایت تعاونیهای مسکن مهر بوده است.
با این حال مشکلات جدی در پیش روی تعاونیها خودنمایی میکند که یکی از مهمترین آنها از دست رفتن سرمایه اجتماعی این تعاونیهاست. متاسفانه در سالهای اخیر به دلیل فقدان مکانیسمهای نظارتی دقیق در موارد متعددی شاهد تبدیل تعاونیهای مسکن به محلی برای کلاهبرداری بودیم و همین عامل صدمات غیرقابل جبرانی به این تعاونیها زده است. ضمن آنکه فقدان حمایتهای مالی قدرتمند از سوی دولت نیز سبب شده است تا تعاونیها در شرایط بغرنج اقتصادی مثل رکود چندساله اخیر توانمندی ایستادگی را نداشته باشند و به دلیل فقدان منابع مالی عملا نتوانند پروژههای مسکونی خود را به نهایت برسانند. یکی دیگر از مشکلات اساسی تعاونیها را شاید بتوان تشکیل دولت بنیان آنها دانست. در حالی که در اغلب کشورهای توسعه یافته تعاونیها جنبههای مردمی به شکل واقعی دارند نقش دولت و سایر نهادهای عمومی در تشکیل این بخش در ایران بسیار بالاتر است و همین عامل نیز باعث شده تا مدیریت دولتی عملا بر این بخش نیز سایه بیفکند و خلاقیتهای مردمی حذف شود.
با این حال به نظر میرسد با توجه به وجود بافت فرسوده در شهرها، ضرورت دارد تا از توانمندیهای تعاونیها در این زمینه بهرهگیری کرد. در همین تهران قریب به 17هزار هکتار بافت فرسوده وجود دارد اما روند بهسازی و نوسازی این بافتها بهشدت کند است به نحوی که تاکنون حداکثر 20درصد از این بافتها اصلاح شدهاند. از این رو، با فعال کردن تعاونیها در این زمینه و هدایت منابع مالی بانکی به این سمت میتوان ضمن پویاسازی تعاونیها چالش بافت فرسوده شهری را برطرف کند، اما پیش مقدمه این کار بازنگری در برخی قوانین و تسهیل حضور تعاونیها در این حوزه است که نیازمند همکاری همه قواست.