گروه راه و شهرسازی آزاده کاری
دولت یازدهم از زمان آغاز به کار تاکنون تلاش‌های بسیاری برای خروج بازار مسکن از رکود انجام داده که عمده آن در جهت افزایش قدرت طرف تقاضا از طریق تخصیص تسهیلات خرید مسکن نظیر تسهیلات صندوق یکم و اوراق تسهیلات تسه به متقاضیان بوده است. دیروز اما بانک مسکن جزییات اعطای وام به انبوه‌سازان و به عبارتی تقویت طرف عرضه را اعلام کرد. بر این اساس انبوه‌سازانی که در تهران و 6 کلان‌شهر دیگر شامل کرج، تبریز، مشهد، اهواز، شیراز و اصفهان، برای ساخت و سازهای صنعتی اقدام کنند، می‌توانند 130میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده بگیرند.
به گزارش «تعادل» و به نقل از روابط عمومی بانک مسکن، انبوه‌سازان به‌عنوان سازنده‌های واجد شرایط دریافت وام ساخت بدون سپرده بانک مسکن، متناسب با حجم پروژه، می‌توانند از دوره‌های زمانی مختلف برای اخذ تسهیلات مشارکت، استفاده کنند.
طول دوره مشارکت مدنی برای وام ساخت بدون سپرده، برحسب تعداد واحدهای مسکونی تعریف شده در پروژه ساختمانی، از 12 تا 36ماه، قابل تنظیم است. مدت اولیه 12ماه برای قراردادهای مشارکت مدنی برای آن دسته از ساخت و سازهایی است که حداکثر معادل 5 واحد مسکونی در پروژه ساختمانی، تعریف شده باشد.
همچنین بانک مسکن برای پروژه‌های دارای 6 تا 20واحد مسکونی، حداکثر مدت قرارداد مشارکت مدنی، معادل 18ماه درنظر گرفته است، به این معنا که سازنده از زمان دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، 18ماه فرصت دارد با استفاده از وام دریافت شده، نسبت به ساخت و تکمیل پروژه اقدام کرده و بعد از آن، باید نسبت به فروش اقساطی و بازپرداخت تسهیلات دریافتی، اقدام کند.
براساس ضوابط تعیین شده برای وام ساخت انبوه‌سازی، زمان اولیه قرارداد مشارکت مدنی برای پروژه‌های 21 تا 50واحدی، 51 تا 100واحدی و همچنین 101واحدی و بیشتر نیز به ترتیب معادل 24ماه، 30ماه و 36ماه درنظر گرفته شده است.
این زمان‌بندی برای طول دوره مشارکت مدنی، به صورتی تعیین شده که پروژه‌های پرواحد که علی‌القاعده عملیات ساخت و ساز آنها زمان‌بر خواهد بود، بتوانند در دوره زمانی بیشتری نسبت به پروژه‌های کم‌واحد، نسبت به بازپرداخت وام ساخت دریافتی اقدام کنند.
این گزارش حاکی است، نرخ سود این تسهیلات، 18درصد تعیین شده و برای دوره فروش اقساطی -انتقال وام ساخت به خریدار واحد مسکونی- نیز نرخ سود در همین سطح 18درصدی، درنظر گرفته شده است. یکی از مزایای این وام این است که انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران پروژه‌های ساختمانی برای دریافت آن نیازی به سپرده‌گذاری ندارند، در نتیجه سود واقعی تسهیلات، برابر با سود اسمی است و نرخ بازدارنده یا فاقد توجیه اقتصادی، محسوب نمی‌شود.
همچنین ویژگی مربوط به عدم شرط سپرده‌گذاری برای دریافت تسهیلات نیز محرک قابل‌قبول برای ساخت و ساز به حساب می‌آید چراکه سازنده‌ها در مقطع فعلی که بازار مسکن در حال خروج از رکود است، از حداقل نقدینگی، برخوردار هستند و شرایط لازم برای سپرده‌گذاری و انتظار بابت دریافت وام ساخت را ندارند. سقف تسهیلات مشارکت مدنی به ازای هر واحد مسکونی به سه روش سنتی و صنعتی و فناوری‌های نوین و انتقال تکنولوژی انجام‌پذیر است و در عین حال، میزان سقف تابعی از شهر محل ساخت، مختلف است.
دلایل شکست تحریک تقاضا
نکته مهم در اعطای تسهیلات مسکن این است که این تسهیلات تا چه اندازه توانسته در بازار مسکن تاثیرگذار باشد و آیا اعطای وام به انبوه‌سازان تاثیری در کاهش رکود بازار مسکن دارد یا خیر؟ این میزان وام چه کمکی به انبوه‌سازان می‌کند؟ اینها سوالاتی است که بیت‌الله ستاریان کارشناس مسکن و استاد دانشگاه در گفت‌وگو با «تعادل» به آن پاسخ می‌دهد. ستاریان با بیان اینکه تاکنون سیاست تحریک تقاضا به دلایل رکود حاکم بر اقتصاد پاسخگو نبوده است، تصریح کرد: واقعیت این است که تحریک تقاضا با اعطای تسهیلات ممکن نیست، بلکه نیاز به برنامه‌ریزی کامل و جامع دارد که در آن چندین ابزار مالی مختلف در راستای یکدیگر فعالیت کنند. وی ادامه داد: همان‌طور که شاهد بودیم تسهیلاتی که برای خریداران درنظر گرفته شد، نتوانست بازار را تحریک کند. شرایط سختی که برای دریافت وام درنظر گرفته بودند، مانع از این شد که متقاضیان به دریافت تسهیلات روی خوش نشان دهند و درنهایت این سیاست چندان موفق نبود.
جذابیت وام ساخت برای تعاونی‌ها
ستاریان با اشاره به وامی که بانک مسکن برای انبوه‌سازان درنظر گرفته، اظهار کرد: قطعا انبوه‌سازانی که با مشکل نقدینگی مواجهند، قادر به دریافت این وام نیستند و وام موردنظر، بیشتر به درد تعاونی‌های انبوه‌ساز و شرکت‌های شبه‌دولتی می‌خورد، زیرا در ایران انبوه‌ساز واقعی نداریم. تعاونی‌ها نیز می‌توانند با دریافت این وام پروژه‌های نیمه‌تمام خود را به پایان برسانند. یعنی اعطای این وام منجر به افزایش صدور جواز و پروانه ساختمانی نمی‌شود و تعداد خانه‌های تولیدی افزایش نخواهد یافت. این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه وام مذکور به کار شرکت‌های تعاونی انبوه‌سازی می‌آید، عنوان کرد: اکنون مشکل بازار نبود نقدینگی یا کمبود ساخت و ساز نیست، مشکل تحریک بازار تقاضاست. در شرایط فعلی نیاز موثر کاهش پیدا کرده اما نیاز مطلق بسیار زیاد است.
نیاز بازار به برنامه جامع
به گفته این کارشناس مسکن، راهکارهای متعددی برای خروج مسکن از رکود وجود دارد. اما ابتدا باید یک برنامه جامع برای مسکن تدوین شود و همه ابزارهای مالی هماهنگ با یکدیگر حرکت کنند.
وی ادامه داد: قوانین و مقررات نیاز به اصلاح دارند و مهم‌ترین آن این است که ساخت مسکن از شکل محلی‌سازی خارج شود. یکی از مشکلات اصلی بخش مسکن محدود بودن بخش خصوصی به منابع داخلی و دولتی است که نمی‌تواند به صورت مستقیم از منابع خارجی، فاینانس و سرمایه‌گذاری خارجی استفاده کند.
وی افزود: اگر شما بخواهید در هر جای دنیا در بخش مسکن سرمایه‌گذاری کنید، تسهیلات فراوانی به شما می‌دهند. اما امکان ندارد یک خارجی بتواند به راحتی در ایران حتی یک آپارتمان بخرد. این سوال خیلی اساسی است که چرا بخش خصوصی ما باید در استفاده از منابع خارجی محدود باشد؟ لذا به نظر من دولت باید زمینه را برای استفاده بخش خصوصی از منابع خارجی و آن هم به‌صورت مستقیم فراهم کند.
ستاریان با بیان اینکه برای خروج از این شرایط باید وضعیت تولید را بهبود ببخشیم، تصریح کرد: دولت باید زیرساخت‌ها را برای ساخت بیش از ۵میلیون واحد مسکونی در کشور فراهم و همچنین بستر را برای ورود بخش خصوصی آماده کند، در این صورت شاهد ساخت واحدهای مسکونی به شکل انبوه خواهیم بود.
به گفته ستاریان، بخش عظیمی از مشکلات مسکن مربوط به طرح‌های زیرساختی است و بخش دیگر تامین منابع لازم است. برای سر و سامان بخشیدن به بازار مسکن باید برنامه و طرحی جامع تدوین که در آن تمام جزییات درنظر گرفته شود.
وی اظهار کرد: به هیچ عنوان دولت نمی‌تواند با اعطای تسهیلات رکود بخش مسکن را آرام کند. از دیدگاه من شاید موقتا با چنین طرح‌هایی از رکود حاکم بر مسکن در بیایم، اما اگر برنامه جامع و کامل وجود نداشته باشد و البته عملیاتی نشود نه تنها مشکلات به قوت خود باقی خواهند ماند، بلکه ممکن است وارد رکود بسیار بزرگ‌تری شویم.
وی همچنین پیش‌بینی کرد که در زمستان سال جاری نیز شاهد اتفاق خاصی در بازار مسکن نخواهیم بود، اما در بهار سال آینده رشد قیمت را خواهیم داشت. افزایش قیمت، تولید، سرمایه‌گذاری و معاملات همیشه همزمان است و همان‌طور که گفتم این اتفاق در بهار سال آینده می‌افتد.
وام به درد انبوه‌سازان نمی‌خورد
در همین حال، حسن محتشم رییس انجمن انبوه‌سازان استان تهران اظهار کرده است که وام بدون سپرده ساخت مسکن به درد انبوه‌سازان نمی‌خورد.
محتشم با تاکید بر اینکه وام ساخت بدون سپرده بانک مسکن فقط برای شهرهای کوچک مناسب است، گفت: انبوه‌سازان به‌دلیل تاثیرگذاری بسیار ناچیز، رغبتی به استفاده از وام‌های ۱۱۰ تا ۱۵۰میلیون تومانی بانک مسکن ندارند.
وی با اشاره به اینکه به‌دلیل رکود حاکم بر اقتصاد، انبوه‌سازان نتوانستند از این وام‌ها استفاده کنند، تصریح کرد: چند دلیل وجود دارد که انبوه‌سازان نتوانستند از تسهیلات مذکور استفاده کنند؛ یکی آنکه برای تعدادی از انبوه‌سازان چک برگشتی پیش آمده باشد. وی در گفت‌وگو با تسنیم ادامه داد: دلیل دیگر اینکه انبوه‌سازان بدهکار باشند که شاید بدهی معوقه ناشی از وام‌های قبلی باشد یا اینکه بعضا به واسطه اشتباه بانک مسکن در بدهکار کردن انبوه‌سازان که ساخت و ساز مسکن مهر باشد. درحالی که وام مسکن مهر را انبوه‌سازان دریافت کرده‌اند اما این وام باید به‌نام متقاضی باشد که به‌دلیل آنکه پروژه‌ها هنوز به اتمام نرسیده قابل انتقال به متقاضیان نیست. رییس انبوه‌سازان استان تهران با یادآوری اینکه سررسید وام بانک مسکن رسیده است، اما بانک به غلط انبوه‌سازان را بدهکار می‌داند، اظهار کرد: این گروه از انبوه‌سازان نمی‌توانند وام‌های ساخت بانک مسکن را دریافت کنند. وی با تاکید بر اینکه وام‌های بدون سپرده ساخت فقط برای واحدهای کوچک متراژ در شهرستان‌ها و شهرهای کوچک مناسب است، بیان کرد: در نقاط حاشیه‌یی تهران نیز این وام می‌تواند کمک ناچیزی به ساخت و ساز کند و چندان به‌صرفه نیست.
