گروه راه و شهرسازی|
براساس نتایج یک پژوهش علمی یک رابطه همزمان بین بازارهای مالی مسکن و سایر بازارهای سرمایه وجود دارد. گسترش تامین مالی مسکن به توسعه بازارهای سرمایه کمک می‌کند و رشد بازارهای سرمایه نیز به توسعه تامین مالی مسکن کمک می‌کند. توسعه هر دو اینها منجر به رشد اقتصادی می‌شود. از طرف دیگر، توسعه تامین مالی توسط بازارهای سرمایه توسعه یافته، تقویت می‌شود.
براساس نتایج یک پژوهش علمی درباره «تامین مالی مسکن و رابطه آن با توسعه اقتصادی و کاهش فقر» که به تازگی در فصلنامه اقتصاد مسکن منتشر شده است، مطالعه 15کشور اتحادیه اروپا حاکی از آن است که رشد رهن‌ها به عنوان درصدی از رشد ناخالص داخلی تحت تاثیر مثبت مقررات‌زدایی بخش مالی بوده است. همچنین انتظار می‌رود که توسعه سالم و قابل‌توجه بازار رهن در ایجاد بخش مالی پایدارتر سهیم باشد. به‌طور کلی بانک‌های تجاری از کسب و کار وام‌های رهنی استقبال می‌کنند زیرا آنها را مستقیما با خانوارها و پس‌انداز بالقوه آنها و سایر کسب و کارها مانند بیمه مرتبط می‌کند. علاوه بر این، وام رهن به خانوارها برای خرید خانه معمولا ریسک کمتری دارد، زیرا اهمیت خانه برای مالکان بدان معناست که نکول وام‌های رهنی کمتر از سایر وام‌هاست.
در کشورهای توسعه یافته علاوه بر بازار اولیه، بازارهای ثانویه نیز گسترش یافته‌اند. در این بازارها ریسک و مالکیت وام‌های رهنی به شخص ثالث منتقل می‌شود. علاوه بر این اقتصاد‌های توسعه یافته دارای استراتژی‌های بازار سرمایه متنوع هستند که متشکل از سرمایه‌گذاران نهادی داخلی، ابزارهای بازار اوراق قرضه داخلی و جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی به علاوه سبد سرمایه‌گذاری بلندمدت است.
توسعه بازارهای ثانویه دارای مزایای مهمی برای اقتصاد است. اولا جریان وجوه را افزایش می‌دهد، عدم تطبیق جغرافیایی و سازمانی بین پس‌انداز‌کنندگان و قرض‌گیرندگان را از بین می‌برد. مجموعه‌یی از گزینه‌های تامین مالی را برای وام‌دهندگان اولیه فراهم می‌کند. ثانیا هزینه وام‌های رهنی را از طریق تخصیص کاراتر ریسک، کاهش می‌دهد. ثالثا می‌تواند قابلیت دسترسی به وام را با نرخ ثابت افزایش دهد که ریسک کمتری را به ویژه برای خانوارهای با درآمد پایین دارد. به‌طور کلی تامین مالی مسکن با استفاده از بخش مالی وسیع‌تر قابلیت دسترسی وجوه برای وام‌های مسکن را افزایش می‌دهد. به‌طور کلی سیستم‌های مالی بالقوه که دسترسی به وام‌های رهن را برای تمام خانوارهایی که برای‌شان چنین وام‌گیری‌هایی مناسب است فراهم می‌کنند از هر دو بازار اولیه و ثانویه برخوردار خواهند بود.
به نوبه خود، نقش مهم‌تر تامین مالی مسکن آن است که رشد اقتصادی را ترغیب می‌کند. این رابطه مشابه با رابطه بین بخش مالی و رشد اقتصاد است. طبق مرور جامعی که توسط بانک آسیایی صورت گرفته است، اجماعی وجود دارد که طبق آن توسعه بخش مالی ملی برای رشد اقتصادی با اهمیت است. نتایج این مطالعه آن است که بخش مالی قوی به رشد اقتصادی کمک می‌کند که از طریق تحرک و تجمیع پس‌اندازها تولید اطلاعات در مورد سرمایه‌گذاری‌ها و تخصیص سرمایه به شفاف‌سازی و کنترل سرمایه‌گذاری‌ها در شرکت‌ها به تسهیل تجارت تنوع‌بخشی، مدیریت ریسک و تسهیل مبادله کالاها و خدمات است.
یک «نسبت» کلیدی
شاخص اصلی عمق بازار رهن عبارت از نسبت بدهی رهن به تولید ناخالص داخلی است. در کشورهای نوظهور آسیایی این نسبت کمتر از کشورهای توسعه یافته است. کشورهای توسعه یافته معمولا بازارهای مالی مسکن بزرگی با نسبت بدهی با رهن بالاتر از 50درصد دارند. در برخی از این کشورها از قبیل هنگ‌کنگ، چین و سنگاپور تامین مالی از طریق رهن طی دهه‌های اخیر رشد سریعی داشته که به حدود 45درصد رسیده است. با وجود این، در اکثر کشورهای آسیایی این نسبت کمتر از 20درصد برآورد شده است.
الگوی حاصله این است که وام رهنی سرانه، همراه با سطح درآمد کشور افزایش می‌یابد. با وجود این، جهت علیت مشخص نیست. آیا رشد اقتصادی منجر به تضمین تامین منابع مالی مسکن می‌شود یا توسعه مالی مسکن سهمی در رشد اقتصاد دارد؟ طبق یافته‌های علمی، متغیرهایی وجود دارند که در اینجا نقش قابل‌توجهی دارند. متغیرهایی که با نسبت بدهی رهنی به تولید ناخالص داخلی همبستگی دارند و شامل ثبات حقوق قانونی قرض‌دهندگان و قرض‌گیرندگان به عمق اطلاعات اعتباری و تغییر‌پذیری تورم هستند. «دابل» می‌گوید که ثبات اقتصاد کلان و بازار کار پویا می‌تواند منجر به درآمد بالا و سنجش‌های مالی بزرگ‌تر شود که درنهایت باعث می‌شود تامین مالی مسکن بر سطح سرمایه‌گذاری تاثیر بگذارد.
با وجود این، رابطه قوی بین مقدار وام‌های رهنی با مقدار کل وام‌های کشور وجود ندارد. شاخص‌های متضادی را می‌توان به این حقیقت نسبت داد که حجم وام‌های رهن غالبا و قویا تحت‌تاثیر سیاست‌های تامین مالی و سیاست‌های ممکن دولت قرار دارند.
مکانیسم اثرگذاری تامین مالی بر عرضه
دابل بحث می‌کند که افزایش تامین مالی مسکن ممکن است اثر اولیه محدودی بر عرضه مسکن داشته باشد که تا حدودی به خاطر محدودیت در بازار زمین و زیرساخت‌هاست. اما نوسانات رو به بالای قیمت‌ها، سرانجام بازارهای زمین و ساختمان را ترغیب می‌کند که منجر به گسترش عرضه در میان‌مدت شود. از نظر مقطعی و زمانی تامین مالی مسکن مستقیما منجر به گسترش ساخت و ساز می‌شود. همچنین گسترش بخش مسکن از طریق دسترسی بیشتر به تامین مالی مسکن منجر به کاهش قیمت واحدهای مسکونی به طریق دیگری می‌شود. دابل توضیح می‌دهد: همان‌طور که دارایی‌های مسکونی با هزینه بالا ساخته می‌شود، به‌دنبال آن خانوارها را سوق می‌دهد تا خانه‌هایی با کیفیت پایین را ترک کنند به‌ویژه برای خانوارهای با درآمد پایین. علاوه بر این در مطالعه «مهتا» درخصوص سیستم مسکن در هند نشان داده می‌شود که اگر اعتبارات قابل دسترس باشد خانوارها اقدام به بهبود مسکن خود خواهند کرد. آنها همچنین مشاهده کردند، درحالی که افزایش در تامین مالی مسکن مطلوب است اما ممکن است عرضه مسکن نتواند به آن واکنش مناسب نشان دهد. بنابراین آنها اهمیت کشش عرضه به افزایش الگوی تقاضا را برجسته می‌کنند. در مورد تامین
مالی مسکن، این بدان معناست که فضای تامین مالی به اندازه کافی عمیق باشد، به‌طوری که تامین مالی رهن باید برای توسعه و دسترسی به زمین، ارائه زیرساخت‌ها و خدمات زیربنایی و بهبود در کیفیت مسکن فراهم شود.
جمعیت، شهرنشینی، زاغه‌نشینی
براساس این گزارش، جمیعت جهانی همراه با مردمی که به مسکن نیاز دارند در حال رشد است. جمعیت از 7میلیارد نفر در سال 2010 به 8.3میلیارد نفر در سال 2020 خواهد رسید. نیمی از این افزایش مربوط به آسیاست که بالغ بر 700میلیون نفر در پایان دهه سوم قرن نیازمند سرپناه خواهند بود. این منطقه در حال حاضر 60درصد جمعیت جهان را دارد که به‌تدریج به 58درصد در سال 2030 کاهش خواهد یافت.
تقاضا برای مسکن در واکنش به چند عامل به‌ویژه شهرنشینی و رشد جمعیت افزایش می‌یابد. درحالی که افزایش درآمد موجب بهبود مسکن می‌شود، وجود اقامتگاه‌های فاقد استاندارد در آسیا و سایر مناطق همچنان پابرجاست. وجود و گسترش محله‌های فقیرنشین که ویژگی آنها فقدان مواد و مصالح ساختمانی با دوام است، باعث ناامن شدن سرپناه ازدحام و فقدان آب سالم و بهداشت می‌شود. بیش از یک‌سوم جمعیت شهری در مناطق در حال توسعه در محله‌های فقیرنشین زندگی می‌کنند.
علاوه بر این یک همبستگی مستقیم بین زاغه‌نشینی و فقر خانوار از یک طرف و رشد پایین تولید ناخالص داخلی از طرف دیگر وجود دارد. در کشورهای درحال توسعه، توسعه اقتصادی منجر به بهبود شرایط مسکن می‌شود. اما علل اصولی پیچیده‌تر از رفاه و بهبود اقتصادی است. در طرف تقاضا، تامین هزینه مسکن در بسیاری از کشورها به خاطر فقدان امنیت مالکیت مسکن و نیز فقدان دسترسی به تامین مالی از طریق وام رهنی، تحت‌فشار قرار دارد. مشابه آن، بخش عرضه نیز به‌دلیل ناتوانی در عملکرد و ظرفیت بازارهای زمین، کار و تامین مالی با مشکل مواجه است. در چنین شرایطی فقرا غالبا مجبور به دنبال کردن راه‌حل‌های بی‌قاعده برای تامین نیازهای مسکن هستند که منجر به شکل‌گیری زاغه‌نشینی می‌شود.
