سرمایه‌گذاری در بخش ملک و املاک از گذشته یکی از مطمئن‌ترین و سودآورترین روش‌های سرمایه‌گذاری شناخته شده است. تنوع سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف بازار ملک یکی از رازهای جذابیت این بخش است به طوری که بنا به نیاز بازار و اقتضای شرایط اقتصادی و سیاست‌گذاری‌های دولتی شاهد افت خیز در بخش‌های مختلف صنعت ساخت و ساز در کشور بوده‌ایم. در این سال‌ها پس از تزریق بخش زیادی از بودجه کشور در بخش ساخت «مسکن مهر» شاهد تبعات این بی‌انضباطی بزرگ مالی که مستوجب به وجود آمدن دو رکود بزرگ در دو بخش اقتصاد عمومی به ویژه بخش مسکن شد، بوده‌ایم. این شرایط باعث چرخش جریان ساخت واحدهای مسکونی به سمت تجاری‌سازی واحدها شد به طوری که با افزایش سهم ساخت واحدهای تجاری تا حدود 10درصد از کل واحدهای درحال ساخت در قبال کاهش حدود 50 درصدی ساخت واحدهای مسکونی به خوبی این تغییر جهت سرمایه‌گذاری از بخش ساخت واحدهای مسکونی به تجاری را شاهد هستیم. اما چه عوامل و انگیزه‌هایی باعث این جهت‌گیری در بخش سرمایه‌گذاری تجاری شده است؟
این مقوله از دو منظر قابل بررسی است. ابتدا عوامل کاهنده انگیزه سرمایه‌گذاران در بخش ساخت واحدهای مسکونی و دوم عوامل ترغیب‌کننده سرمایه‌گذاران در بخش ساخت واحدهای تجاری. پس افزایش شدید قیمت مسکن در نیمه اول دهه 80 و سرازیر شدن سیل نقدینگی عمومی و به دنبال آن نقدینگی دولتی در طرح مسکن مهر شاهد سونامی ساخت واحدهای مسکونی در کشور بودیم که همانطور که قابل پیش‌بینی بود، نتیجه آن به وجود آمدن رکود تورمی شدید در بخش مسکن بود که تا به امروز گریبانگیر دولت و مردم است. ماحصل این رکود، افزایش ریسک نقد شوندگی و زمان بازگشت پول بود که عقب‌نشینی سرمایه‌گذاران در این بخش از بازار ملک را به دنبال داشته است. اما خلوت شدن بازار سرمایه‌گذاری در بخش ساخت واحدهای مسکونی به معنی خروج سرمایه از بازار ملک نبود بلکه این بار جذابیت‌های سرمایه‌گذاری در بخش ساخت واحدهای تجاری بیش از پیش سازندگان را به سمت خود جلب کرد. مهم‌ترین علت افزایش سرمایه‌گذاری در این بخش را می‌توان در حاشیه سود 3 الی 4 برابری ساخت این واحدها در زمان رکود سایر بخش‌های این بازار یافت که تا حد زیادی ریسک زمان بالای برگشت سرمایه را قابل تحمل کرده است به طوری که
امروزه املاک تجاری در تهران تا مرز 170میلیون تومان به ازای هر متر مربع نیز در برخی برج‌های تجاری معامله می‌شود. از طرف دیگر در بخش املاک تجاری کمتر با پدیده «خالی ماندن ملک» روبه‌رو هستیم به طوری که امروزه بخش قابل توجهی از املاک عمدتا اداری به دلیل عدم وجود فضای کافی و قیمت‌های متعادل‌تر نسبت به واحدهای تجاری از محل ساختمان‌های مسکونی تامین می‌شود. با نگاهی به آمار رو به رشد تقاضای راه‌اندازی واحدهای صنفی و با در نظر گرفتن جمعیت، شاهدیم تقریبا به ازای هر 38 نفر در کشور یک واحد صنفی توزیعی یا تولیدی- خدماتی وجود دارد که این میزان در سطح دنیا کم سابقه و حتی بی‌سابقه است. امروزه در کلان‌شهر تهران تقریبا به ازای هر 82 نفر یک واحد توزیعی- خدماتی وجود دارد. اما سرنخ اقبال کم سابقه به فعالیت در این واحدها را نیز می‌توان در رکود عمیق و اقتصاد مصرفی جست‌وجو کرد. کاهش درآمد عمومی افراد جامعه باعث حرکت جامعه به سمت مصرفی شدن و ناامیدی از توان سرمایه‌گذاری شده و سودآوری بالای بخش واسطه‌گری و کاهش سرمایه‌گذاری در بخش تولید باعث توسعه روزافزون صنف‌های خدماتی و واسطه‌یی و به تبع آن رونق در بخش املاک تجاری
شده است.
افت و خیزهای نامتوازن در سایر بخش‌های سرمایه‌یی کشور نظیر بازار طلا و ارز و بورس در کنار نبود نهادی توانمند در جهت برنامه‌ریزی و کنترل عملیاتی نقدینگی سرگردان جامعه باعث سوق دادن هر چه بیشتر سرمایه‌گذاران به این بخش شده است. اما در این بین نقش شهرداری‌ها و درآمدزایی ناشی از ساخت و فعالیت این واحدها را نیز نمی‌توان نادیده گرفت. عوارض دریافتی 5 تا 10برابری این واحدها نسبت به واحدهای مسکونی بخش بزرگی از درآمدهای شهرداری را پوشش می‌دهد و این به معنی ترغیب بیش از پیش سرمایه‌گذاران برای ورود به این بخش است. این تغییر جهت سرمایه‌گذاری از بخش مسکونی به تجاری به ویژه ساخت مجتمع‌های چند منظوره اداری-تجاری-خدماتی موجب به وجود آمدن برخی ناهمگونی‌ها در بافت شهری نیز شده است. ساخت این مجتمع‌ها در متراژهای تا 200هزار متر مربع بدون در نظر گرفتن شرایط و ظرفیت ترافیکی و بافت سنتی، فرهنگی و... شهری موجب دردسرهای بسیاری شده است.
اما چشم‌انداز درازمدت این تغییر رویه بدون دوراندیشی و برآورد درست و مطابق با نیاز جامعه می‌تواند موجب بروز نتایج مشابه در بخش ساخت واحدهای مسکونی شود. درحال حاضر سرانه واحدهای تجاری به نسبت کل جمعیت تفاوت فاحشی با استانداردهای بین‌المللی دارد و این زنگ هشدار اشباع بازار ساخت واحدهای تجاری در برخی کلان‌شهر‌ها را به صدا درآورده است. از سوی دیگر با ادامه روند کاهش سرمایه‌گذاری در بخش ساخت واحدهای مسکونی در بلندمدت شاهد به هم خوردن تعادل بازار عرضه و تقاضا در این بخش خواهیم بود که معضلات به مراتب عمیق‌تری نسبت به سایر بخش‌ها ایجاد خواهد کرد. از این رو مطلوب است نهادهای متولی برنامه‌ریزی شهری با توجه به نیازسنجی آینده بازار ملک و به دور از هر گونه منفعت‌طلبی کوتاه‌مدت نسبت به تعریف ظرفیت‌های فعلی و آتی بازار مسکن در بخش مسکونی و تجاری اقدام کنند. زیرا هر گونه عدم توازن در بازار تولید و عرضه مسکن در بخش مسکونی یا تجاری ضمن ایجاد تورم و حباب قیمتی کاذب موجب ضرر خریداران و در صورت عرضه مازاد بر تقاضا موجب متضرر شدن سرمایه‌گذاران این بخش خواهد شد.
