این روزها که بخش مسکن انباشت بیش از یکمیلیون خانه خالی را پشت سر میگذارد، نهادها و سرمایهگذاران سراسیمه این بخش هریک با ذره بین، بدنبال گرههای کور این رشته دراز میگردند و با کشف هرگره، با شعف خبر از حل قریب الوقوع مشکل رکود مسکن میدهند، گرهی که یک سر آن به خانههای خالی وصل است و سر دیگر آن به جیبهای خالیتر مردم.
در این بین هر ازگاهی یکی از مسوولان با ارائه طرحی خبر از موثر بودن نسخه شفا بخش خود برای بیدار کردن این غول خفته میدهد. در سالهای اخیر بدلیل تورم افسارگسیخته و کاهش شدید قدرت خرید مردم، جامعه به سرعت به سمت مصرفی شدن پیش رفته و عدم وجود نقدینگی، بخش سرمایهیی کشور را از پا انداخته است. بخش مسکن نیز که یکی از سرمایه برترین بخشهای اقتصاد کشور است از یک طرف با نبود جریان نقدینگی برای احداث و تکمیل طرحهای جدید و موجود روبهروست، و از طرف دیگر با قفل شدن سرمایهگذاریهای انجام شده در این بخش به دلیل عدم توان خرید عمومی دست و پنجه نرم میکند. همین ریسک بالای نقدشوندگی نیز تمایل سرمایهگذاران جدید را برای ورود به این بخش کم کرده است. در این بین عدهیی با استفاده از شرایط به وجود آمده و نیاز مردم، اقدام به کلاهبرداری در قالب طرحهای پیشفروش مسکن کردهاند. اگرچه در سالهای نه چندان دور راهحلهایی برای کاهش ریسک پیشخرید مسکن ارائه شد، اما عدم وجود یک ساز و کار منسجم و مرجعی پاسخگو برای اطمینان بخشی به خریداران و فروشندگان بهشدت محسوس است. اما راهحل جامع رفع عدم اطمینان در بخش پیشخرید و پیشفروش مسکن
چیست؟
حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی خبر داده است: در برنامه ششم توسعه در کنار توسعهیی شدن بانک مسکن یک نهاد تضمینی را در حال بررسی داریم. نهاد تضمینی نهادی است که به پیشخریداران مسکن و فروشندگان بازار مسکن بازار با ثباتی را اطمینان میدهد بطوریکه پیشخریدار از قیمت و واقعی بودن پروژه و سرمایهگذار از کافی بودن سرمایه در فرآیند ساخت و ساز اطمینان حاصل میکند.
اعلام این طرح در حالی است که طرحهای قبلی دولت در حوزه فروش قسطی مسکن در حد ابلاغ کاغذی باقی مانده است. طرح نهاد تضمینکننده اگرچه بسیار دیر، اما اقدامی لازم و ضروری در حوزه مسکن است. سالهاست اخبار بسیاری در مورد کلاهبرداریهای انجام شده در بخش پیشفروش مسکن به گوش میرسد که دولت با اجرای طرح صدور سند موقت اعیانی و ارائه کد رهگیری سعی در کاهش ریسک پیشخرید مسکن کرد. اما این طرح با دو نقص مواجه شد. ابتدا عدم پایبندی کامل فروشندگان به این طرح بود که مخصوصا در شهرستانها بسیار کمرنگ اجرا میشود. نقص دوم این طرح، جنبه یکطرفه و یکسویه آن نسبت به خریداران بود و در جهت کاهش ریسک کلاهبرداری در بخش پیشفروش مسکن بیشتر مورد تاکید قرار گرفته است، اما در سمت فروشنده هیچ تضمینی در اختیار وی نیست تا از تامین کامل و به موقع وجه ملک مطمئن شود. عدم توجه به این قسمت مشکلات بسیاری را برای هم سازندگان و هم خریداران واحدهای مسکونی بدنبال دارد، زیرا در صورت عدم تامین به موقع و کامل وجه پیشخرید ملک امکان تکمیل و تحویل به موقع همه واحدها میسر نمیشود. این عدم اطمینان و ریسک دوسویه لزوم ایجاد یک نهاد واسطهیی بین خریدار و
فروشنده را بیش از پیش نمایان میکند. اما وجود چنین نهادی مستلزم تعریف و اجرای ساز و کاری جامع و مانع و بدور از هرگونه موازیکاری است.
لزوم جامعیت این طرح یکی از اصول تضمینکننده آن است. وجود بانک اطلاعات کامل واحدهای در حال ساخت، تعامل با سازندگان و پایش مستمر پروژهها و همسویی بخشهای مرتبط با حوزه فروش مسکن میتواند در اجرای کاملتر این طرح مفید باشد. به دلیل گستردگی و پراکندگی موقعیت جغرافیایی این طرح، لزوم اجرای آن به صورت پایلوت در استانهای کمجمعیت را پررنگتر میکند.
همچنین ایجاد زیرساختهای نرم افزاری و سخت افزاری، پیش بینیهای قانونی، ادغام طرحهای قبلی و فعلی، تعیین نهاد نظارتی و تنظیم مقررات همسو بین دستگاههای ذیربط نیز در اجرای این طرح لازم است. پرهیز از موازیکاری مخصوصا در نهادهایی که در طرحهای قبلی تعیین شده بودند نیز برای حفظ انسجام و اعتماد مردم بسیار حائز اهمیت است.
اما نهادی که به عنوان متولی اجرای این طرح در نظر گرفته میشود نیز خود جای تامل دارد. بانکها به عنوان متولیان بازتوزیعکننده منابع مالی در حوزه تخصصی تعریف شده خود نباید به عنوان بخشی از ذینفعان وارد عرصه بنگاهداری شوند. از طرف دیگر نهادی که نقش تضمینکننده را دارد نباید خود یکی از طرفین معامله باشد، چون در این صورت رعایت اصل بیطرفی دور از دسترس است. بانکها در سالهای اخیر به عنوان یکی از رقبای اصلی بخش خصوصی به خصوص در حوزه مسکن نقش بسیار پررنگی در افزایش قیمت در دو دهه اخیر داشتهاند. رویهها و اصول و قواعدی که امروز در بازار غیررسمی پیشفروش مسکن نیز میگذرد میتواند به عنوان بخشی از راهحل مورد توجه قرار بگیرد. اما باید توجه داشت تنها مانع پیشفروش مسکن عدم وجود اطمینان بین خریدار و فروشندگان بخش مسکن نیست. ترجیعبند همه طرحها و راهکارهای خروج از بحران رکود مسکن و رونق این بخش، توجه به افزایش رشد اقتصادی و رشد درآمد عمومی افراد جامعه است. تا زمانی که سطح درآمد عمومی جامعه تا حدی افزایش پیدا نکند که مردم قادر به سرمایهگذاری در بخش مسکن شوند، نمیتوان به موثر بودن این طرحها دل بست. فقط جریان نقدینگی عمومی قادر است چرخهای از حرکت ایستاده این آسیاب عظیم را به حرکت درآورد. بخشی که بهصورت مستقیم و غیرمستقیم چراغ بیش از 400 صنف مرتبط با خود را روشن میکند.