گروه راه و شهرسازی|شهلا روشنی|
در حالی که تغییرات نرخ رشد میانگین قیمت مسکن طی فروردین تا انتهای مهر امسال تک رقمی بوده است، میزان تغییرات حجم معاملات خرید مسکن در پایتخت، در این مدت، دو رقمی گزارش شده است. براساس گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران، طی 7 ماه اول امسال، 4میلیون و 365هزار و 700 تومان بوده که این رقم در مدت مشابه سال قبل معادل 4میلیون و 198هزار و 900تومان گزارش شده است. که به این ترتیب سطح قیمت در این فاصله 3.9درصد رشد پیدا کرده است. همچنین تعداد معاملات خرید آپارتمان در شهر تهران طی 7ماه اول امسال، برابر با 93هزار و 524فقره بوده که این میزان در 7 ماه اول پارسال برابر با 84هزار و 96 قرارداد اعلام شده است. با وجود رشد 11درصدی معاملات خرید مسکن در هفت ماه اول امسال، معاملات خرید آپارتمان در مهرماه، نسبت به مدت مشابه سال قبل، به همین میزان دچار سکته پاییزی شد. این گزارش همچنین از ریزش حجم معاملات خرید مسکن طی مهرماه امسال خبر می‌دهد. بر مبنای تازه‌ترین آمار اعلام شده از سوی بانک مرکزی، حجم معاملات خرید مسکن در شهر تهران طی مهرماه امسال در مقایسه با ماه گذشته (شهریور 95) معادل 27.7درصد کاهش یافته
است. همچنین حجم معاملات خرید آپارتمان در پایتخت طی مهرماه امسال در مقایسه با مدت مشابه سال قبل (مهر 94) به میزان 10.6درصد کاهش داشته است. متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان طی مهرماه امسال در مقایسه با ماه قبل، 1.6 و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل (مهر 94) معادل 5.9درصد افزایش نشان می‌دهد. به گونه‌یی که متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران طی مهرماه امسال، 4میلیون و440هزار تومان گزارش شده است که این میزان در شهریور امسال، 4میلیون و 370هزار تومان و در مهرماه سال گذشته، 4میلیون و 193هزار تومان بوده است.
بر اساس همین آمارها در هفت ماه سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 84هزار و 96 واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 18.5- درصد کاهش نشان می‌دهد.
در هفت ماه سال 1394، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 4میلیون و 198هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل 0.2درصد افزایش نشان می‌دهد. ا توجه به گزارش بانک مرکزی، سراغ کارشناسان صنعت ساختمان رفته‌ایم و از آنها پرسیده‌ایم که چگونه در 7 ماهه نخست سال 1395 (به خصوص مهر ماه) با وجود افت معاملات، قیمت‌ها رشد داشته است.
تهاتر و افزایش کاذب قیمت‌ها
بهروز سرابندی، رییس مرکز توسعه صنعتی ساختمان در پاسخ به سوال ما که چگونه در مهر ماه امسال با وجود کاهش معاملات، قیمت‌ها 5.9 درصد افزایش داشته است، گفت: بر خلاف آنچه در ظاهر امر تصور می‌شود، معاملات امروز بازار مسکن نه به صورت نقد که به صورت تهاتر انجام می‌شود. مثلا مالکان به جای دریافت پول در قبال زمین یا مجتمع مسکونی بزرگ متراژ، آپارتمان نوساز کوچک متراژ دریافت می‌کنند. معامله‌یی که در آن بیش از 80درصد ارزش معامله به صورت نقد بین طرفین معامله رد و بدل نمی‌شود.
سرابندی افزود: در این حالت اگر چه مشاوران املاک و دفاتر ثبت اسناد میزان ارزش املاک مورد معامله را ثبت می‌کنند و هزینه مورد نظرشان را از طرفین می‌گیرند اما در واقع پولی رد و بدل نمی‌شود. در این صورت زمانی که معامله ثبت می‌شود، هر یک از طرفین ارزش ملک خود را اعلام می‌کنند و چون هر کس می‌خواهد ملکش را با ارزش جلوه کند، قیمت بالایی اعلام می‌کند و دفتر مورد نظر بر اساس نقل قول افراد قیمت‌ها را ثبت می‌کند اما در اصل معامله که تبادل ملک به جای ملک است، تغییری ایجاد نمی‌کند. بنابراین فقط معامله غیر نقد افزایش یافته است. مطمئن باشید در معاملات نقدی افزایش قیمتی در کار نیست. این همان موضوعی است که در اصطلاح عامی گفته می‌شود «یر به یر»
سرابندی اظهار کرد: شبیه اتفاقاتی از این دست هم در اوایل اسفند 94 افتاد. زمانی که شهروندان تهرانی متوجه شدند که در سال آینده قرار است صدور پروانه گران شود، برای گرفتن پروانه هجوم آوردند اما ساخت و‌سازی بر خلاف ظاهر امر صورت نگرفت.
وی درباره آمار‌های بانک مرکزی در مورد اجاره هم گفت: در بخش اجاره چون امکان تهاتر در بازار وجود ندارد، می‌توان گفت به اندازه تورم قیمت‌ها افزایش پیدا کرده است؛ یعنی حدود 10درصد. به هر حال نیاز متقاضی به سمت اجاره گرایش پیدا کرده است.
از او پرسیدیم که سازندگان چه زمانی وارد بازار می‌شوند که پاسخ داد: تا مساله تحریم‌ها بطور کامل از بین نرود و بانک‌ها و شرکت‌های خارجی معتبر در ایران سرمایه‌گذاری نکنند، رکود صنعت ساختمان ادامه پیدا می‌کند.
آمارها با تورم سنجیده شوند
احمدرضا سرحدی، کارشناس مسکن نیز در این رابطه گفت: اینکه اعلام می‌شود با وجود کاهش بیش از 10 درصدی معاملات مسکن در مهر ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، 5.9درصد افزایش قیمت اتفاق افتاده است، بدین معنا نیست که مسکن گران شده است چرا که قیمت مسکن باید بر اساس نرخ تورم سنجیده شود. در حال حاضر اگر چه آمار‌های رسمی نرخ تورم را 10درصد اعلام می‌کنند، اما واقعیت‌های تورم جامعه بالاتر از این ارقام را نشان می‌دهد. بنابراین نه تنها مسکن ارزان نشده است، بلکه بیش از 4درصد از نرخ تورم عمومی جامعه عقب مانده است.
سرحدی با بیان اینکه تورم مسکن از نرخ سود بانکی و کالاهای عمومی جامعه پایین‌تر است، اظهار کرد: اینکه با وجود کاهش معاملات در مهرماه افزایش قیمت را شاهد بوده‌ایم، موضوع جدیدی نیست. این اتفاق در سال‌های گذشته هم افتاده اما به دلیل اینکه این رشد کمتر از تورم بوده، کسی صحبت از تورم در بخش مسکن نکرده و بالعکس همه معتقدند این رکود در چند سال اخیر عمیق‌تر هم شده است.
وی درباره رشد اجاره امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل هم گفت: نیاز‌های موجود در بخش مسکن قابل چشم پوشی نیست. بدین معنی که چنانچه کسی نتواند مسکن را برای خرید تهیه کند، مجبور است نیاز‌هایش را در بازار اجاره پاسخ دهد. به‌طور طبیعی در شرایط حاضر که قدرت خرید مردم تناسبی با قیمت مسکن ندارد، مردم رو به بازار اجاره آورده‌اند؛ بنابراین بر خلاف بازار خرید و فروش این بخش رونق پیدا کرد. اما این رونق باعث گرانی و تورم فراتر از نرخ تورم عمومی نشد چرا که بسیاری از مالکان که نتوانستند خانه‌هایشان را در بازار به قیمت مطلوب عرضه کنند، خانه‌هایشان را در بازار رهن و اجاره عرضه کردند و این افزایش عرضه، منجر به جلوگیری از افزایش قیمت‌ها شد. به گونه‌یی که هم‌اکنون اجاره تقریبا متناسب با نرخ تورم سالانه است.
از سرحدی در مورد تاثیر تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم بر بازار پرسیدیم که او پاسخ داد: این وام‌ها از طرفی به دلیل محدود بودن، کوتاهی دوران بازپرداخت و از همه مهم‌تر میزان اقساط، تاثیر بسیار محدودی بر بازار گذاشته و تحولی ایجاد نکرده است. ضمن اینکه متقاضیان باید یک سال مبلغ 40میلیون تومان را در بانک‌ها سپرده‌گذاری کنند.
وی در مورد آینده مسکن هم گفت: قطعا تا پایان عمر دولت یازدهم اتفاق جدید نخواهد افتاد. در تمام دنیا وضعیت به گونه‌یی است که هر چه به زمان انتخابات نزدیک‌تر می‌شویم، بازار حالت صبر و انتظار را در پیش می‌گیرد.
علت گران شدن مسکن
ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز به «تعادل» گفت: این روال غیر طبیعی نیست. اما مهم این است که رکود افزایش پیدا کرده است. به هر حال، تولید مسکن چند سالی است که متوقف شده و طبیعی است که بعد از چند سال که مسکن به بازار عرضه نشده، آرام‌آرام دچار کمبود عرضه هم بشویم و خواه و ناخواه اثراتی بر قیمت مسکن بگذارد. این روند بی‌شک در سالیان آینده هم شدت پیدا می‌کند. به هر حال تقاضا در بخش مسکن بر خلاف بخش عرضه، کم نمی‌شود.
رهبر در مورد افزایش 10درصدی اجاره‌بها در مهر ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال 94 نیز اظهار کرد: اجاره با خرید و فروش معمولا نسبت عکس دارد. وقتی کسی نتواند نیازش را در بازار خرید تامین کند، متقاضی برای اجاره افزایش می‌یابد و قیمت‌ها تا حدودی روند صعودی پیدا می‌کنند.
رهبر اضافه کرد: در مقطع زمانی هستیم که ممکن است تغییر و تحولاتی در دولت به وجود بیاید و قطعا فعالان منتظر انتخابات خواهند ماند. پس از آن هم تغییری ایجاد نمی‌شود، مگر اینکه دولت طرح عظیمی در مقیاس مسکن مهر در پیش بگیرد و امتیازاتی را برای سازندگان قائل شود. آنچه مسلم است روال کنونی و طرح‌هایی مانند صندوق پس انداز مسکن یکم نمی‌تواند منجر به اتفاقات مثبت در بازار شود. عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران در پاسخ به این سوال که رکود اخیر چه تفاوتی با دوره‌های قبلی رونق و رکود داشته است، گفت: تقریبا هر 5سال یک بار این اتفاق می‌افتاد. در گذشته این روند حدود دو سال طول می‌کشید و مجدد بازار به تعادل می‌رسید. اما در چهار سال اخیر وضعیت اقتصادی، برنامه‌های دولت، کاهش قیمت نفت و همچنین افزایش تحریم‌ها منجر به طولانی شدن رکود شد و این سیکل بازار را از روال طبیعی خودش خارج کرد.
