گروه جهان طلا تسلیمی|
حدود یک سال پیش، بازارهای سهام چین سیاست‌گذاران اقتصادی را دچار دلهره و حمله عصبی کرده بود. امروز هم بازار املاک و مستغلات چین است که چه در داخل و چه در خارج از این کشور نگرانی‌های بسیاری ایجاد کرده است. بخش املاک و مستغلات، حدود یک‌چهارم از تقاضا در دومین اقتصاد بزرگ جهان را تشکیل می‌دهد و فروپاشی این بازار به‌طور قطع علاوه بر مشکلات داخلی، در خارج نیز تاثیرات منفی بر جا می‌گذارد. اما مساله اینجاست که چین می‌تواند از این فروپاشی فاجعه‌بار جلوگیری کند؛ اما طبق شواهد امر، توانایی اجرای اصلاحات اساسی موردنیاز برای رفع مشکلاتی که به نوسان در بازار منجر شده‌اند و در بلندمدت خطرناک هستند را ندارد.
یک دلیل برای خوش‌بینی به امکان پیش گیری از بحران این است که عامل خطر شناسایی شده است. با افزایش بهای املاک و مستغلات در بسیاری از شهرهای بزرگ، برای نمونه بیش از 30درصد در سال در شهرهایی همچون شانگهای، شنژن و نانجینگ، حتی کارشناس اقتصادی ارشد بانک مرکزی چین نیز درمورد «حباب» بازار مسکن هشدار داده است. وانگ جیانلین، ثروتمندترین مرد چین و یکی از توسعه‌دهندگان بازار املاک و مستغلات، ماه پیش حتی پا را فراتر هم گذاشت و حباب بازار مسکن را «بزرگ‌ترین حباب در تاریخ»، توصیف کرد. کارشناسان اقتصادی بانک‌های خارجی، دلالان محلی و اندیشکده‌های ملی نیز هشدارهای مشابهی داده‌اند. امسال، افزایش شدید وام مسکن هم به این نگرانی‌ها دامن زده است. وام مسکن در ماه‌های جولای و آگوست نزدیک به 80درصد از وام‌های جدید بانکی را تشکیل می‌داد.
دولت به‌طور قطع، علائم خطر را مشاهده کرده است. در دو هفته گذشته در برخی مناطق، قوانین سختگیرانه‌یی برای خرید املاک به اجرا گذاشته شده و این مساله نشان می‌دهد که دولت سعی دارد به شهرداری‌ها اعلام کند باید از شدت گرفتن بحران در مناطق تحت کنترل خود جلوگیری کنند. تدابیر سخت‌گیرانه که معمولا افزایش درصد پیش‌پرداخت نقدی را شامل می‌شوند، می‌توانند تاثیرگذار باشند.
باوجود انفجار اخیر در وام مسکن، خانواده‌های چینی هنوز ترازنامه خوبی دارند. در عین حال، دولت که در سال گذشته برای جلوگیری از وام‌دهی‌های پنهانی که به شکل‌گیری حباب بازار سهام دامن زد، اقدامی نکرد امسال به سرعت جلوی دلالی‌های مالی غیربانکی را گرفت که وام‌دهی به خریداران املاک برای پوشش مبلغ ودیعه نقدی را آغاز کرده بودند.
وقتی عرضه و تقاضا با هم نمی‌خواند
تغییر وضعیت در بازار مسکن چین همچنین یادآور این مساله است که تقاضا در این بازار تا چه اندازه سیری‌ناپذیر باقی مانده است. موسسه رتبه‌دهی فیچ تخمین زده که برای برآورده کردن تقاضا در سال‌های2015 تا 2030 ازسوی افرادی که به شهرها نقل‌مکان می‌کنند و قصد خرید خانه‌های بهتری را دارند، به حدود 800میلیون مترمربع، تقریبا برابر با مساحت سنگاپور، مسکن جدید نیاز است. اگرچه چین در سال‌های اخیر حدود یک‌میلیارد مترمربع خانه‌سازی داشته است، اما بازهم مقدار تخمین‌زده شده توسط فیچ برای 15سال آینده، قابل‌توجه است.
با این حال، به‌نظر می‌رسد درنتیجه سیاست‌گذاری‌های غلط دولت، بازار موجود برای همه این خانه‌های ساخته شده و در حال ساخت، با مشکلات جدی مواجه است. بزرگ‌ترین مشکل این است که سیاست‌گذاری‌های دولت ساخت خانه‌هایی را که مردم بخواهند در آنها زندگی کنند، غیرممکن کرده است. از آنجا که دولت سعی دارد از توسعه بیشتر کلان‌شهرها جلوگیری کند، در این شهرها زمین‌های اندکی برای ساخت‌وساز موجود است. کمبود زمین سبب افزایش قیمت می‌شود و سازندگان و خریداران هر دو مجبورند برای به‌دست آوردن ملک موردنظر خود، بهای بیشتری پرداخت کنند.
ازسوی دیگر، در شهرهای کوچک فهرست بلندبالایی از املاک فروخته نشده وجود دارد. دولت هم برای مداخله و تغییر شرایط رقابتی کنونی تلاش چندانی نمی‌کند. هماهنگ کردن عرضه و تقاضا معمولا خیلی موردتوجه قرار نمی‌گیرد، چراکه فروش زمین یکی از منابع اصلی تامین درآمد دولت‌های محلی است.
خانه؛ سرمایه‌ای برای آینده
یکی دیگر از مشکلات، از نظام مالی تحت‌فشار ناشی می‌شود که فرصت‌های سرمایه‌گذاری در آن محدود است. کنترل سرمایه‌گذاری خارجی به‌صورت قانونی را غیرممکن می‌کند، بانک‌های دولتی نرخ سپرده‌گذاری را بسیار پایین نگه می‌دارند و بازار سهام هم که به‌شدت نوسان دارد. با این حساب، املاک به موردی جذاب برای اندوختن دارایی‌های اضافی تبدیل شده است. طبق نظرسنجی‌ها، حدود یک‌پنجم از افرادی که این روزها در چین املاک خریداری می‌کنند، قصد سکونت در ملک مزبور را ندارند و می‌خواهند سرمایه‌گذاری کنند. شرکت‌های دولتی هم که تجارت اصلی خود را به سختی پیش می‌برند و در عین حال نمی‌خواهند اصلاحات انجام دهند، برای جبران مافات به بازار املاک روی آورده‌اند.
اقدامات صورت گرفته برای آرام کردن بازار مسکن در بسیاری از شهرهای چین، هیچ ربطی به رسیدگی به مشکلات مطرح شده ندارد. جای تعجب هم نیست! این مشکلات از درگیری ذهنی دولت در این مورد ناشی می‌شوند که چگونه به‌طور همزمان رشد اقتصادی سریع را حفظ کند و در عین حال با خطر سقوط ناگهانی مواجه نشود و اینکه چگونه به بازارها اجازه شکوفایی بدهد و در عین حال، بازار را تحت‌کنترل داشته باشد.
با این حال، می‌توان امیدوار بود که درمورد بازار مسکن، راه‌حل‌هایی وجود دارد و در دسترس هستند. چین باید با بازگشایی نظام مالی پیش برود و از آن مهم‌تر، سیاست‌گذاری خود درمورد فروش زمین را به‌طور اساسی اصلاح کند. در غیر این صورت، جنون در بازار املاک و مستغلات در شهرهای بزرگ این کشور همچنان ادامه می‌یابد و این انفجارهای کوچک درنهایت روزی به انفجاری بزرگ منجر می‌شوند.
