گروه راه و شهرسازی| آزاده کاری|
حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفت: دولت باید در بازار مسکن ناظر، هدایتگر و تسهیل‌کننده باشد و در حوزه مسکن باید سیاست‌های مالی، تولید و فناوری در کنار مسائل اجتماعی دیده شود.
هر چند معاون وزیر راه و شهرسازی از کاهش نقش دولت در بازار مسکن سخن گفته و معتقد است نقش دولت باید ناظر و تسهیل‌کننده باشد، اما واقعیت این است که تامین مسکن در کنار تامین غذا، بهداشت و آموزش بر عهده دولت‌هاست و تاریخ نشان می‌دهد در تمام جوامع، چه سوسیالیستی که اقتصادی دولت‌محور دارد و چه لیبرال که بر مبنای اقتصاد آزاد شکل گرفته، پیگیری این چهار ضلع از اهداف و وظایف اصلی حکومت‌ها و به‌طور خاص قوای مجریه بوده است. همچنین طبق نص صریح قانون اساسی در اصول 29 و 43، تامین حداقل سرپناه برای تمام شهروندان ایرانی در حوزه وظایف حاکمیت طبقه‌بندی شده است.
ناظر بودن دولت مشکلی را حل نمی‌کند
در همین رابطه مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «تعادل» این گفته مظاهریان را که دولت باید در بازار مسکن ناظر، هدایتگر و تسهیل‌کننده باشد را جمله زیبایی خواند و گفت: این جمله مانند این است که برای تمام بیماران یک نسخه بپیچند که نسخه اشتباهی است. وی با بیان اینکه دولت نباید فقط ناظر بر روند بازار مسکن باشد، اظهار کرد: وظیفه دولت این است که باتوجه به شرایط اقتصادی جامعه، قدرت خرید مردم، وضعیت کارخانجات و امکان عرضه و تقاضا، تصمیم به دخالت یا عدم دخالت در حوزه مسکن بگیرد. نجفی با تاکید بر اینکه عدم دخالت دولت قطعا اتفاق خوبی برای بازار مسکن در شرایط کنونی نخواهد بود، تصریح کرد: دولت علاوه بر اینکه باید نقش هدایتگری و تسهیل‌کنندگی خود را حفظ کند، موظف است خریداران و سازندگان را کمک کرده و راه را برای آنها هموار کند. البته منظور از کمک به معنای دخالت دولت نیست؛ زیرا دولت‌ها هیچ‌گاه دخالت‌کننده خوبی نبوده‌اند. به گفته وی، یکی از کارها در این زمینه مشورت با اقتصاددانان است که متاسفانه دولت هیچ‌گاه با اقتصاددانان صداقت نداشته است.
شکست بزرگی به نام مسکن مهر
نجفی با اشاره به اینکه مسکن مهر اوج سیاست‌های حمایتی برای خانه‌دار شدن مردم بود که شکست بزرگی بر بخش مسکن و اقتصاد کشور وارد کرد، گفت: نمی‌خواهم بگویم مسکن مهر طرح اشتباهی بود اما از همان ابتدا در مکان‌یابی و انتخاب پیمانکاران اشتباهات بسیاری صورت گرفت و نتیجه آن یک طرح شکست خورده با سرمایه‌های هدررفته شد. وی با اشاره به تسهیلات مسکن و نقش کمرنگ این تسهیلات در بازار اظهار کرد: نکته قابل توجه این است که سود تسهیلات درکشورهایی همچون ژاپن زیر یک درصد، امریکا 3.5درصد است. در کشور ترکیه و همسایه ما نرخ بهره وام مسکن برای بازپرداخت اقساط تنها 75/0درصد، در هند با جمعیت میلیاردی سود وام مسکن 4/5درصد و در اتحادیه اروپا نیز به صورت جمعی در پرداخت‌های بالای 20سال زیر 8درصد سود تعیین کرده‌اند. حال در کشور ما سود تسهیلات مسکن 13درصد (و به تازگی 5/9درصد) عنوان شده است، اما در زمان سررسید (نهایتا 12ساله) شما در قبال 80میلیون تومان وام مبلغی نزدیک به 180میلیون تومان باید پرداخت کنید. بنابراین عجیب نیست که اعطای تسهیلات نیز نتوانست این بازار را تکان دهد.
قیمت زمین اصلاح شود
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به اصلاح قیمت‌گذاری زمین گفت: دولت باید بحث قیمت‌گذاری زمین را حل کند. با انجام این کار قیمت مسکن کاهش پیدا کرده و تعداد بیشتری شانس خانه‌دار شدن خواهند داشت. ضمن اینکه این کار در کشورهای پیشرفته معنایی ندارد. از سوی دیگر دولت موظف است تسهیلات را در اختیار سازندگان واقعی مسکن قرار دهد و شرایط را برای ساخت و ساز تسهیل کند.
به عقیده این کارشناس، دولت در 3سال گذشته نتوانسته گامی جدی جهت خانه‌دار شدن مردم بردارد. وی عنوان کرد: مسکن جزو نیازهای ضروری محسوب می‌شود و باید در اولویت برنامه کاری دولت‌ها قرار بگیرد و تبدیل به دغدغه اصلی آنها شود.
نجفی با بیان اینکه بهترین راه برای خانه‌دار شدن مردم تسهیل روند خرید یا ساخت مسکن است، اظهار کرد: اجرای صحیح طرح‌هایی همچون مسکن اجتماعی یا صندوق پس‌انداز جوانان، اعطای تسهیلات مناسب با درآمد و توان اقشار متوسط و ضعیف که درآمدشان کمتر از سود و پرداخت اقساط وام مسکن باشد، سرمایه‌گذاری با سود تضمین شده برای مشارکت عموم و سپردن کار به بخش خصوصی متعهد با ایجاد فضای رقابتی و نظارتی ازجمله سیاست‌هایی است که می‌تواند به خانه‌دار شدن مردم کمک کند. علاوه بر این استفاده از الگو و تجربه کشورهای موفق در امر سیاست‌گذاری مسکن نیز باید مورد توجه دولت‌ها قرار گیرد.
سیاست‌گذاری چندوجهی
آن‌گونه که حامد مظاهریان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی گفته است، سیاست‌گذاری در امر مسکن چندبخشی است و مربوط به یک حوزه و سازمان نیست و به همین دلیل، در این زمینه بحث‌های مربوط به سیاست‌های مالی، سیاست‌های مرتبط با تولید، فناوری و حتی حقوقی باید در کنار مسائل اجتماعی و با هم دیده شود.
مظاهریان تولید و عرضه مسکن مناسب را موضوع دیگری برشمرد که جزو سیاست‌های کلی است و گفت: ما نیازمند نهادهای توسعه‌یی و نهاد ضمانت هستیم تا بتوانیم در دنیای امروز، مسکن را به سمتی ببریم که دولت بدون آنکه وارد چرخه ساخت و ساز شود، بتواند تنظیم‌کننده، حامی و هدایتگر بازار باشد. دو نهاد توسعه‌یی و نهاد ضمانتی در کشورهایی که توانسته‌اند بحث مسکن را حل کنند، جزو زیرساخت‌های پایه‌یی است.
مظاهریان همچنین تاکید کرد: ابزارهای مالیاتی یکی از ابزارهای اجرایی مناسب است که می‌تواند به اهداف توسعه‌یی در بخش مسکن کمک کند. در حالی که هم‌اکنون در جاهایی به نظر می‌رسد که ابزارهای مالیاتی مشوق تولید نیست و باید اصلاحی در آنها صورت بگیرد.
به گفته این مقام مسوول و سیاست‌گذار حوزه مسکن، زمین و نحوه واگذاری زمین یکی از مباحث مهم حوزه مسکن است. اکنون حدود ۵۵درصد قیمت مسکن ناشی از ارزش زمین است و برای کنترل قیمت زمین شرط اول آن است که مدیران شهری درک مشترکی از سیاست‌های توسعه شهری و سیاست‌های زمین داشته باشند تا بتوانند با اجرای این سیاست شفافیت در بازار زمین را حاکم کنند.
تامین مسکن اقشار کم‌درآمد
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، مسکن اجتماعی باید در قالب یک نظام فراگیر اجتماعی و سیاست‌های رفاه همگانی شکل بگیرد. در حال‌حاضر، بخش‌های مختلفی داریم که توزیع یارانه‌های رفاهی را انجام می‌دهند که متاسفانه علاوه بر آنکه مسکن در آنها کم وزن است، یکپارچه هم نیستند.
مظاهریان ادامه داد: در همه کشورهایی که موفق بودند؛ یک سیاست واحد و فراگیر اجتماعی وجود داشته تا ضمن هم‌افزایی به خانوارها برای خانه‌دار شدن، کمک و دسترسی خانوارها به مسکن را هموار کند.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه کاهش دامنه مداخله دولت در ساخت و ساز، توافق سیاست‌گذاران کلان مسکن است، تاکید کرد: دولت باید افزایش نقش حاکمیتی خود را دنبال کند، ناظر بازار باشد و بتواند با الزاماتی که در ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و زیست‌محیطی به عمل می‌آورد تولید مسکن را افزایش دهد. حامد مظاهریان افزود: این سیاست در وزارت راه و شهرسازی دنبال می‌شود که به جای آنکه سیاست‌های توسعه منفصل از شهرها دنبال شود توجه به هسته مرکزی شهرها اولویت یابد و نگاه توسعه‌یی به هسته‌های درونی شهرها باشد، زیرا هسته مرکزی شهرها هم دارای زیرساخت‌های مناسب است و هم خدمات شهری در آنها فراهم است.
خروج فروش‌تراکم از دستور کار شهرداری
مظاهریان با تاکید بر اینکه شهرداری‌ها باید درآمدهای پایدار داشته باشند و کسب درآمد از محل فروش تراکم را کنار بگذارند، تصریح کرد: درآمدهای پایدار کمک می‌کند تعارض و تضاد منافع بین مدیریت‌شهری و مردم پیش نیاید و شهرداری‌ها بتوانند به وظایف اصلی خود که ایجاد توازن در شهر است، بپردازند و لازم است کسب درآمد از طریق فروش تراکم از برنامه‌ها و دستور کار شهرداری‌ها خارج شود.
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در مورد تامین مسکن خانوارهای جوان که مورد تاکید وزیر راه و شهرسازی هم بوده و جزو اهداف کوتاه‌مدت وزارت راه و شهرسازی برای سیاست‌گذاری در حوزه مسکن است، گفت: جهت‌گیری برنامه‌هایی که توسط وزارت راه و شهرسازی دنبال می‌شود به سمت خانوارهای تازه تشکیل شده و گروه‌هایی است که برای نخستین‌بار صاحب خانه می‌شوند. این سیاست، سیاست مقبولی در جامعه است زیرا توجه خود را معطوف به خانوارهایی کرده که شغل دارند و با کاهش بار مسکن در درازمدت می‌توانند به بخش مولد جامعه تبدیل شوند.
