دولت مالک 2/35 درصد از کل زمین‌های ذخیره تهران است
گروه راه و شهرسازی نیره خادمی
گزارش‌های طرح تفصیلی تهران نشان می‌دهد طی‌سال‌های 86 تا91 مجموع زمین‌های ذخیره پایتخت در تمامی پهنه‌های(سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت) 633 قطعه با وسعت 5028هکتار بوده اما در سال‌های اخیر براساس آنچه رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران می‌گوید، بسیاری از این اراضی بزرگ مقیاس تهران در فرآیند پروژه‌های شهری با پیمانکاران تهاتر شده است، در عین حال شهرداری هیچ آمار دقیقی از این پروژه‌ها به شورا نمی‌دهد.
براساس مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی در چارچوب اهداف و چشم‌انداز کلی طرح جامع شهر تهران در سال 86، در سال 87 مقرر شد که در هر یک از پهنه‌های چهارگانه کلیه اراضی و املاک بزرگ مساحت یک هکتار و بیشتر(به جز فضاهای سبز موجود) که در عملکرد خاص هر یک از پهنه‌ها تعیین تکلیف نمی‌شوند به ذخیره‌سازی نوسازی شهری اختصاص یابد تا با هدف بازسازی و نوسازی بافت فرسوده شهر به عنوان سرریز و تعادل‌بخشی جمعیت متراکم و کمبود سرانه خدماتی این بافت‌ها پس از تصویب در کمیسیون ماده 5 شهر تهران مورد استفاده و بهره‌برداری قرار گیرند.
به همین منظور کلیه اراضی و املاک بزرگ با مساحت یک هکتار و بیشتر ازجمله اراضی خالی بزرگ و فضاهای باز باقی مانده شهر یا املاک و اراضی با عملکردهای نامتجانس شهری از قبیل انبارهای کالا و کارخانجات قدیمی برای رفع کمبودهای اساسی شهر و در اولویت اول برای سرریز و تعادل‌بخشی جمعیت و خدمات بافت‌های فرسوده شهری و در فرآیند بازسازی، نوسازی و بهسازی آنها معین شدند تا حسب مورد پس از تهیه طرح‌های توجیهی و تصویب در کمیسیون ماده 5 مورد بهره‌برداری قرار گیرند.
طبق این پهنه بندی‌ها، پراکندگی ذخایر زمین در 5 حوزه شمال- شرق، جنوب- شرق، جنوب- غرب، شمال- غرب و حوزه مرکزی به ترتیب 89 قطعه، 168قطعه، 152قطعه، 206قطعه و 18قطعه با وسعت 5028 هکتار است که کمترین وسعت زمین حدود 191هکتار در حوزه مرکزی و بیشترین وسعت زمین نیز حدود 2113هکتار در حوزه شمال- غرب بوده است.
منطقه 22 دارای بیشترین ذخیره زمین
البته دسته‌بندی ذخایر زمین از لحاظ وقوع در 4 پهنه‌بندی(سکونت، فعالیت، مختلط، حفاظت) در تهران ملاحظات جالب‌تری هم دارد به طوری که از همان سال‌ها منطقه 8 در میان مناطق 22گانه تهران در هیچ کدام از پهنه‌های نام برده زمین ذخیره‌یی نداشته و بعد از آن نیز منطقه 15تهران تنها نزدیک به 3هکتار زمین ذخیره شده آن هم فقط در پهنه سکونت (R) داشته است.
در این میان اما ذخایر زمین در منطقه 22 با وسعت 738هکتار در پهنه فعالیت(تجاری، اداری و...) و نزدیک به 328هکتار پهنه سبز و باز در صدر همه مناطق پایتخت بوده اما بررسی‌ها در این منطقه نشان می‌دهد، بسیاری از زمین‌های این منطقه به شدت مورد هجوم برج‌سازان قرار گرفته تا جایی که اخیرا نیز پیروز حناچی، معاون شهرسازی و معماری وزارت راه و شهرسازی از آن به عنوان قطار از ریل خارج شده یاد کرده است.
بعد از منطقه 22 منطقه 21تهران با 495هکتار دارای بیشترین زمین ذخیره شده در پهنه فعالیت بوده درحالی که هیچ پهنه مختلطی در این منطقه وجود نداشته است. مهم‌تر اینکه پهنه حفاظت سبز و باز در منطقه یک تهران بعد از منطقه 22 با وسعتی حدود 240هکتار در مرتبه بعدی قرار داشته آن هم در شرایطی که طبق بررسی‌های شورای عالی معماری و شهرسازی کشور عمده مصوبات کمیسیون ماده 5 برای تغییر کاربری در این منطقه با هدف تغییر کاربری باغ و باغ مسکونی به بلندمرتبه‌سازی اداری- تجاری و مسکونی- تجاری بوده ضمن اینکه بیشترین تقاضاها هم برای زمین‌های هزار تا ۵ هزار متر در این کمیسیون برای منطقه یک وجود داشته است.
دسته‌بندی ذخایر زمین از لحاظ وقوع در پهنه‌بندی‌ها طی‌سال‌های 86 تا91 همچنین گویای این مطلب است که ذخایر زمین تهران در پهنه سبز و باز در 9منطقه (6، 8، 10، 11، 12، 14، 15، 16و 17) صفر بوده و هیچ ذخیره‌یی نیز در پهنه سکونت 5 منطقه تهران (3، 6، 8، 9 و11) وجود نداشته است.
دولت؛ زمین‌دار بزرگ در تهران
اطلاعات دسته‌بندی ذخایر اراضی تهران از لحاظ نوع مالکیت به تفکیک مناطق 22گانه نشان می‌دهد که 35.2درصد کل زمین‌های ذخیره پایتخت تحت مالکیت دولتی، 7.2درصد آن تحت مالکیت شهرداری، 11.7درصد تحت مالکیت خصوصی، 26.8درصد مختلط و 19.1درصد آن مالکیت نامشخص در بازدیدهای میدانی بوده است.
در حوزه پراکنش ذخایر در بافت فرسوده هم جز مناطق 7، 9، 10، 11، 12، 17، 20 بقیه مناطق تهران هیچ فضای ذخیره‌یی نداشته‌اند و در کل 0.3درصد با وسعت 11.2هکتار سهم ذخایر در بافت فرسوده بوده است.
آخرین آمارهای رسمی از زمین‌های ذخیره شده پایتخت در شرایطی به دست «تعادل» رسید و منتشر می‌شود که طی 9سال گذشته تراکم‌فروشی و تغییر کاربری در تهران به شدت افزایش یافته و از مسوولان عالیرتبه کشوری تا نمایندگان شورای شهر تهران همگی به این موضوع معترف بوده‌اند. اما شهرداری هرگز نه تنها زیر بار تغییر کاربری‌ها یا تجاری‌سازی‌های تهران نرفته است بلکه آمار دقیقی هم از این موارد منتشر نکرده تا بدانیم از این میزان اراضی ذخیره شده چند هکتار در شهر تهران باقی مانده است.
تلاش برای دسترسی به آمارهای جدید
محمد سالاری، رییس کمیسیون معماری و شهرسازی شورای شهر تهران هم گفت‌وگویی که با «تعادل» داشت به همین موضوع اشاره کرد. او می‌گوید: گزارش اخیر درباره وضع موجود در سال 86 است و ما در تلاش هستیم تا آمارهای وضعیت کنونی را به دست بیاوریم. به هر حال مهم است بدانیم در مدت 9ساله اخیر چه میزان از این زمین‌ها از بین رفته است.
او با اشاره به اینکه شهرداری تهران در این زمینه آماری نمی‌دهد، می‌افزاید: البته درحال حاضر هم به یک سری اطلاعات در این زمینه رسیده‌ایم اما مستندات بیشتری لازم است، چون کار کمی مشکل است به خصوص اینکه شهرداری یک سری اطلاعات در این زمینه دارد اما به ما نمی‌دهد و ما داریم از طرق دیگر به اطلاعات دستیابی پیدا می‌کنیم.
زمین‌های بزرگ تهران کم است
پژمان پشمچی‌زاده، معاون معماری و شهرسازی شهرداری تهران اما پاسخ جالبی در این باره دارد. او به «تعادل» می‌گوید: مجوزهای ما در حوزه کار و فعالیت تنها 3درصد کل مجوزها بوده است. شما دنبال چه چیزی هستید؟
دنبال این هستید که بدانید که شهرداری در این سال‌ها چقدر «مال» ساخته شده است؟ میزان ساخته شده در زمینه کار وفعالیت در مقابل تمامی مجوزهای صادر شده خیلی کم است و علت آن عدم رونق اقتصادی است. اتفاقا نگاه ما این است که بیشتر فضای کسب و کار را گسترش بدهیم.
پشمچی‌زاده درباره اراضی ذخیره شده بزرگ مقیاس پایتخت نیز می‌گوید: کلا اراضی درشت دانه در تهران خیلی کم داریم به این شرح که 63 درصد پلاک‌های ما زیر 200متر 34درصد از پلاک‌های ما نیز زیر 100متر هستند بنابراین اراضی بزرگ به معنایی که شما می‌گویید خیلی در تهران وجود ندارد.
با وجود این سخنان اما رییس کمیسیون معماری و شهرسازی درباره عملکرد شهرداری تهران در حوزه تراکم‌فروشی یا فروش املاک و اراضی شهرداری تهران با استناد به شورایاری‌های محلات می‌گوید: در نشست شورایاری‌های محلات برخی از این افراد مطرح می‌کنند که وقتی به دنبال املاک و اراضی بزرگ یا متوسط مقیاس یا حتی قطعه‌های کوچک می‌روند تا برای تامین سرانه‌های محل از آن استفاده کنند بعد از ماه‌ها پیگیری متوجه می‌شوند که ملک در فلان پروژه تهاتر شده و دیگر متعلق به شهرداری تهران نیست.
