تامین مالی مسکن اصولا یا مبتنی بر پس‌اندازهای شخصی است یا مبتنی بر نظام تامین مالی بازار پول و سرمایه. اولی را نظام تامین مالی درونی و دومی را نظام تامین مالی بیرونی می‌نامند و هرچه سطح اقتصاد توسعه‌یافته‌تر و نظام تامین مالی عمیق‌تر باشد، نظام تامین مالی مسکن هم بیرونی‌تر خواهد بود. بنابراین هرچه نظام تامین مالی مسکن بیرونی‌تر باشد، یعنی نهادهای مدرن تامین مالی مسکن بهتر طراحی شده‌اند و سن نخستین مالکیت و طول عمر ساخت افزایش می‌یابد و ساخت به شکلی مناسب‌تر صورت می‌گیرد. اقتصاد ایران در طول سال‌های گذشته عمدتا به نظام درونی تامین مالی مسکن گرایش داشته، هرچند گام‌هایی به سوی نظام تامین مالی بیرونی برداشته شده است. اما هنوز نسبت وام مسکن به ارزش آن پایین و گرفتن وام برای وام‌گیرندگان جوان دشوار و نقش پس‌اندازهای فردی در تامین مالی مسکن چشمگیر است.
در همه جوامع امروزی، نظام‌های تامین مالی مسکن بیرونی با درجه‌های مختلف در دسترس هستند و خانوارها می‌توانند برای تامین مالی مسکن خود به این ابزارها متوسل شوند. درجه کارایی نظام تامین مالی مسکن بیرونی، نشان‌دهنده پیشرفته‌بودن نظام تامین مالی مسکن است که در این صورت تامین مالی از طریق بانک‌ها، نهادهای اوراق بهادارسازی، وام‌های رهنی و صندوق‌های وام و پس‌انداز صورت می‌گیرد. به عبارت دیگر، بازار پول و بازار سرمایه دست در دست هم این کار را پیش می‌برند. در سال‌های اخیر دو تغییر اساسی در شرایط بازار مسکن اتفاق افتاده است: اول، میزان تقاضا برای تسهیلات مسکن افزایش یافته و موانع مقرراتی و قانونی تشکیل نهادهای حوزه رهنی به درجات مختلف رفع شده است. دوم، بانک‌ها و نهادهای مالی هم راحت‌تر می‌توانند تسهیلات بدهند، هم وثیقه تسهیلات را اجرایی کنند. در راستای این تغییرات و به‌مدد تلاش‌های وزارت مسکن و شهرسازی، بانک مسکن و گریزناپذیری از حرکت به سمت نظام تامین مالی بیرونی، خوشبختانه دیروز خبر انتشار و فروش نخستین مرحله از اوراق رهنی مسکن به ارزش 300میلیارد تومان منتشر شد. البته، این رقم کوچک‌تر از آن است که بخواهد بازار مسکن
اقتصاد ایران را به تحرک درآورد و رکود سه سال گذشته بر بازار مسکن را یک‌شبه از بین ببرد. انتظار شوک درمانی نباید از تشکیل بازار رهنی ثانویه داشت، اما این آغاز راه است. اما تشکیل بازار رهن ثانویه، فروش اوراق قرضه رهنی با پشتوانه وام‌های رهنی مسکن و استفاده از پول ناشی از خرید این اوراق برای تامین مالی دوباره مسکن می‌تواند گام‌گذاشتن در مسیر حرکت به سوی یک نظام تامین مالی مسکن بیرونی و کارا باشد که البته، طول می‌کشد تا میوه آن به بار بنشیند.
اما موضوع مهم‌تر این است که پول ناشی از فرآیند فروش این اوراق برای تامین مالی مسکن بانک‌محور مورد استفاده قرار گیرد و این امر مستلزم رفع بروکراسی بسیار دست و پاگیر اعطای وام مسکن در بانک‌هاست. همچنین نسبت ارزش وام به ارزش مسکن در ایران پایین است و حداکثر 40-25درصد از ارزش ملک را در کلان‌شهرها پوشش می‌دهد که باید این نسبت افزایش یابد. باید دید تشکیل بازار رهن ثانویه چگونه می‌تواند به رفع این مشکل کمک کند. از سوی دیگر، مساله مدیریت ریسک در بازار رهن ثانویه بسیار مهم است. تامین مالی مسکن همانند هر تامین مالی دیگری، ریسک‌های خاص خودش را دارد و در صورت نبود مقررات کارا، این ریسک‌ها می‌توانند زمینه بروز بحران‌های مالی را فراهم آورند که بحران مالی 2008-2007 اخیرترین نمونه آن است که مقررات کفایت سرمایه و دستورالعمل‌های اعتبارسنجی و رتبه‌بندی مشتریان به خوبی کار نکردند و آربیتراژ قانونی و دورزدن قانون توسط نهادهای مالی تامین مالی مسکن، اسباب لازم برای شکست کارآمدی نظام تامین مالی مسکن را فراهم کرد. اما انتشار این اوراق و فروش آنها را به فال نیک بگیریم و منتظر اقدامات مدبرانه‌تر از سوی سیاست‌گذارانی باشیم که بی‌شک از تجارب بین‌المللی در این زمینه درس می‌گیرند.
