گروه راه و شهرسازی|
تاکنون انتقادهای بسیاری نسبت به بلاتکلیفی درباره دریافت برخی مالیات‌های حوزه مسکن ازسوی مسوولان و کارشناسان حوزه مسکن ارائه شده است، به عنوان نمونه چندی پیش معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه‌و‌شهرسازی به ضرورت اصلاح و بازنگری قانون مالیات‌ها درحوزه زمین و مسکن اشاره کرد که تکرار این موضوع نشان از اهمیت ساماندهی به مالیات‌های این بخش دارد ضمن اینکه نگاهی به سهم مالیات‌های حوزه مسکن در اقتصاد کشور نیز اهمیت توجه به این بخش را دوچندان می‌کند.
در حالی که سهم مسکن در اقتصاد به ۳۹ درصد رسیده است اما نسبت «درآمد مالیاتی بخش مسکن» به «تولید ناخالص داخلی» به عنوان یکی از پارامترهای سنجش عملکرد مالیات‌ها درسال 91 حدود 0.14درصد بوده است. این در حالی است که در عمده کشورهای جهان، نسبت درآمد حاصل از مالیات‌های بخش مسکن به تولید ناخالص داخلی، در فاصله سال‌های 1990 تا 2012 از روند تقریبا ثابتی برخوردار بوده؛ به‌طوری‌که در کشورهای OECD (عضو همکاری‌های اقتصادی) این نسبت معادل 9/1درصد و در سایر کشورها حدود 59/0درصد است که به مراتب بیشتر از ایران است، البته ناگفته نماند که نقش کمرنگ درآمدهای مالیاتی بخش مسکن علاوه بر اینکه می‌تواند ناشی از فرار بزرگ مالیاتی در این بخش باشد نشان از نبود سیستم و ساختارمناسب برای اخذ مالیات‌های بخش زمین و مسکن است.
در ایران، مالیات‌های مختلفی برای حوزه زمین و مسکن تعریف شده است اما 64 درصد درآمدهای مالیاتی بخش مسکن به «مالیات بر نقل و‌انتقال املاک» تعلق دارد که این نوع مالیات در سایر کشورها حداکثر 23 درصد سهم دارد و در کشورهای عضو همکاری‌های اقتصادی، مالیات سالانه بر املاک، 64 درصد کل درآمدهای مالیاتی بخش مسکن را به خود اختصاص می‌دهد درحالی که در ایران، سهم مالیات سالانه، صفر است البته برخی کارشناسان اقتصاد مسکن، دریافت عوارض سالانه شهرداری را همان مالیات سالانه براملاک می‌دانند که با نام عوارض از صاحبان املاک دریافت می‌شود.
اما مالیات‌های حوزه زمین و مسکن انواع متفاوتی دارد، مالیات سالانه بر املاک، مالیات بر درآمد اجاره املاک، مالیات بر نقل‌و‌انتقال املاک، مالیات بر درآمد حاصل از ساخت و فروش مسکن و مالیات بر عایدی حقیقی املاک، ابزارهای 5 گانه‌یی هستند که در حداقل 30 کشور مورد تحقیق، از فعالان بخش مسکن با اولویت‌های متنوع، دریافت می‌شود اما «مالیات بر خانه‌های خالی» به عنوان ابزار غیررایج در خیلی از کشورها، در این اصلاحیه، به لیست مالیات‌های دریافتی ایران افزوده شده که نرخ این مالیات نیز کاملا غیرموثر و فاقد قدرت بازدارندگی برای احتکار مسکن است. دراین گزارش تلاش می‌شود تا برخی مالیات‌های اعمال شده بر بخش مسکن که در ایران دریافت می‌شود، مورد بررسی قرارگیرد برهمین اساس اگر بتوان مالیات را به دو شکل مستقیم و غیرمستقیم مورد بررسی قرارداد، مالیات‌های مسکن را می‌توان این‌گونه دسته‌بندی کرد:
مالیات مستقیم
که مستقیما از دارایی یا درآمد افراد گرفته می‌شوند و همان‌طور که از نام این مالیات‌ها مشخص است بدون هیچ واسطه‌یی بر درآمد افراد یا سازمان‌ها و موسسات اقتصادی اعمال می‌شوند و توسط ماموران مالیاتی به‌طور مستقیم وصول می‌شوند:
مالیات بر درآمد املاک
مالیاتی است که از درآمد شخص حقیقی یا حقوقی ناشی از واگذاری حقوق خود نسبت به املاک واقع در ایران پس از کسر معافیت مقرر دریافت می‌شود. مالکان مجتمع‌های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که با رعایت الگوی مصرف مسکن بنا به اعلام وزارت مسکن و شهرسازی ساخته شده یا می‌شوند در طول مدت اجاره از 100 درصد مالیات بر درآمد املاک اجاری معاف هستند. در تهران مالکان املاک مسکونی اجاری تا 150 متر معاف از مالیات هستند، با این حال همه مالکان باید اظهارنامه مالیاتی ارائه دهند تا بتوانند از این معافیت استفاده کنند. البته قابل ذکر است که این معافیت فقط شامل املاک اجاره‌یی مسکونی شده و املاک تجاری و اداری معافیت مالیاتی ندارند.
براساس ماده 53 قانون مالیات‌های مستقیم درآمد مشمول مالیات اجاره املاک را به‌شرح ذیل تعیین کرده است: درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجازه واگذار می‌شود عبارت است از کل مال‌الاجاره اعم از نقدی و غیرنقدی پس از کسر 25 درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره. به عنوان مثال، شخصی که 50 میلیون ریال درآمد سالانه ناشی از اجاره دادن ملکش را دارد تا 25میلیون ریال از مالیات معاف است و درنتیجه باید از 25میلیون ریال درآمد مازاد برمعافیت، معادل 45درصد یعنی حدود 12میلیون و 500هزارریال را به عنوان مالیات سالانه املاک پرداخت کند.
مالیات برخانه‌های خالی
این مالیات در قانون مالیات‌های مستقیم کشور تا قبل از اصلاحیه سال 1380 وجود داشت، اما به دلیل عملکرد ضعیف آن از سیستم مالیاتی کشور حذف شد. با این حال در اصلاحیه جدید قانون مالیات‌های مستقیم، وضع مالیات بر خانه‌های خالی در قالب ماده 54 مکرر مطرح شده است. این ماده می‌گوید: واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از 100 هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می‌شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به این شرح خواهند بود: برای سال دوم، مالیاتی معادل یک دوم مالیات متعلقه، برای سال سوم خالی بودن مالیاتی معادل مالیات متعلقه و برای سال چهارم و به بعد، مالیاتی معادل 5/1 برابر مالیات متعلقه. طبق ماده 169 مکرر، سازمان امور مالیاتی کشور و دستگاه‌های مسوول، باید نسبت به استقرار نظام یکپارچه اطلاعات مالیاتی، پایگاه اطلاعات هویتی، عملکردی و دارایی مودیان مالیاتی اقدام کنند تا بعد از آن، امکان اخذ مالیات از خانه‌های خالی فراهم شود.
مالیات غیرمستقیم
مالیاتی است که با واسطه و بطور غیرمستقیم از شهروندان گرفته می‌شود. مالیات غیرمستقیم در شکل‌های گوناگونی قابل اجرا است و پرداخت آن نیز با اینکه بر دوش همگان است ولی محسوس نیست و به‌طور معمول عموم مردم وجود آن را احساس نمی‌کنند. این مالیات، غالبا بر قیمت کالاها و خدمات اضافه شده و به مصرف‌کننده منتقل می‌شود و شامل مالیات بر واردات و مالیات بر معاملات است.
مالیات بر معاملات املاک
مالیاتی است که در موقع خرید و فروش به نسبت ارزش مورد معامله، از فروشنده دریافت می‌شود و اغلب فروشندگان نیز این مالیات را در موقع فروش بر قیمت کالا افزوده و به خریدار انتقال می‌دهد. مالیات بر معاملات شامل انواع مختلف مانند مالیات عمومی فروش (در مراحل مختلف تولید و توزیع)، مالیات بر عمده‌فروشی و خرده‌فروشی و مالیات بر ارزش افزوده است. براساس ماده ۷۷، نخستین نقل و انتقال ساختمان‌های مذکور علاوه بر مالیات نقل و انتقال قطعی، مشمول مالیات علی‌الحساب به نرخ ۱۰ درصد به ارزش معاملاتی ملک مورد انتقال است. ضمن اینکه شمول مقررات این ماده در خصوص ساخت و فروش ساختمان توسط اشخاص حقیقی منوط به آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی پایان کار آن نگذشته باشد.
براساس قانون، سازندگان مسکن نیز مشمول مالیات می‌شوند، این موضوع مصوبه مجلس در سال 1392و برای یکی از بندهای قانون مالیات‌های مستقیم بود که به تازگی در قالب مجموعه اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم از سوی رییس‌جمهور ابلاغ شده است و تا پیش از ابلاغ این قانون از سوی رییس‌جمهور فعالان حوزه ساخت و فروش ساختمان تنها موظف به پرداخت مالیات نقل و انتقال بودند اما طبق قانون جدید درآمد ناشی از ساخت هر نوع ساختمان نیز مشمول مالیات خواهد شد.
براساس این مالیات که دریافت آن به سازمان امور مالیاتی پیشنهاد شده است نرخ 10 تا 15 درصد برای درآمد حاصل از فروش عرصه ساختمان و نرخ 5 تا 10 درصد برای درآمد حاصل از فروش اعیان ساختمان، در این مدل در نظر گرفته شده است.
