مسکن کالایی است که بشریت از همان آغاز برای زندگی و سکونت به آن وابسته بوده است، در گذشته مسکن بیشتر به عنوان سرپناه و محل امنی برای زندگی مطرح بوده (در جوامع روستایی نیز این ویژگی‌ها بیشتر برای مسکن درنظرگرفته می‌شود) اما با حرکت به سمت شهرنشینی و تجمل‌گرایی، ویژگی‌های دیگری نیز برای مسکن تعریف شد. با پیشرفت تکنولوژی، استفاده از مصالح با کیفیت در اولویت قرار گرفت، درواقع با توجه به اهمیت کالای مسکن در سبد هزینه زندگی، خانواده‌ها تاحدودی به سمت تجمل گرایی و تغییر مصارف مورد استفاده مسکن حرکت کردند.
درجوامع شهری، عوامل متعددی درافزایش تقاضا برای خرید یا اجاره مسکن موثر است از جمله این عوامل می‌توان به رشد طبیعی جمعیت، رشد ناشی از مهاجرت (این عامل در روستاها اثر منفی و در شهرها اثرمثبت دارد یعنی با مهاجرت درروستا، تقاضا برای مسکن کاهش و در شهر تقاضا افزایش می‌یابد)، کم کردن تراکم سکونتی (در گذشته چندین خانوار در یک واحد مسکونی سکونت داشتند اما درحال حاضر هر خانواده در یک واحد زندگی می‌کند)، کاهش تراکم نفر دراتاق (در قدیم 8نفر در یک واحد مسکونی با دواتاق زندگی می‌کردند اما هم‌اکنون هر نفر به‌ویژه جوانان یک اتاق مستقل برای خود دارند)، عامل دیگر تجددگرایی و تجمل‌گرایی است، در گذشته واحد مسکونی پس از استهلاک نوسازی می‌شد اما در سال‌های اخیر بسیاری از واحدهای مسکونی بدون استهلاک، نوسازی یا بازسازی می‌شوند. مورد بعدی مربوط به استهلاک مسکن است، درشهرهای جدید تقاضای کمتری برای خرید یا رهن نسبت به شهرهایی با بافت قدیمی وجود دارد و در شهرهای جدید نیاز به ساخت‌وساز کمتری مشاهده می‌شود.
علاوه بر موارد ذکر شده، سالانه حدود 750هزار ازدواج در کشور ثبت می‌شود که این زوج‌ها نیازمند مسکن هستند که تعدادی از این زوج‌ها در خانه پدری دختر یا پسر ساکن می‌شوند اما اغلب آنها یک واحد مسکونی خریداری یا رهن می‌کنند. در این میان نباید فراموش شود که بخش زیادی از جمعیت در حاشیه شهرها و بافت‌های ناکارآمد شهری سکونت دارند و باید به این نکته توجه شود که پیش از تخریب این بافت‌ها از سوی دولت باید مکان‌های جایگزینی برای ساکنان حاشیه نشین درنظر گرفته شود، درواقع واحدهای مسکونی به میزان مورد نیاز در همان حاشیه شهر یا شهرهای کوچک برای آنها ساخته شود زیرا درصورت نبود برنامه مدون دراین زمینه، با تخریب این بافت‌ها شاهد مهاجرت حاشیه نشینان به کلان‌شهرها و شهرهای بزرگ خواهیم بود که این موضوع علاوه بر افزایش تقاضای مسکن و به تبع آن رشد فزاینده قیمت، تبعات منفی اجتماعی و فرهنگی بسیاری را به همراه دارد.
ناگفته نماند که مسکن کالایی غیرمنقول است وقابلیت جابه‌جایی ندارد پس با مهاجرت، یک واحد مسکونی در مبدا خالی از سکنه می‌شود و یک تقاضای موثر در مقصد ایجاد می‌شود درواقع مهاجرت، نیاز به مسکن را دوبرابر افزایش می‌دهد ضمن اینکه در تقاضا و استفاده از زیرساخت‌ها و مجتمع‌های آموزشی، تفریحی و رفاهی نیز اثرگذار است.
درمیان عوامل موثر ذکر شده بررشد تقاضای مسکن، رشد جمعیت ومهاجرت ازسایر موارد بیشتر است، درجوامعی که رشد جمعیت زیاد بوده و مهاجرت نیز فزاینده است تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد در جامعه ایران نیز اگرچه باروری کاهش یافته است اما با این وجود درسال، یک میلیون نفر به جمعیت افزوده می‌شود که با توجه به نیاز خانواده‌ها به فضای بزرگ‌تر با تولد فرزند جدید، تقاضا برای خرید یا اجاره واحد مسکونی تازه افزایش می‌یابد.
موارد ذکر شده ازجمله ازدواج، رشد جمعیت، مهاجرت و... موجب افزایش تقاضا برای مسکن می‌شوند و به مرور زمان موجب رشد قیمت زمین شهری می‌شوند دراین میان با توجه به آنکه باید به تقاضاهای ایجاد شده پاسخ داده شود الگوی مصرف مسکن به سمت واحدهای کوچک متراژ سوق می‌یابد تا اغلب متقاضیان قدرت خرید یا پرداخت اجاره لازم را داشته باشند، این موضوع می‌تواند موجب افزایش تمایل سازندگان و انبوه‌سازان مسکن به سمت ساخت و ساز واحدهای کوچک و غلبه این الگوی مصرف شود.
برآوردهای صورت گرفته با توجه به عوامل موثر در تقاضای مسکن ازجمله تشکیل خانواده‌های جدید، مهاجرت، کاهش تراکم و... نشان می‌دهد که سالانه باید حدود 500هزار واحد مسکونی در سال ساخته شود تا تمامی تقاضاها برای خرید یا رهن مسکن پاسخ داده شود، این رقم براساس یک فرمول در دانش جمعیت‌شناسی به دست آمده است درواقع برای تعیین تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز درهر سال، تعداد جمعیت یک کشور را به بعد خانوار آن تقسیم می‌کنیم و ازاین طریق تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز به دست می‌آید، هر چه بعد خانوار درجامعه‌یی کوچک شود نیاز و تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد که این بعد خانوار می‌تواند به علت تجردگرایی، ازدواج، مهاجرت جوانان به شهر و... کاهش یابد اما با افزایش بعد خانوار مانند گذشته، نیاز به واحد مسکونی کاهش می‌یابد.
نگاهی به عوامل موثر بر جمعیت، بعد خانوار و مسائل اجتماعی حاکی از آن است که در جامعه کنونی ایران، شرایط و عوامل ذکر شده به سمت افزایش تقاضای مسکن حرکت می‌کند و در این موضوع کاهش بعد خانوار چشمگیر است البته اگر بعد خانوار در ازای کاهش جمعیت افت کند شاهد افزایش تقاضا نخواهیم بود اما درایران بعد خانوار به دلیل مهاجرت، تمایل به زندگی مجردی، ازدواج و... کاهش یافته است و این موضوع موجب افزایش تقاضا برای مسکن می‌شود.
افزایش تقاضای مسکن و به تبع آن نیاز به پاسخگویی به تقاضاهای ایجاد شده موجب کوچک شدن واحدهای مسکونی درحال ساخت می‌شود موضوعی که در کشورهای غربی و به ویژه در مراکز شهرهای پاریس، لندن و... نیز مشاهده می‌شود (دربافت مرکزی پایتخت فرانسه و انگلستان قیمت زمین بسیاربالاست و برهمین اساس واحدهای مسکونی کوچک ساخته می‌شوند) اما نکته قابل تامل اینجاست که دراین کشورها، فضای سبز شهری حفظ می‌شود و درکنار هر آپارتمان یا واحد مسکونی باغچه‌یی ساخته می‌شود اما درکلان‌شهرها به‌ویژه در تهران تراکم شهری بالاست و فضای سبز درنظر گرفته شده برای هر فرد بسیار اندک است، ضمن اینکه در این کشورها، خیابان‌ها و کوچه‌ها نیز بسیار عریض‌تر از ایران است و همین موضوع تا حدودی مشکلات و تبعات واحدهای مسکونی کوچک متراژ را کاهش می‌دهد.
واحدهای کوچک متراژ به دلیل ایجاد آلودگی صوتی بالا، مخدوش کردن ارتباطات بین فردی و اجتماعی، ایجاد آسیب‌های اجتماعی وفرهنگی و... تبعات منفی بسیاری برای ساکنان و جامعه شهری به همراه دارند که حرکت جامعه به سمت افزایش ساخت و ساز این واحدهای مسکونی باید از سوی مسوولان وزارت راه و شهرسازی، شهرداری و... بررسی شود زیرا حرکت جامعه شهری ایران به سمت مدرنیسم بیمارگونه است و نیاز مبرمی به نظارت‌های شهری احساس می‌شود وباید کنترل بیشتری بر فعالیت و صدورمجوز ساخت‌وساز ازسوی شهرداری صورت گیرد زیرا افزایش ساخت‌وساز واحدهای کوچک متراژ بدون تعبیه زیرساخت‌های مناسب، فضای سبز، مجتمع‌های ورزشی، بهداشتی و... تنها در بافت شهری موثر نیست بلکه آثار اجتماعی و فرهنگی بسیاری دارد، به عبارت دیگر می‌توان گفت که افزایش ساخت و ساز واحدهای کوچک و حتی بزرگ متراژ بدون برنامه‌ریزی مناسب و کلان‌شهری، زیربناهای اقتصادی و اجتماعی کشور را تخریب می‌کند که آثار آن در سال‌های آینده مشخص می‌شود.
