مسکن به‌عنوان یک نیاز اولیه و یک پارامتر تاثیرگذار در شاخص‌های رفاهی همواره مورد توجه سیاستمداران بوده و هست. اما با توجه به ارتباط‌های متعدد پسین و پیشین این صنعت با دیگر صنایع، همواره تصمیم‌گیری و سیاست‌گذاری در این بخش با کندی و ریسک بالا مواجه بوده است. از طرف دیگر غفلت از حساسیت اجتماعی این کالای بادوام به تصمیم‌گیری و سیاست‌گذاری درست، اهمیتی ویژه بخشیده است. براساس قانون‌های جاری کشور، متولی اصلی این صنعت وزارت مسکن و شهرسازی است که به‌عنوان یک وزارت بخشی حوزه اقتصاد، قاعدتا سیاست‌های این وزارتخانه باید در هماهنگی کامل با سیاست‌های اقتصادی باشد.
در سال‌های گذشته و به‌تبع بحران اقتصادی فراگیر، بخش مسکن نیز تلاطم‌های زیادی را تجربه کرد و یکی از این اتفاقات مهم کلید خوردن پروژه مسکن مهر بود که با هدف قرار دادن دهک‌های درآمدی و رفاهی مشخصی از جامعه قصد داشت بخشی از معضل مسکن در کشور را حل کند اما جدا از تبعات اقتصادی ناگوار آن، متاسفانه هدف اصلی آن یعنی تامین مسکن اقشار کم‌درآمد هم با شکست مواجه شده است.
در همین راستا وزارت مسکن و شهرسازی دولت یازدهم تغییرات زیادی در سیاست‌های خود ایجاد و ابزارهایی برای حل بحران مسکن معرفی کرده است. از این ابزارها مطالعه روی طرح مسکن اجتماعی برای اقشار آسیب‌پذیر، تامین مالی بلندمدت خرید مسکن توسط طبقه‌های متوسط و راه‌اندازی صندوق-پروژه‌های تخصصی برای ساخت اشاره کرد. اما همه این سیاست‌ها تنها در راستای خانه‌دار کردن طبقات مختلف است و حلقه تکمیلی آن یعنی بازار اجاره مسکن به فراموشی سپرده شده است. بر اساس گزارش مرکز آمار، تعداد معاملات بازار اجاره در کل کشور در نیمه دوم سال 92 نسبت به دوره مشابه در سال 91 حدود 24درصد افزایش داشته است که یکی از سیگنال‌های آن، افزایش اجاره‌نشینان در سطح کشور می‌تواند باشد.
باتوجه به اهمیت موضوع اجاره، به‌عنوان یک حلقه تکمیلی بازار مسکن و همچنین یک راه‌حل برای مدیریت ارتقای وضعیت مسکن در کشور در سال‌های آتی، مرور برخی آمار ضروری است.
آمارهایی که در ادامه از آن استفاده می‌شود مربوط به کلان‌شهر تهران است که بیشتر از 85درصد معاملات اجاره در استان تهران را به خود اختصاص داده است و حدود 45درصد از معاملات اجاره در کل کشور هم در استان تهران انجام می‌شود. با استفاده از این اعداد به‌راحتی قابل درک است که وضعیت بازار اجاره در تهران سهم بالا و تاثیر‌گذاری از بازار اجاره کشور را داراست. در نمودار زیر قیمت اجاره یک مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران در بازه‌های زمانی شش ماهه از سال 82 تا سال 92 را نشان می‌دهد.
در این نمودار به وضوح قابل مشاهده است که قیمت اجاره از سال 82 تا 92 تقریبا 9 برابر شده است. همچنین قیمت اجاره در شهر تهران هر شش ماه در طول این دوره به‌طور متوسط 9.7درصد افزایش پیدا کرده است و نهایتا انطباق خط روند نمایی به‌خوبی نمایانگر آن است که افزایش قیمت اجاره در تهران کاملا چشمگیر بوده است. اما اجاره تنها محل بازدهی موجران نیست بلکه آنها از بازدهی سرمایه نیز برخوردار می‌شوند. یعنی صاحبان واحدهای مسکونی هم به قیمت واحدهایشان افزوده می‌شود هم اجاره می‌گیرند. برای درک صحیح‌تر از بازدهی واحدهای مسکونی در تهران، نمودار زیر متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران را در همین دوره 82 تا 92 انعکاس خواهد داد.
این نمودار نیز افزایش بالایی را نشان می‌دهد که حکایت از افزایش بیش از 7برابری دارد. میانگین نرخ رشد متوسط قیمت شش ماهه، 19.7درصد است. یعنی به‌صورت متوسط هر شش ماه قیمت هر مترمربع نزدیک 20درصد افزایش پیدا کرده است. با یک حساب و کتاب ساده می‌توان افزایش قیمت مسکن و قیمت اجاره در تهران را سرسام‌آور دانست که همخوانی آنچنان هم با نرخ تورم ندارد. بر اساس آمارهای بانک مرکزی، متوسط نرخ تورم شاخص قیمت کالاهای مصرفی از سال 82 تا 92، سالانه 18.8 بوده است و این نرخ هیچ نسبتی با افزایش قیمت اجاره و مسکن نزدیک 30درصدی در هر شش ماه، ندارد.
به‌همین دلیل افزایش مداوم قیمت اجاره محل فشار به اجاره‌نشینانی است که به اندازه کافی از محل نرخ تورم آسیب دیده‌اند و همچنین افزایش قیمت مسکن و ناهمخوانی آن با افزایش درآمد، هیچ روزنه امیدی برای خانه‌دار شدنشان حداقل در آینده‌ای نزدیک، باقی نگذاشته است و ساماندهی بازار اجاره مسکن می‌تواند کمی از دشواری‌های زندگی در شرایط سخت اقتصادی فعلی را برایشان بکاهد.
راه‌حل موجود هم قراردادهای بلندمدت اجاره و حمایت دولت از آن است. بعید است بتوان قرارداد اجاره‌یی در تهران یافت که مدت آن بیش از یک‌سال باشد، اما درکشورهای پیشرفته کاملا برعکس است و بعید است بتوانید قرارداد اجاره یک‌ساله بیابید. باتوجه به راه‌اندازی سامانه املاک و مستغلات کشور، دولت در هماهنگی با قوه قضاییه می‌تواند قانون قرارداد اجاره بلندمدت را به مجلس بفرستد. با این خصوصیات که قراردادهای اجاره رسمی تا مدت مشخصی مثلا 5 سال قابل تمدید است و اگر مستاجر به اختیار خود قرارداد را در دوره‌های یک‌ساله لغو نکند می‌تواند تا 5دوره یک‌ساله به صورت خودکار اقامتش را تمدید کند. البته با توجه به نرخ تورم می‌توان بندی اضافه کرد که با توجه به قیمت اولیه توافقی اگر موجر درخواست افزایش اجاره کند حداکثر با یک نرخ مشخص مثلا حدودا 5درصدی، اجاره افزایش پیدا خواهد کرد. به زبان ساده‌تر اینکه یا توافق حاصل می‌شود یا به‌صورت خودکار نرخ افزایش 5درصد اعمال خواهد شد و قانون نیز همین مبلغ را به رسمیت خواهد شناخت، مگر اینکه دوره 5ساله پایان پذیرفته باشد و تعیین قیمت اولیه توافقی مشمول محدودیت نخواهد بود. تنها ابزار کنترلی آن هم
قراردادهای اجاره رسمی خواهد بود که باتوجه به جنبه حمایتی این سیاست از مستاجران، بازار خودبه‌خود به سوی رسمی شدن قراردادها و شفاف شدن مبالغ اجاره پیش خواهد رفت.
به‌صورت خلاصه مزیت‌های زیر برای این طرح قابل طرح است:
1. شفافیت سامانه‌های مسکن و اطلاع کامل از قیمت‌های اجاره برای تکمیل اطلاعات اقتصادی دولت در هماهنگی با قوه قضاییه
2. حمایت از اجاره‌نشینان در راستای عدالت اقتصادی با حفظ منافع مالکان واحدهای مسکونی
3. آرامش روحی و اجتماعی جامعه به‌دلیل امنیت روانی ناشی از عدم جابه‌جایی‌های مکرر
4. کنترل قیمت اجاره به‌عنوان بخشی از سیاست کنترل تورمی
