روال عادی خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول اعم از ملک و خودرو به این صورت است که سند مبایعهنامه آن، توسط بنگاه‌ها یا معاملات ملکی تنظیم شده و دوطرف پس از پایان همه کارهای خود به دفترخانه رسمی برای ثبت سند مراجعه می‌کنند. چیزی که طبق روال منطقی و قانونی باید به شیوه دیگر انجام شود. طبق قوانین نباید اسناد تنظیم شده توسط بنگاه‌ها اعتبار سند رسمی داشته باشد و اعتبار آنها تنها به دلیل شرایط بحرانی انقلاب و حمایت از مستضعفان به صورت مقطعی در شرایط خاص پذیرفته شده که این شرایط خاص دیگر وجود ندارد. در حال حاضر قاعدتا هیچ فرقی میان سندی که در منزل یکی از طرفین قرارداد واقع شود با آنچه در بنگاه‌ها واقع شود، وجود ندارد. در همین زمینه و برای توضیح مطلب فوق و دانستن اینکه مشاوران املاک تا چه حدی از لحاظ قانونی اجازه تنظیم مبایعهنامه دارند و همچنین اینکه در صورت حذف مبایعهنامه توسط بنگاه حق دلالی بنگاه چه می‌شود، مختصری درباره این ماجرا برایتان شرح می‌دهیم.
نقش بنگاه‌ها در خرید و فروش یا اجاره ملک
مشاوران املاک معمولا از اقشار شریف و کارگزاران خدمات اجتماعی هستند، اما واقع امر این است که براساس قانون و منطق و نظم عمومی، مشاوران املاک اجازه تنظیم قرارداد را ندارند. یعنی در هیچ‌یک از متون قانونی به آنها اجازه تنظیم سند داده نشده است. متصدیان بنگاه‌های املاک دلال هستند؛ یعنی باید طرفین را دلالت به انجام معامله و نقطه نظرات آنان را به هم نزدیک و در صورت توافق جهت تنظیم سند انتقال، به دفتر اسناد رسمی هدایت کرده و البته حق دلالی خود را دریافت کنند. سوال اینجاست که وقتی شرط دریافت جواز کسب مشاور املاک، دارا بودن سواد خواندن و نوشتن است چگونه می‌توان تنظیم سند حقوقی را به کسی سپرد که سواد او در حد خواندن و نوشتن بوده و کوچک‌ترین اطلاعات حقوقی ندارد؟!
اضافه بر عدم تسلط بر مسائل حقوقی، مشاوران املاک به سوابق اشخاص و املاک نیز دسترسی ندارند. یعنی ممکن است قولنامه‌یی بنویسند در حالی که یکی از طرفین ممنوع‌المعامله باشند یا حتی ملک بازداشت یا در رهن باشد.
اول باید این را دانست که تفاوتی در اعتبار مبایعه‌نامه‌یی که مردم نزد خود و احیانا در منزل می‌نویسند با آنچه در بنگاه نوشته می‌شود وجود ندارد و در واقع نیز چنین است. ثانیا اعتبار قائل شدن محاکم برای مبایعه‌نامه‌ها رویه‌یی بود که در ابتدای پیروزی انقلاب اسلامی و در جهت حمایت از مستضعفان به عنوان یک راهکار موقت مطرح بود و اکنون که جمهوری اسلامی در ثبات کامل به‌سرمی‌برد، شایسته است طبق ماده 22 قانون ثبت و سایر مقررات، محاکم دادگستری تنها برای اسناد رسمی املاک اعتبار قائل شوند.
گمان می‌کنم استناد به دو نقل قول کفایت کند. نخست اینکه آقای کاتوزیان که سرآمد علم حقوق در کشورند در مراسم افتتاحیه شورای حل اختلاف یکی از راه‌های نجات مردم از مشکلات قضایی را حذف قولنامه‌ها (مبایعه‌نامه‌ها) دانستند و دیگر اینکه وزیر محترم دادگستری آقای بختیاری مکررا نقل می‌کنند که حدود 50درصد پرونده‌های دادگستری ناشی از همین قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌هاست. البته اضافه کنم که خوشبختانه عزم عمومی در بین مسوولان حقوقی و قضایی کشور در خصوص حذف قولنامه‌ها وجود دارد؛ به عنوان مثال پیشنهاد حذف مبایعه‌نامه‌ها در برنامه پنجم توسعه کشور و همچنین ممنوعیت بنگاه‌ها از تنظیم سند پیش‌فروش ساختمان که قانون آن اخیرا به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده است نشان از این موضوع دارد.
آیا با حذف قولنامه‌ها درآمد مشاوران املاک به خطر نمی‌افتد؟
باید توجه کرد که آنچه مشاوران املاک از طرفین معامله دریافت می‌کنند، حق‌الزحمه است نه حق‌التحریر، یعنی مشاوران بابت دلالی خود و معرفی طرفین به هم، حق‌الزحمه می‌گیرند و نه بابت تحریر قولنامه، بنابراین حذف قولنامه‌ها هیج لطمه‌یی به درآمد مشاوران نخواهد زد و پیشنهاد مشخص بنده این است که برای رفع نگرانی مشاوران محترم، اخذ حق دلالی ایشان به دفاتر اسناد رسمی سپرده شود؛ بدین‌معنا که دفاتر اسناد رسمی همزمان با تنظیم سند، حق‌الزحمه مشاوران املاک را وصول و به آنها ایصال کنند.
باتوجه به ظرفیت دفاتر اسناد رسمی، این کار را می‌توان به دفاتر اسناد رسمی سپرد. به این معنا که اگر اسناد و مدارک و مفاصاحساب‌های طرفین، آماده باشد، دفترخانه می‌تواند مستقیما سند رسمی انتقال را تنظیم کند و اگر هنوز برخی مستندات آماده نباشد، دفترخانه می‌تواند سندی با نام «تعهد به بیع» تنظیم کند که جایگزین مبایعه‌نامه‌های موجود خواهد بود. اما اولا این سند با هزینه بسیار پایین‌تر تنظیم می‌شود و مهم‌تر از آن اینکه دفترخانه می‌تواند همزمان با تنظیم این سند، وضعیت آخرین مالک ملک و بازداشت بودن یا نبودن آن و همچنین بدهی‌های دولتی آن را احراز کند. تا در صورت بلامشکل بودن، خریدار با آرامش نسبت به امضای سند خرید اقدام کند. البته نکته بسیار مهم اینکه، سند تنظیمی در دفترخانه، سند رسمی است و انکار و تردید نسبت به آن نمی‌توان داشت.
مبایعهنامه می‌تواند توسط وکلا تنظیم شود؟
اگرچه ترویج فرهنگ استفاده از وکیل، امری ضروری است و تنظیم مبایعهنامه توسط وکلا نیز ممنوعیتی ندارد و حتما چنین قراردادی به لحاظ حقوقی قراردادی معتبر خواهد بود، اما واقعیت این است که قرارداد تنظیمی توسط وکیل دادگستری نیز قرارداد عادی محسوب می‌شود و اگر چه با ملاحظات حقوقی همراه است اما به لحاظ قضایی هم وزن سند عادی تنظیمی توسط خود افراد یا در بنگاه است. لذا بهتر است مردم را به سمت تنظیم قرارداد رسمی در دفاتر اسناد رسمی سوق دهیم.
