بررسی لایحه خروج اقتصاد کشور از رکود نشان می‌دهد دولت عزم خود را جزم کرده تا با اصلاحات اساسی در بخش‌های مختلف، درهای امید را به سوی اقتصاد کشور بگشاید. در این میان برای تحقق درآمدهای ناشی از مالیات و رهایی از وابستگی اقتصادکشور به درآمدهای نفتی، اقدام به اصلاحات قوانین مالیات کشور کرده است. به‌طوری که یکی از ماده‌های لایحه 30ماده‌یی خروج اقتصاد کشور از رکود، به اصلاح قوانین مالیات مستقیم به ویژه موضوع مالیات بر عایدی سرمایه پرداخته است.
مالیات بر عایدی سرمایه، قدیمی‌ترین مالیات حوزه زمین و مسکن است که بر افزایش قیمت زمین و مسکن (عایدی سرمایه) وضع می‌شود. برمبنای این مالیات، خانه‌یی که مالک در آن سکونت دارد به عنوان کالای مصرفی مشمول اخذ مالیات نمی‌شود. اما از خانه دوم به بعد که فرد قصد درآمدزایی از طریق آن را دارد، مالیات گرفته می‌شود. به‌طوری که این مالیات به صورت درصدی از مابه‌التفاوت قیمت خریداری شده و قیمتی که مالک قصد فروش آن را دارد، اخذ می‌شود. درخصوص خانه‌های اجاره‌یی نیز این مالیات براساس ودیعه و اجاره‌بهایی است که از مستاجر دریافت می‌شود. هدف دولت از اجرای این سیاست کنترل سوداگری در بازار مسکن است، چرا که درحال حاضر70 درصد تقاضای سرمایه در بازار مسکن سوداگرانه و تنها 30 درصد آن تقاضای مصرفی است. علاوه بر آن، دولت به دنبال آن است با اجرای این سیاست، سرمایه‌های کلانی را که در این بازار سرگردان هستند به بخش تولید هدایت کند.
برنامه‌ریزی دولت برای تحقق این برنامه درحالی است که بسیاری از کشورها از همین ابزار برای کنترل بخش مسکن استفاده می‌کنند. به‌طوری که در کشورهای توسعه‌یافته نرخ مالیات عایدی سرمایه برای بخش مسکن بالای 40درصد است. بسیاری از کشورهای حوزه اسکاندیناوی و دانمارک بیش از 59 درصد مالیات عایدی و مسکن دریافت می‌کنند. با این حال، گمانی‌زنی‌ها حاکی از آن است که نرخ پیش‌بینی شده برای این نوع مالیات درکشور سه تا پنج درصد است.
اختلاف این رقم با نرخ مالیات سایرکشورها نشان می‌دهد نمی‌توان انتظار داشت که این رقم کارایی لازم را نداشته باشد. دولت در نظر دارد این رقم را به صورت پلکانی افزایش دهد همچنین مدت زمانی که برای آن در نظر گرفته شده 15سال است.
درحالی این مالیات برای نخستین بار در اقتصاد کشور مطرح می‌شود که دولت بر سر پرونده مالیات بر خانه‌های خالی همچنان با مجلس درچالش به سر می‌برد چراکه دولت روی 6/1 میلیون واحد خانه خالی در کشور یا حداقل 400 هزار واحد خانه خالی در تهران حساب وی‍ژه‌یی باز کرده است. با این حال، امروز صحن مجلس دوباره محل بحث و چانه‌زنی‌های نمایندگان کابینه دولت یازدهم و نمایندگان مردم برای بررسی اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم است. به این ترتیب با مشخص شدن نرخ مالیات بر اختلاف قیمت مسکن درخرید و فروش، کلید آغاز به کار این مالیات زده می‌شود. در همین راستا، علیرضا خسروی، عضور کمیسیون عمران مجلس درگفت‌وگو با «تعادل» نظر و پیشنهاد خود را به شرح ذیل بیان می‌دارد:
هدف از وضع مالیات بر عایدی سرمایه یا همان مالیات بر تفاوت قیمت مسکن هنگام خرید و فروش چیست؟
مالیات بر عایدی سرمایه، یکی از رایج‌ترین مالیات‌هایی است که در خیلی از کشورها اخذ می‌شود. هدف از اجرای این مالیات این است که مسکن به عنوان یک کالا از حالت سرمایه‌‌ای خارج شود. به‌طور مثال، فردی خانه‌یی را به ارزش 50میلیون تومان بخرد و پس از گذشت زمانی با فروختن آن مثلا به قیمت 150میلیون تومان، به سودی دست پیدا کند که صرفا از افزایش قیمت ملک است. در این وضعیت، فروشنده ملک باید بخشی از این اختلاف قیمت را به صورت مالیات به دولت پرداخت کند. در واقع دولت درصدد است با اجرای این مالیات، سرمایه‌هایی از بخش مسکن خارج کرده و به دیگر بخش‌های اقتصاد مانند بازار سرمایه هدایت کند.
بررسی تجربیات اجرایی این نوع مالیات در سایر کشورها نشان می‌دهد، رقم نرخ مالیات در حدود 40 تا 60درصد است. رقم در نظر گرفته شده برای آن در ایران چقدر است؟
در حال حاضر رقم مورد نظر بین 3 تا 5 است. البته ارقام کمتر از آن از سوی مجلس پیشنهاد شده است. انتظار می‌رود توافق نهایی درخصوص همان رقم بین 3 تا 5درصد باشد. البته تعیین نرخ نهایی بستگی به قدرت چانه‌زنی و دفاعیات نمایندگان سازمان امور مالیاتی با نمایندگان مجلس دارد.
دلیل اختلاف قابل توجه بین رقم پیشنهادی از سوی دولت و رقمی که در حال حاضر سایر کشورهای برای مالیات مذکور در نظر گرفته شده است، چیست؟
در حال حاضر هدف از طرح مالیات بر عایدی سرمایه در مجلس آن است که در نظام مالیاتی کشور، برای مالیات‌هایی از این دست کدهایی جدید ایجاد شود. در واقع، دولت و مجلس درصدد ایجاد نقطه شروعی برای آغاز به کار این مالیات هستند. انتظار می‌رود، پس از گذشت مدتی، مردم با کارکرد آن آشنا شوند. به این ترتیب، با مقایسه شرایط بازار مسکن بعد از وضع مالیات و سایر بازارها، به سوی بازارهای دیگر هدایت شوند. همچنین به دنبال این انتقال سرمایه، مسکن از وضعیت سوداگری خارج شود.
با این شرایط، دولت چگونه می‌خواهد این رقم 3 تا 5 درصد به ارقامی مانند 40 تا 60 درصد برساند؟
دولت درصدد است، در یک یا دو گام بعدی اصلاح نظام مالیاتی کشور، این رقم را واقعی کند. دلیل تعلل کنونی دولت و مجلس برای اعلام رقم واقعی آن است که امور مالیاتی مدعی است، سیستم و نفرات آموزش دیده کافی برای اجرای این مالیات ندارد.
در حال حاضر شناسایی ملک‌هایی مشمول مالیات میسر نیست. این امر نیاز به همکاری شهرداری، دفاتر اسناد رسمی و کارشناسان سازمان امور مالیاتی کشور دارد که زمان‌بر است. همچنین اجرای ناگهانی این مالیات با نرخ بالا ممکن است به بازار مسکن شوک منفی وارد کند.
مبنای تعیین نرخ واقعی مالیات بر عایدی سرمایه و مدت زمان 15سال چیست؟
برای تعیین نرخ واقعی و صحیح، ما وضعیت بازار مسکن در چهارسال گذشته را بررسی می‌کنیم، پس از آن با توجه به تغییرات قیمت و با استفاده از روش‌های ریاضی و پیش‌بینی بازار مسکن در چهار سال آینده، به رقمی خواهیم رسید که براساس آن برای مالک نگهداری خانه برای طولانی مدت صرفه اقتصادی نداشته باشد. البته دولت به دنبال آن است که پس از مدتی، این قانون را در بودجه سالانه و نظام مالیاتی کشور عملیاتی کند. البته در کنار وضع این مالیات، دولت به دنبال طرح‌های تشویقی نیز است. به‌طوری که در مورد اجاره مسکن، دولت به مستاجر قبلی، خانه را اجاره بدهد، از وی مالیات کمتری اخذ می‌شود. البته این امر مانع از افزایش ودیعه و اجاره به نسبت تورم نمی‌شود.
با توجه به شرایط کنونی بازار مسکن، آیا وضع چنین مالیاتی می‌تواند تاثیری بر آن داشته باشد؟
شرایط کنونی بازار مسکن کشور مانند فردی است که با چند بیماری درگیر است. پس نباید انتظار داشت که این طرح به تنهایی بتواند بر بازار تاثیر بگذارد. این در حالی است که بازار مسکن متاثر از پارامترهای دیگر هم است، دولت هنوز برنامه مشخصی برای بافت‌های فرسوده ندارد.
همچنان سیاست‌های کلی خود را در خصوص ساخت مسکن ارایه نکرده است. طرح وام 80 میلیون تومانی هنوز بلاتکلیف است. وزارت راه و شهرسازی نتوانسته سیاست شفافی را تبیین کند. بنابراین در این شرایط نمی‌توان امید داشت که چنین طرحی بتواند تاثیر چندانی داشته باشد.
با توجه به بلاتکلیفی طرح‌هایی مانند مالیات بر خانه‌های خالی، شرایط لازم برای اجرایی کردن این مالیات چیست؟
ابزار لازم برای اجرای آن، ایجاد دولت الکترونیک است. زیرا در این شرایط کسی نمی‌تواند از دادن مالیات فرار کند. در حال حاضر 85درصد مالیات از 7شهر گرفته می‌شود. این ناشی از عدم شفافیت اطلاعات در امور مالیاتی کشور است نه لزوما خلأ قانونی. بنابراین با تشکیل دولت الکترونیک و اختصاص کد به معاملات، می‌توان خرید و فروش و اجاره مسکن را تحت نظارت داشت و از این طریق درآمدهای مالیاتی مورد نظر را محقق کرد.
