افشین برمکی کارشناس اقتصاد کلان
توسعه بخش مسکن و رشد اقتصادی به صورت مستقیم و غیرمستقیم از یکدیگر تاثیر می‌پذیرند. در حساب‌های ملی ایران بخش ساختمان در بردارنده مسکن و سایر مستحدثات است که تحت عنوان بخش ساختمان ارائه می‌شود. بخش ساختمان به واسطه برخورداری از پیوندهای فراز و فرود قوی‌تر نسبت به بسیاری از بخش‌های اقتصادی دیگر، همواره به عنوان یکی از بخش‌های کلیدی اقتصادی که می‌تواند موجبات رشد و تحرک بیشتر اقتصادی را فراهم آورد، مطرح بوده است. در شرایط کنونی تامین مسکن یکی از دغدغه‌های اصلی آحاد جامعه است. مقاله حاضر درصدد ارائه سیاست‌هایی برای رونق بازار مسکن در کشور است.
رفع مشکلات نهادی
وضعیت ساختار نهادی ضعیف بخش ساختمان کشور به خوبی در گزارش بانک جهانی از وضعیت کسب‌وکار ایران منعکس شده است. همان‌گونه که در جدول (شماره یک) ارائه شده، در میان شاخص‌های دهگانه سنجش وضعیت محیط کسب‌وکار، ضعیف رتبه ایران مربوط به شاخص کسب مجوزهای ساخت‌وساز است. این وضعیت نشان می‌دهد که قوانین و روال‌های رسمی، هزینه و زمان لازم برای دریافت مجوز ساخت‌وساز در ایران نسبت به بسیاری از کشورهای جهان، شرایط سخت‌تر و هزینه‌های بیشتری را به سازندگان تحمیل می‌کند. درحال حاضر طبق گزارش بانک مرکزی قیمت تمام‌شده ساخت هر متر مربع واحد مسکونی در کشور 700 هزار تومان است و طبق محاسبه و اعلام کانون انبوه‌سازان، حدود نیمی از آن یعنی معادل 327 هزار تومان، بابت کارکرد و بهای خدماتی که شهرداری، نظام مهندسی، بیمه، شرکت‌های آب و برق و گاز و ثبت اسناد به انبوه‌سازان ارائه می‌کنند به این دستگاه‌ها پرداخت می‌شود. 200 هزار تومان از قیمت تمام‌شده هر متر مربع بنای مسکونی، به تنهایی بابت عوارض به شهرداری پرداخت می‌شود. در این میان فقط نیمی از بهای تمام‌شده مسکن صرف خرید مصالح ساختمانی و اجرت کارگر و مهندس می‌شود. به نظر می‌رسد هم سوی با
پیشنهاد انبوه‌سازان، حذف یا تعدیل اساسی برخی از این پارامترهای 19گانه موثر بر قیمت تمام‌شده ساخت مسکن، گام موثری در جهت کاهش قیمت تمام‌شده ساخت و افزایش زمان ساخت مسکن باشد. (جدول شماره 2)
جایگاه مسکن مهر در شرایط کنونی
بخش بزرگی (بیش از نیمی) از پروژه مسکن مهر به لحاظ تکمیل و تسهیلات زیربنایی آماده استفاده نیست. اتمام آن مستلزم سرمایه‌گذاری سنگینی در سطح 50هزارمیلیارد تومان است. تصور می‌شود تامین و تخصیص آن اولویت بالاتری در مقایسه با درخواست تسهیلات یارانه‌یی برنامه‌های مقابله با رکود و رونق بخش ساختمان، برای وزارت راه و شهرسازی داشته باشد. اقتصادی که سالانه توان ساخت بیش از 600 هزار واحد مسکونی را ندارد، با تکمیل یک‌میلیون و 200هزار واحد باقیمانده و تحویل نشده، اولاً گام بزرگی در جهت تامین تقاضای مصرفی مسکن آن هم به ویژه برای گروه‌های کم درآمد و مسکن اولی برداشته خواهد شد. ثانیاً فعالیت‌های ساختمانی مرتبط با تکمیل آنها موجب رونق بخش ساختمان خواهد شد. توجه خواهد شد این سرمایه‌گذاری و عرضه به جهت ارتباط آن با بازارهای مسکن و مستغلات از انواع دیگر، موجب رونق آنها نیز خواهد شد. بدیهی است، تامین مالی مسکن در سطوح دیگر (اقشار مرفه و متوسط) را می‌توان به بازار سرمایه و اوراق رهنی با نرخ سود رقابتی در بازارهای مالی سپرد.
لزوم کاربرد فناوری در ساخت‌وساز
فناوری‌های جدید در حوزه ساخت‌وساز می‌تواند موجبات ایمنی بالاتر، حداقل هزینه در سوخت، انرژی و زمان برای سازنده را در پی داشته باشد. در این خصوص توصیه می‌شود:
فناوری‌هایی که موجب کاهش زمان و هزینه ساخت می‌شود، توسط شورای عالی شهرسازی و معماری ایران احصا و معرفی شود. شایان ذکر است که در این خصوص توجه به تفاوت‌های اقلیمی ضروری است. شهرداری‌ها با تصویب شوراهای اسلامی شهر، مشوق‌های لازم را برای گسترش استفاده از فناوری‌های جدید در ساخت‌وساز در نظر بگیرند.
توجه به تورم و کنترل آن
نگاهی به میزان تاثیرگذاری شاخص قیمت مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها در شاخص کل کالاها و خدمات مصرفی را نشان می‌دهد، این شاخص قیمت مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها همواره از نظر میزان تاثیرگذاری بر روند افزایشی شاخص کل کالاها و خدمات مصرفی در رتبه اول یا رتبه دوم را داشته است. این روند گویای آن است که عدم اعمال سیاست‌های مناسب برای کنترل قیمت و هزینه‌های بخش ساخت‌وساز، بی‌شک منتهی به افزایش نرخ تورم خواهد شد.
کنترل تقاضای سوداگری و پس‌اندازی
یکی از مشکلات موجود در بازار مسکن حضور تقاضاهای سوداگرانه است که سبب ایجاد حباب و بی‌نظمی در بازار مسکن شده است. برای حل این مشکل دولت می‌تواند تقاضای سوداگرانه در بازار را با استفاده از ابزارهای مالیاتی کنترل و سرمایه‌ها را به بخش تولید هدایت کند و زمینه لازم را برای کاهش قیمت مسکن فراهم آورد. کاهش فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن سبب کاهش قیمت و افزایش توانمندی تقاضای مصرفی برای حضور در بازار مسکن ملکی می‌شود. مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران درباره راهکار مهار سوداگری مسکن، بااشاره به ابزارهای مالیاتی معتقد است: حضور بالای تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری باتوجه به غیرقابل تولید بودن زمین و ثابت بودن موجودی آن، منجر به افزایش قیمت زمین و به تبع آن مسکن می‌شود. از این‌رو عدم کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری ازسوی دولت‌ها حتی در شرایط عرضه مناسب آن، می‌تواند سیاست‌های دولت را در تامین «مسکن متناسب با نیاز» گروه‌های هدف تحت تاثیر قرار دهد. مرسوم‌ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن شهری استفاده از ابزارهای مالیاتی مناسب است. مالیات برعایدی سرمایه،
قدیمی‌ترین مالیات حوزه زمین و مسکن است که بر افزایش قیمت زمین و مسکن (عایدی سرمایه) وضع می‌شود. این مالیات در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته یا درحال توسعه ازجمله کره‌جنوبی، فرانسه، امریکا، کانادا، انگلستان، ایرلند تجربه شده است. به عنوان مثال در امریکا یا انگلستان دولت 40درصد مابه‌التفاوت قیمت خریدوفروش را از فروشنده اخذ می‌کند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولیدکنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند. در کنار مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های خالی نیز یکی دیگر از ابزارهای مالیاتی برای کنترل تقاضاهای سرمایه‌یی و سوداگرانه در بازار زمین و مسکن است.
پرداخت یارانه به ساخت و ساز و نه خرید مسکن
نرخ تسهیلات پرداختی به بخش مسکن در اغلب سال‌های مورد بررسی باتوجه به نرخ‌های تورم بالا منفی بوده است. یارانه نرخ بهره که به صورت وام مسکن با نرخی کمتر از نرخ سود جاری به تمام متقاضیان پرداخت می‌شود، عملا گروه‌های کم‌درآمد را نادیده می‌گیرد و خانوارهای کم‌درآمد امکان استفاده از آن را ندارند. علاوه بر نکته فوق درخصوص نظام پرداخت یارانه مسکن می‌توان به نکات زیر اشاره کرد:
در نظام پرداخت یارانه مسکن در ایران تعریف روشن عملیاتی از مفهوم خانوار فقیر و کم‌درآمد وجود ندارد. از این‌رو یارانه‌های مسکن هدفمند نیست. واگذاری زمین ارزان در شهرهای بزرگ به تعاونی‌های مسکن نیز مانع از دسترسی شاغلان مشاغل غیررسمی و کارگاه‌های کوچک به این اراضی شهری ارزان شده است.
پرداخت یارانه به بیمه‌شدگان نیز درصد بالایی از خانوارهای کم‌درآمد را پوشش نمی‌دهد.
برنامه سیاست‌گذاری واحدهای ارزان‌قیمت توسط دولت نیز بیشتر افراد شاغل در نهادهای دولتی را شامل می‌شود و کارمندان دولت و حقوق‌بگیران صنایع بزرگ دسترسی بهتری به واحدهای واگذاری دارند. یارانه به صورت تخفیف مالیاتی نیز عمدتا نصیب انبوه‌سازان و کارمندان دولت و کسانی می‌شود که توانسته‌اند از تسهیلات بانک مسکن استفاده کنند. عدم شفافیت در پرداخت یارانه‌ها، پاسخگویی مجریان برنامه‌های دولتی را در این زمینه و نظارت مجلس را بر کار آنها مخدوش می‌کند. با تصویب قانون ساماندهی تولید و عرضه مسکن در سال1387 و نیز قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در سال1389 گام‌های مثبتی در این زمینه برداشته شده است. تخفیف درعوارض شهرداری انگیزه مالی قوی برای سودآورکردن سرمایه‌گذاری خصوصی در بافت‌های فرسوده فراهم ساخته است.
محفوظ بودن حق انشعاب پلاک‌های ثبتی پس از نوسازی نیز بار مالی مهمی را از دوش سازندگان ساختمان در بافت‌های فرسوده برمی‌دارد. اما در عمل شرکت‌های دولتی آب، برق و گاز به دلیل تغییر مشخصات انشعابات پس از نوسازی خواستار دریافت وجوهی از سازندگان هستند. اختصاص 25درصد تسهیلات بانکی ارزان‌قیمت به بافت‌های فرسوده به موجب قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده مفید است. اما محدودیت منابع مالی بانک مسکن به دلیل پرداخت خارج از نوبت تسهیلات بانکی مسکن مهر، اجرای این قانون را درعمل دشوار ساخته است. اجرای ماده (6) قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری مبنی بر خرید زمین افراد به قیمتی معادل 15درصد بیش از قیمت بازار، اگر ازسوی شهرداری باشد، به معنای تحمیل هزینه یارانه پرداختی به مالکان از جیب شهرداری است. اگر ازسوی انبوه‌سازان پرداخت شود، حاشیه سود آنان را تقلیل می‌دهد. اختصاص 50درصد از منابع اعتبارات و تسهیلات اعطایی برای بخش مسکن اعم از طرح‌های مسکن مهر، مسکن جوانان و نیازمندان و مانند آن به اجرای طرح‌های مذکور درمحدوده بافت‌های فرسوده شهری غیرعملی به نظر می‌رسد.
کنترل بازار زمین
بازار زمین نقش بسیار تعیین‌کنندهای در بخش مسکن دارد. قیمت زمین سهم قابل توجهی از قیمت تمام‌شده مسکن را به خود اختصاص می‌دهد که به‌طور میانگین بین 50 تا بیش از 80درصد قیمت تمام‌شده مسکن است. از این‌رو برنامه‌ریزی و سیاست‌گذاری برای کنترل قیمت زمین و اعمال سیاست‌های مالیاتی بر آن توسط سیستم‌های اطلاعاتی نقش بسزایی در ایجاد ثبات در بازار مسکن دارد (مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت ایران، دی‌ماه 1392). در این خصوص اقدامات زیر توصیه می‌شود:
ایجاد بانک اطلاعاتی زمین و ارتقاء آن به کاداستر جامع (چند منظوره)
وصول مالیات نقل‌وانتقال زمین برای جلوگیری از سوداگری براساس قیمت‌های بازار مستغلات شهری
تعبیه سازوکارهای قضایی لازم برای مقابله با پدیده زمین‌خواری در کشور
تسریع نوسازی بافت‌های فرسوده
یکی از راهکارهای تقویت طرف عرضه، تسریع نوسازی بافت‌های فرسوده به ویژه درمناطق شهری است. در این خصوص تعامل نهادهای مختلف ازجمله شهرداری و بخش خصوصی ضرورت دارد. برای تسریع این فرآیند توصیه می‌شود:
تنظیم و اجرای راهبرد توسعه شهر (CDS) برای توجه به برنامه‌های فقرزدایی و زیست‌محیطی و ایجاد پیوند بین توسعه کالبدی و اقتصادی- اجتماعی شهر تهران
الزام شهرداری‌های مناطق به ساده و شفاف‌سازی مقررات و مراحل اخذ صدور مجوز ساخت‌وساز، نظارت فنی بر کیفیت ساخت‌وساز و صدور پایان کار
تاکید بر اجرای به موقع طرح‌های آماده‌سازی زمین در محدوه شهر تهران و شهرهای همجوار برای عرضه زمین شهری به تناسب تقاضا و در حد استطاعت مردم.
طراحی اوراق سرمایه‌گذاری مسکن و توسعه شهری با عایدات تصادفی
