گروه مسکن و شهرسازی زهره علامی
براساس گزارش اخیر بانک مرکزی نرخ اجاره‌بها در خرداد ماه سال جاری نسبت به مشابه سال گذشته در تهران 11.4درصد و در شهرستان‌ها 13.3درصد افزایش داشته است.
در این میان اگرچه به گفته کارشناسان، نرخ اجاره‌بها همگام با نرخ تورم حرکت می‌کند اما براساس آمار بانک مرکزی نرخ تورم در خرداد ماه سال جاری 15.6درصد و در خرداد سال گذشته 26.2درصد بوده که این موضوع نشان از آن دارد که با وجود بالا بودن نرخ تورم در سال گذشته نسبت به سال جاری موجران اجاره‌بهای بالاتری را در سال گذشته پرداخت نکرده‌اند به عبارت دیگر درحالی که نرخ اجاره‌بها تا حدودی همرا ه با نرخ تورم حرکت می‌کند اما عوامل دیگر ازجمله تغییرات قیمت خرید و فروش مسکن، شکاف عرضه و تقاضا در بازار مسکن و... نیز موثر هستند.
در همین ارتباط رییس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران درگفت‌وگو با «تعادل» ضمن اشاره به افزایش نرخ اجاره‌بها در خردادماه سال جاری نسبت به مشابه سال گذشته گفت: اجاره‌بها در این ماه از شاخص نرخ تورم پایین‌تر است در واقع اجاره‌بها در ماه‌های اخیر با وجود جوسازی‌های رسانه‌یی همگام با نرخ تورم حرکت کرده است.
مصطفی قلی خسروی افزود: اگرچه برخی از واسطه‌ها تلاش دارند، افزایش اجاره‌بها را بالاتر از نرخ تورم نشان دهند و از این طریق موجب بی‌ثباتی بازار شوند اما آمارها خلاف این موضوع را نشان می‌دهد البته نمی‌توان اثر کاهش سود بانکی بر افزایش اجاره‌بها را نادیده گرفت زیرا تجربه نشان داده که افزایش نرخ سود بانکی باعث کاهش نرخ اجاره‌بها و کاهش نرخ سود، افزایش اجاره‌بها را در پی دارد.
وی ادامه داد: درحال حاضر تمایل مستاجران برای تمدید زمان اجاره‌نامه‌های خود افزایش یافته است. با توجه به اطلاع‌رسانی‌های صورت گرفته از سوی کارشناسان، مستاجران آگاه شده‌اند که هزینه سه نوبت تغییر مکان زندگی و اسباب‌کشی مساوی با خسارت یک آتش‌سوزی است و موجران نیز با این موضوع کنار آمده‌اند که عدم تمدید اجاره‌نامه هزینه‌های بسیاری را بر آنها تحمیل می‌کند.
این فعال بازار مسکن با اشاره به افزایش نرخ اجاره‌بها در شهرستان‌ها نسبت به تهران گفت: در ماه‌های نزدیک به تابستان به دلیل افزایش مسافرت به شهرستان‌ها و افزایش تقاضا برای اجاره شاهد بالا رفتن نرخ اجاره‌بها در شهرستان‌ها نسبت به تهران هستیم.
نرخ مصوب برای اجاره‌بها کارساز نیست
وی تصریح کرد: اگرچه در دولت دهم نرخ مصوبی برای کنترل اجاره‌بها تصویب شد و براساس یک آیین‌نامه درسال 89 مالکان نرخ اجاره‌بها را باید بین 7 تا 9درصد نرخ سال گذشته افزایش می‌دادند و در سال بعد این میزان به 11 تا 13درصد نرخ قبلی افزایش یافت اما هیچگاه این آیین‌نامه اجرایی نشد.
به گفته رییس سابق اتحادیه مشاوران املاک تهران برای کنترل اجاره‌بها باید صنعت ساختمان را فعال کرد و با ارائه بسته‌های تشویقی صاحبان خانه‌های خالی را به فروش یا اجاره این واحدها ترغیب کرد. خسروی گفت: این بسته‌های تشویقی می‌تواند کاهش عوارض شهرداری برای این واحدهای مسکونی باشد.
هماهنگی اجاره‌بها با نرخ تورم و سود بانکی
یک کارشناس اقتصاد مسکن، خانه را یک کالای تجاری و سرمایه‌یی در ایران دانست و به «تعادل» گفت: مالکان واحدهای مسکونی، سرمایه (واحدمسکونی) خود را متناسب با سایر شاخص‌های اقتصادی ازجمله نرخ سود و نرخ تورم هماهنگ می‌کنند.
منصورغیبی اظهار کرد: افرادی که بیش از یک واحد مسکونی دارند، مباحث پولی و بانکی را به خوبی رصد می‌کنند و متناسب با اتفاقات صورت گرفته در این حوزه درباره اجاره‌بها یا مبلغ فروش واحد مسکونی تصمیم‌گیری می‌کنند. وی ادامه داد: به عنوان نمونه کاهش نرخ سود بانکی موجب افزایش نرخ اجاره‌بها و کاهش مبلغ پیش‌فروش می‌شود؛ در واقع مالکان با کاهش سود بانکی برای افزایش سرمایه خود اجاره‌بها را افزایش می‌دهند.
آهنگ یکسان افزایش اجاره‌بها
در تهران و شهرستان‌ها
به گفته این کارشناس بازار مسکن رونق یا رکود بازار خرید و فروش بر نرخ اجاره‌بها تاثیر مستقیم دارد و در صورت رکود بازار خرید و فروش شاهد افزایش نرخ اجاره خواهیم بود. با توجه با اینکه با رکود بخش خرید و فروش سرمایه‌ها انباشت می‌شود، مالکان برای افزایش سرمایه به سمت افزایش اجاره می‌روند.
غیبی گفت: زمانی که خریداران توان مالی برای خرید واحد مسکونی را ندارند به سمت بازار رهن و اجاره می‌روند و کاهش تقاضا در بازار خرید و فروش موجب افزایش تقاضا در بازار رهن و اجاره می‌شود.
وی اظهار کرد: در ایران مباحث اقتصادی از معادله خاصی تبعیت نمی‌کنند و تحت تاثیر مسائل سیاسی، اجتماعی، روانی و... است در این میان معاملات مسکن نیز از این قانون تبعیت می‌کنند.
این کارشناس اقتصاد مسکن تفاوت افزایش اجاره‌بها در شهرستان را نسبت به تهران چندان قابل توجه ندانست و گفت: آهنگ افزایش اجاره‌بها در خرداد سال جاری نسبت به خرداد سال گذشته در تهران و شهرستان تقریبا یکسان است و نمی‌توان معادله خاصی را برای توضیح این تفاوت در نظرگرفت.
تعیین نرخ مصوب اجاره‌بها و افزایش پشت‌نویسی اجاره‌نامه‌ها
غیبی افزود: نرخ اجاره‌بها را نمی‌توان مانند مبلغ کمیسیون اتحادیه مشاوران املاک کنترل و قانون یا دستورالعمل ویژه‌یی را در این زمینه حاکم کرد. مبلغ اجاره به منطقه، معادلات اقتصادی و... وابسته است و نمی‌توان برای تمامی مناطق درصد خاصی را پیشنهاد داد.
وی ادامه داد: در صورت تصویب نرخ مصوب برای کنترل اجاره‌بها، امکان مراجعه موجران و مستاجران به دفاتر مشاور املاک کاهش یافته و پشت‌نویسی اجاره‌نامه‌ها و توافق بین موجر و مستاجر افزایش می‌‌یابد که این موضوع نظارت مشاوران املاک و مراجع رسمی بر اجاره‌نامه‌ها را کاهش داده و مشکلاتی را به همراه دارد.
به گفته این کارشناس اقتصادی در صورتی که نرخ اجاره‌بها به صورت دستورالعمل ابلاغ شود باید اجرای این مصوبه تحت نظارت دقیق باشد در غیر این صورت نمی‌توانیم شاهد اثرگذاری این دستورالعمل در بازار اجاره باشیم.
غیبی افزود: یکی از روش‌های نظارت بر میزان اجاره‌بها؛ اجرای اصولی قانون درج کد رهگیری واحدهای به فروش رفته است زیرا از این طریق می‌توان به مالکان واحدهای مسکونی دسترسی یافته و دستورالعمل‌های مربوط به کاهش یا افزایش نرخ اجاره‌بها را عملیاتی کرد.
وی در پایان گفت: برای اجرای قانون باید ابتدا ابزار و راهکارهای لازم را تعبیه سپس قانون را اجرایی کرد.
