گروه مسکن و شهرسازی
بررسی تحولات قیمت و حجم معاملات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ گویای آن است که متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران نسبت به اردیبهشت ماه سال قبل 0.2درصد کاهش داشته است ضمن اینکه حجم معاملات واحدهای مسکونی در این ماه با کاهش 41.0درصدی نسبت به ماه مشابه سال 93 به 14.3هزار فقره رسیده است.
براساس گزارش اخیر بانک مرکزی،
در 2 ماهه اول سال جاری، حجم معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران با کاهش قابل ملاحظه 38.9درصدی همراه شده که به نظر می‌رسد بخشی از کاهش حجم معاملات مسکن در این دوره نسبت به دوره مشابه سال قبل ناشی از افزایش قابل ملاحظه معاملات در مقطع زمانی سال گذشته تحت‌تاثیر نگرانی خریداران از تبعات اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه‌ها بوده است.
گفتنی است، این گزارش صرفا معطوف به بررسی حوزه «تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» بوده و لذا نتایج حاصل از این گزارش قابل تعمیم به «معاملات مسکن سایر مناطق شهری» و نیز «تحولات رونق و رکود در حوزه ساخت‌وساز» نیست.
منطقه 5 رکورددار تعداد قرارداد مبایعه‌نامه
در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 14.3هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۴۱ درصد کاهش نشان می‌دهد.
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا ۵سال ساخت با سهم 53.7درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مزبور در مقایسه با اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۳، 1.3واحد درصد کاهش نشان می‌دهد.
توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم 12.1درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین در2ماهه نخست سال ۱۳۹۴، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به 2.19هزار واحد مسکونی رسیده است که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 38.9درصد کاهش نشان می‌دهد.
کاهش 2 درصدی قیمت هر مترمربع زیربنا نسبت به سال گذشته
در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۳۹ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال گذشته به ترتیب 4.3درصد افزایش و ۲درصد کاهش نشان می‌دهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۷ معادل 5.8درصد و بیشترین کاهش قیمت به منطقه ۲۲ معادل 5.4درصد تعلق دارد. البته در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی در شهر تهران 38.2میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 1.7درصد افزایش نشان می‌دهد. در ماه مورد بررسی، از میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 78.9 میلیون ریال به منطقه ۳ و کمترین آن با 21.1میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق
داشته است.
استقبال تهرانی‌ها از واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع بنا در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ حاکی از آن است که در شهر تهران بازه‌های قیمتی ۲۰ الی ۲۵میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم 15.1درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند و بازه‌های قیمتی ۲۵ الی ۳۰ و ۳۰ تا ۳۵میلیون ریال به ترتیب با سهم 14.3 و 13.3درصد، در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ نشان می‌دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰مترمربع معادل 17.3درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتیب با سهم 16.6 و 13.4درصدی در رتبه‌های بعد قرار دارند. در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش ۱۳۰ تا ۱۶۰میلیون تومان با سهم 11.9درصد در میان دامنه‌های قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص داده‌اند. واحدهای دارای ارزش ۱۰۰ تا ۱۳۰ و ۱۶۰ تا ۱۹۰ میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 10.6 و 9.6درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.
افزایش اجاره‌بها در اردیبهشت ماه
بررسی روند تحولات اجاره‌بها و ترکیب آن (رهن و اجاره) بیانگر تاثیرپذیری مستقیم آن از تغییرات قیمت مسکن و نرخ تورم است. البته دامنه تغییرات قیمت مسکن متاثر از شکاف عرضه و تقاضای مسکن، هزینه‌های تولید (ساخت) و تقاضای
سفته‌بازی است و تحولات در این بازار با سپری شدن دوره چند ساله رکود بعضا با افزایش‌های شدید قیمتی همراه است. در حالی که دامنه تحولات اجاره‌بها، به دلیل ارتباط مستقیم اجاره‌بهای مسکن با تقاضای مصرفی مسکن سطح عمومی درآمد مستاجران و فقدان تقاضای سفته‌بازی در بخش اجاره مسکن شدید نیست، بر این اساس با توجه به محدود بودن تحولات اجاره‌بها، آثار تغییرات قیمت مسکن با وقفه و به تدریج در بازار اجاره ظاهر می‌شود.
برهمین اساس در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۴ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11.9 و 13.9درصد رشد نشان می‌دهد. شاخص اجاره‌بهای مسکن تحت‌تاثیر ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که اغلب یک‌ساله تنظیم می‌شوند و البته تحت‌تاثیر تحولات قیمت مسکن در سال‌های اخیر، روند افزایشی خود را ادامه داده است. اثرپذیری روند قیمت‌های بازار اجاره مسکن از سیاست‌های کنترل و مهار تورم، زمینه تعدیل انتظارات قیمتی و روند رشد متناسب اجاره‌بها با تحولات نرخ تورم را فراهم کرده است.
