گروه مسکن و شهرسازی نیره خادمی
افزایش وام تا سقف 80میلیون تومان آیا می‌تواند توقعات مصرف‌کننده برای خرید مسکن را بر آورده کند؟ چگونه و درچه صورتی این وام بازار عرضه و تقاضای مسکن را به تعادل می‌رساند؟ آیا مبلغ سودی که برای این وام در نظر گرفته شده است برای اقشار کم درآمد جوابگوست ؟ اینها سوالاتی است که پس از مصوبه جدید شورای پول و اعتبار مبنی بر افزایش وام مسکن مطرح شده است؛ سوالاتی که کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن در تعابیری جداگانه پاسخ به آن را با ترتیب اولویت خرید مسکن برای متقاضیان و متوسط زمانی که قرار است این وام به دست آنها برسد مرتبط می‌دانند چون در هر حال بازار مسکن در سال آینده با تورم مواجه خواهد شد.
رکود در بازار مسکن از یک‌سو و کاهش قدرت خرید مردم از دیگر سو منجر شد تا سرانجام شورای پول و اعتبار طرح افزایش وام مسکن به 40، 60 و 80 میلیون را به تصویب برساند. نخستین واکنش‌ها بر این مصوبه به تغییر رویکرد بازار مسکن به سمت رونق، افزایش تقاضا و متعاقب آن افزایش قیمت مسکن اشاره داشت اما با محاسبه و انتشار میزان بازپرداخت و سود این وام طی 12سال اظهارنظر‌ها شکل دیگری به خود گرفت؛ اظهارنظرهایی که در درجه اول بازپرداخت یک میلیون و 150هزار تومان به صورت ماهانه برای اقشار کم درآمد را مشکل می‌داند اما همچنان نظر مثبتی به این تسهیلات دارد.
اقشار کم درآمد نمی‌توانند به وام 80میلیونی فکر کنند
منصورغیبی، کارشناس اقتصاد مسکن در این باره به «تعادل» می‌گوید: شخصی که 800هزارتومان درآمد ماهانه دارد، احتمالا سرمایه‌یی هم ندارد که بخواهد وام بگیرد. پس این تسهیلات کمتر اقشار ضعیف را در بر می‌گیرد و آنها نمی‌توانند به این وام فکر کنند. دولت باید در قالب طرح مسکن اجتماعی برای این دسته از افراد فکری کند تا آنها هم بتوانند از تسهیلات دولتی استفاده کنند پس فعلا باید منتظر باشیم دولت طرح جامع مسکن اجتماعی را نهایی کند تا ببینم برای این بخش از افراد جامعه چه تعریفی در نظر گرفته شده است.
اگر 80 درصد سرمایه خرید دارید، وام بگیرید
با این حال او این مصوبه را مثبت ارزیابی می‌کند و می‌گوید: این تسهیلات برای افرادی که 80درصد سرمایه تهیه مسکن را دارند بسیار مناسب است و می‌تواند در خرید خانه به آنها کمک کند. منصورغیبی درباره صرفه اقتصادی وام 80میلیونی توضیح می‌دهد: به‌طور قطع اگر کسی دغدغه تهیه مسکن داشته باشد به این موضوع توجه نمی‌کند که سود 84میلیون تومانی به ضرر اوست چون ضرورت تهیه سرپناه اولویت اوست که در آینده به دست خواهد آورد. خانواده‌یی که با مشکل مواجه است در هر صورتی پذیرای تسهیلات است تا بتواند مشکل خود را حل کند. ما باید سود را نه فقط از بعد اقتصادی بلکه در بعد اجتماعی آن نیز بازتعریف کنیم. اگر در تعریفمان از سود بخواهیم تنها به نمودارهای اقتصادی توجه کنیم شاید سود
84 میلیون تومانی رقم بالایی باشد و استفاده از آن به نفع مصرف‌کننده نباشد اما زمانی که تعریف سود را براساس یافتن سرپناه در نظر بگیریم حتی این نمودارها هم نمی‌تواند ارزش آن را کاهش دهد. در واقع دولت با این کار به دنبال تزریق پول به جامعه است تا دادوستد ایجاد شود و بر تمامی عناصر ساخت‌وساز از جمله مصالح و تجهیزات ساختمانی و سایر بخش‌ها تاثیر بگذارد تا بخش مسکن از رکود خارج شود.
کارشناس اقتصاد مسکن درباره تورم بخش مسکن نیز می‌گوید: تورم در کشور ما تابع حرکت سینوسی است که هرسال بر بخش مسکن هم تاثیرگذار است متاسفانه از آنجایی‌که مسکن در کشور ما به عنوان یک کالای تجاری تبدیل شده است هر ساله تورم در این بخش را نیز انتظار داریم.
وام دیر برسد، نمی‌شود کاری کرد
سود 84میلیون تومانی این وام تا چه اندازه برای متقاضیان وام توجیه اقتصادی دارد؟ این سوالی است که یک کارشناس دیگر در حوزه مسکن در پاسخ به آن می‌گوید: وام مسکن 80میلیونی به شرطی می‌تواند مشکل مسکن جوانان را حل کند که تا یکی دو ماه دیگر به دستشان برسد. اما اگر پرداخت وام بخواهد درسال 95 انجام شود دیگر فایده‌یی برای مردم ندارد چون تا آن زمان قیمت مسکن افزایش یافته است و خانه 100متری که اکنون می‌توان با یک‌صد و پنجاه میلیون تومان در پرند خریداری کرد تا دو سال دیگر تقریبا به 300 میلیون تومان افزایش خواهد یافت.
مبلغ سود طی 12 سال آینده ناچیزتر می‌شود
سعید‌عابدین درکوش البته مبلغ سود و بازپرداخت را طی 12سال آینده بسیار ناچیز می‌داند و می‌گوید:
اگر چه مبلغ یک میلیون و 150هزار تومان با حقوق یک میلیون تومانی قشر کارگر و کارمند همخوانی ندارد و حقوقشان کفاف پرداخت آن را نمی‌دهد اما تا 12 سال آینده رقم بسیار ناچیزی است. او با اشاره به اینکه زمان آغاز پرداخت وام به متقاضیان مسکن بسیار مهم‌تر است، می‌گوید: یکی از اشکالات مکانیسم پرداخت وام مسکن در ایران طولانی شدن پروسه آن است. دولت همواره برای از بین بردن رکود در بازار مسکن سیاست‌های پرداخت تسهیلات در قالب وام را تصویب می‌کند و با افزایش سپرده‌گذاری‌ها منجر به رونق بازار مسکن می‌شود اما وام زمانی به دست مردم می‌رسد که بازار مسکن رشد کرده است و دیگر با مبلغ درنظر گرفته شده نمی‌شود کاری کرد.
تورم مسکن از نرخ تورم بالاتر می‌رود
کارشناس اقتصاد مسکن درباره تورم بخش مسکن می‌گوید: با اطمینان می‌توان پیش‌بینی کرد که از اواسط سال 95 بازار مسکن با تورم زیادی روبه‌رو خواهد شد و این تورم حتی از نرخ تورم هم بالاتر خواهد رفت.
سعیدعابدین‌درکوش در توضیح بیشتر چگونگی روند افزایش قیمت مسکن می‌افزاید: اگر نمودار تورم بخش مسکن در 20سال گذشته را ملاحظه کنیم متوجه می‌شویم که قیمت مسکن از سال 1370 در پیک‌های زمانی 5ساله همواره بالاتر از نرخ تورم بوده است درشرایطی که در این 20سال دولت‌های اصلاح‌طلب و اصولگرا را پشت سر گذاشته‌ایم، دوره‌یی در شرایط تحریم بودیم و دوره‌یی دیگر نبودیم، همچنین زمان‌هایی را تجربه کرده‌ایم که قیمت نفت 20 تا 60دلار بوده است. پس با این تفاسیر تغییر شرایط، وجود یا عدم وجود تحریم‌ها هم نمی‌تواند تاثیر زیادی در تورم بخش مسکن داشته باشد و این شاخص تابع هیچ‌یک از پارامترهای ذکر شده، نبوده و در همه دوره‌ها قیمت مسکن افزایش یافته است. دقیقا در تمام این دوره‌ها نرخ تورم مسکن 40 تا 70 درصد بوده است. در حال حاضر هم اگر تحریم‌ها برداشته شود یا باقی بماند بخش مسکن با درجه کمتر یا بیشتر تورم مواجه خواهد بود.
او در پیش‌بینی از تورم بخش مسکن طی سال‌های آینده توضیح می‌دهد: به‌طور قطع تورم بخش مسکن در سال‌های 95 و 96 از نرخ تورم بالاتر می‌رود. تورم مسکن اگر چه به نظر می‌رسد که بیشتر تابع نرخ تورم باشد اما از میزان نقدینگی و در ادامه چگونگی فعالیت بورس تاثیر می‌پذیرد. از طرفی یکی از امن‌ترین نوع سرمایه‌گذاری برای مردم در کشور ما سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است به‌طوری‌که اگر بررسی کنیم، متوجه می‌شویم که مسکن تنها دارایی است که در سال‌های 70 به بعد از سایر سرمایه‌گذاری‌ها جلو زده است. در بخش مسکن همیشه سرمایه‌گذاری طولانی مدت جواب می‌دهد و کسانی که در دوره رکود خانه می‌سازند و در دوره رونق می‌فروشند، بیشترین سود را می‌برند.
