راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌ای مسکن در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفت
گروه مسکن و شهرسازی سیمین عزیزمحمدی
روزهای پایانی سال93 برای فعالان بازار مسکن درحالی سپری شد که قیمت واقعی مسکن از زمان آغاز به کار دولت یازدهم، 25 تا 30درصد کاهش یافته است. این اطلاعات به نقل از مدیرکل اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه‌وشهرسازی در بررسی بازار این کالا از خرداد سال92 است. با این‌حال، کاهش 50 تا 60درصدی تعداد پروانه‌های ساختمانی صادرشده در یک‌سال گذشته بازار مسکن را با کمبود عرضه در سال‌های آینده تهدید می‌کند. گرچه با افزایش وام ساخت مسکن، وزارت راه‌وشهرسازی درصدد حمایت از تولید مسکن است. اما این حمایت زمانی اثربخش می‌شود که طرف تقاضای مسکن از قافله حمایت دولت جا نماند. گرچه به گفته علی چگینی، بانک مرکزی با افزایش تسهیلات تا حدود ۸۰میلیون تومان موافق است. اما نگرانی این نهاد پولی از تورم‌زایی وام مذکور باعث شده شورای پول و اعتبار را نسبت به تصویب این وام مردد کند. این درحالی است که اظهارات این مقام اقتصادی وزارت راه‌وشهرسازی حاکی از آن است که در شرایط فعلی بازار مسکن و کنترل رکود اقتصاد کلان کشور، دیگر تورم‌زا نخواهد بود. به هرحال از نظر وی، بهترین کار در شرایط فعلی آن است که علاوه برطرف عرضه، سمت تقاضا نیز با افزایش سقف
تسهیلات مسکن تقویت شود تا با افزایش قدرت خرید مردم، بازار رونق و تحرک بیشتری بیابد. بر این اساس، در پی تقویت اقتصاد کلان پس از برداشته شدن تحریم، حمایت دولت از بخش مسکن از اواخر بهار سال‌جاری بیشتر شود.
گرچه دولت درصدد رونق‌بخشی به بازار مسکن از طریق تزریق تسهیلات در طرف عرضه و تقاضا است. اما از نظر مدیرکل اقتصاد و برنامه‌ریزی مسکن وزارت راه‌وشهرسازی مشکل اصلی بخش مسکن، سفته‌بازی در بازار است. چراکه عده‌یی واحدهای مسکونی می‌خرند ولی به جای استفاده آن در قالب فروش به مصرف‌کننده واقعی یا اجاره دادن به متقاضیان مسکن اجاره‌یی، آن را برای مدت زمان مشخصی (مثلا یک‌سال) خالی نگه می‌دارند و با قیمتی مضاعف به خریداران می‌فروشند؛ این اقدامات بازار مسکن را دچار اختلال می‌کند. برای کنترل اینگونه رفتارها ازسوی سوداگران مسکن، سیاست‌های مالی پیش‌بینی‌شده که در قانون مالیات‌ها در دست بررسی است، می‌تواند این فعالیت مخل بازار را کاهش داده یا حداقل تعدیل کند. در قانون جدید مالیاتی، قرار است از همه واحدهای مسکونی اجاره داده شده مالیات اخذ شود و قانون قبلی که درآمد حاصل از اجاره‌بها، مشمول مالیات نمی‌شد، لغو می‌شود. البته این مصوبه مجلس هنوز به تایید شورای نگهبان نرسیده است. اول درآمد مالیاتی آن تشخیص داده می‌شود؛ سپس ۲۵درصد آن را به‌عنوان هزینه و استهلاک واحد مسکونی درنظر می‌گیرند و از ۷۵درصد مابقی مالیات اخذ می‌شود. البته در
این محاسبات درآمدهای دیگر موجر هم درنظرگرفته می‌شود و اگر مشکلاتی همچون بیماران خاص یا فرزندان معلول و امثال آنها نیز داشته باشد، در معافیت‌های مالیاتی لحاظ می‌شوند.
به گفته چگینی، البته راهکار دیگر وزارت راه‌وشهرسازی برای بهره‌مندی از پتانسیل سرمایه‌گذاران بخش مسکن جهت رونق‌بخشی به بازار، هدایت آنها به سمت بازار اجاره مسکن و تاسیس شرکت‌های اجاره‌یی مسکن است. به‌طوری که این فعالان اقتصادی، تعداد زیادی واحد مسکونی را با ساخت‌وساز یا خرید از تولیدکننده مسکن به ملکیت خود درآورند و در مقابل با تاسیس یک شرکت خدماتی که خدمات اجاره دادن مسکن به مردم را ارایه می‌دهد در رونق‌بخشی مسکن بکوشند. براساس قانونی مصوب درسال77، فعالان بازار مسکن می‌توانند با تاسیس شرکت سهامی در بازار اجاره مسکن سرمایه‌گذاری کنند. انتظار می‌رود با اجرای قانون مالیات بر اجاره‌بها، طرح تاسیس اینگونه شرکت‌ها مورد استقبال قرار گیرد.
رویکرد وزارت راه‌وشهرسازی به سوی بازار اجاره مسکن برای خروج از رکود، مباحث جدیدی بود که ازسوی مقامات این وزارتخانه مطرح شد. به این ترتیب، برای شفاف شدن نقاط مبهم این رویکرد گفت‌وگویی با سعید اسلامی بیدگلی، عضو هیات مدیره شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران در «تعادل» انجام گرفت که در ادامه می‌خوانید:
ورود وزارت راه‌وشهرسازی در بازار اجاره چه تاثیری بر بازار مسکن دارد؟
بخشی از تقاضای بازار مسکن به شکل سفته‌بازی و سرمایه‌گذاری است. با این‌حال، حجم این نوع تقاضا در کشور ما بیش از وضعیت معقول و منطقی آن است. به‌طوری که شاهدیم انواع مختلف مستغلات به شکل واحدهای مسکونی، تجاری و غیره در بازار به‌شدت خریدوفروش می‌شود. اهمیت رونق بازار اجاره مسکن از آن جهت است که منجر به کاهش خریدوفروش مسکن به شکل کالای سرمایه‌یی می‌شود. هدف از فعال کردن بازار اجاره، تنوع‌بخشی به ابزارها و شیوه‌های سرمایه‌گذاری در بازار مسکن است. البته توسعه بازار اجاره باعث شفاف شدن قیمت واقعی مسکن نیز خواهد شد. در واقع، اجاره مسکن به مثابه یک مدل مالی است که قابلیت توسعه بازار مسکن را دارد.
اثربخشی اجرای قانون مالیات بر اجاره‌بها بر بازار مسکن چگونه خواهد بود؟
مساله اصلی در پیاده‌سازی هرگونه قانون مالیات در کشور با چالش‌های فراوانی مواجه است. برای نمونه، در فرآیند اخذ مالیات بر ارزش‌افزوده شاهد بودیم که چه موانعی وجود داشت. در واقع، پیاده‌سازی درست سیستم مالیات مشروط به آن است که منجر به افزایش هزینه مبادلاتی نشود و فرآیند آن شفاف باشد. بدون ایجاد رانتی برای همه یکسان باشد. این درحالی است که اجرای نادرست این مالیات ازسوی دولت ممکن است تحمیل بار مالیاتی بر دوش طرفی از بازار شود که کمترین اثربخشی را دارد. بنابراین باید این مالیات باتوجه به ساختار عرضه و تقاضای بازار مسکن اجرایی شود تا اثربخش باشد.
موانع تایید این قانون ازسوی شورای نگهبان و اجرایی شدن آن چیست؟
از آنجایی که کشور ما به‌دلیل اینکه نسبت به اخذ مالیات حساسیتی ندارد. به این ترتیب، ساختارهای مالی و شرکتی تعهدی نسبت به پرداخت مالیات ندارند. این درحالی است که در این میان بنیادها و نهادهای مالی هستند که باوجود در دست داشتن بخش زیادی از اموال کشور، مالیات نمی‌پردازند. همچنین عدم شفافیت مالی و عدم همراهی نظام قضایی مانع از آن می‌شود که اجرای طرح‌های مالیاتی موفق باشد.
آیا امکان هدایت سرمایه‌های بخش مسکن به سوی بازار اجاره وجود دارد؟
در سیستم بازار مسکن کشور ما، نرخ اجاره خیلی پایین‌تر از استانداردهای جهان است. این امر مستلزم آن است که با تغییر وضعیت سیکل‌های بازار مسکن، این بخش در اقتصاد کشور تعدیل شود. در کشور تعدادی خانه خالی وجود دارد که در نظام ساختمان تشویش ایجاد می‌کند. روش صحیح ساماندهی آن، اصلاح نظام استفاده از آنهاست. برای نمونه، اجاره دادن این واحد یکی از روش‌های استفاده از آنهاست که می‌تواند بازار را آرام کند.
آیا طرح تاسیس شرکت‌های اجاره‌ای مسکن می‌تواند موفق باشد؟
مدل‌های توسعه‌یافته اینگونه شرکت‌ها به‌صورت صندوق وجود دارد. در واقع راه‌اندازی این شرکت‌ها یک فرصت سرمایه‌گذاری در بازار مالی کشور و یک مدل بهره‌برداری اجاره‌داری است. با اجرایی شدن این طرح، مساله اجاره‌نشینی آسان می‌شود. نقل‌وانتقال افراد با کمترین هزینه و زمان صورت می‌گیرد. استانداردهایی در نظام اجاره‌نشینی ایجاد می‌شود. با این‌حال تا زمانی که در نظام بانکی کشور سودهای 25 تا 27درصدی در ازای سپرده‌گذاری پرداخت می‌شود. نمی‌توان انتظار داشت راه‌اندازی چنین صندوق‌هایی با استقبال مواجه شود و در بازاریابی موفق باشد. مگر اینکه با تغییراتی در این صندوق‌ها، ابزارهایی متناسب با درک و سواد مالی جامعه ارایه شود.
