گروه مسکن و شهرسازی
تحرک‌بخشی به بازار مسکن، یکی از راهکارهای دولت تدبیر و امید برای خروج از تنگنای رکود اقتصادی است. به این ترتیب، دولت یازدهم به‌دنبال هدایت تسهیلات بانکی به‌سوی بازار مسکن است تا بتواند این اعتبارات را در یک فعالیت مولد سرمایه‌گذاری کند. این امر با افزایش سقف وام ساخت مسکن تا 50میلیون تومان محقق شد. با این حال، دولت همچنان با چالش کمبود منابع مواجه است چراکه بانک مرکزی با استناد به همین مشکل، شورای پول و اعتبار را متقاعد کرد تصویب وام 80میلیون تومانی خرید مسکن را تا سال آینده به تعویق بیندازد. البته استفاده از ابزار و ظرفیت‌های مالی بازار سرمایه از دیگر رویکردهای وزارت راه‌وشهرسازی دولت یازدهم برای تحرک بخشی به بازار مسکن بود. گرچه وزارتخانه مربوطه با راه‌اندازی انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری به‌دنبال تنوع بخشی به روشهای ورود سرمایه به بازار مسکن است، اما همچنان به‌دلیل ضعف زیرساخت‌های مالی کشور می‌توان روشهای تامین مالی را در سایر کشورها دید که ایران از آنها بی‌بهره است. علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی و کریم احمدی کارشناس دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت
راه‌وشهرسازی، طی پژوهشی در فصلنامه اقتصاد مسکن، تجربیات موفق سیستم تامین مالی مسکن در کره‌جنوبی را بررسی کردند. کشور کره‌جنوبی در رویارویی با این مسایل، با اتخاذ سیاست‌های عرضه انبوه مسکن و نیز ایجاد برخی شیوه‌های نوین تامین مالی مسکن توانسته به‌طور موفقیت‌آمیزی این مشکلات را برطرف کند. همان‌طور که پژوهش مذکور نشان می‌دهد صندوق ملی مسکن، اوراق قرضه مسکن، سیستم اشتراک مسکن، بخت‌آزمایی مسکن، سیستم پیش‌فروش مسکن، ضمانت تکمیل مسکن و انواع وام‌های مسکن پایدار برای همه شرکت‌کنندگان بازار (خریداران، مستاجران و سازندگان) روشهای موردنظر کره‌جنوبی برای تامین مسکن است.
مقایسه شیوه‌های اتخاذ شده در بازار مسکن با سیاست‌های توسعه مسکن وزارت راه و شهرسازی حاکی از آن است که ایران تجربه راه‌اندازی صندوق ملی مسکن برای ارایه وام‌های کم‌بهره را داشت. البته مشاوران مالی وزیر راه به‌دنبال آن هستند که با اعطای وام‌های مختلف رهنی بتوانند تمام متقاضیان وام در شرایط مختلف را پوشش دهند. در کل، برخی طرح‌ها ازجمله صندوق ملی مسکن و سیستم‌های اشتراکی مسکن در ایران نیز قابل اجرا است. در ارتباط با سیستم پیش‌فروش مسکن اجرا شده در کره نیز باتوجه به وجود بازار پیش‌خرید و پیش‌فروش مسکن در ایران، راه‌اندازی سیستم‌های مکمل مانند ضمانت اتمام مسکن کره جنوبی می‌تواند منجر به رونق بخشیدن این بازار در کشور شده و به تبع آن موجب تقویت سمت عرضه و رونق بخش مسکن شود. بخش خصوصی و مردم نیز با توجه به اطمینان خاطر حاصل از این سیستم و کاهش زیان ناشی از عدم انجام تعهدات سازندگان مسکن و ورشکستگی آنها، با تزریق سرمایه به پروژه در مرحله ساخت قابلیت کمک قابل ملاحظه به تامین مالی این بخش را دارد. همچنین با اجرای سیستم قرارداد ضمانت اتمام مسکن میزان سوءاستفاده‌ها، کلاهبرداری‌ها و مشکلات قانونی موجود در بازار پیش‌فروش
در ایران به میزان قابل‌توجهی کاهش خواهد یافت.
صندوق ملی مسکن
تاسیس صندوق ملی مسکن در سال1981 بود. این صندوق از زمان آغاز به‌کار، در هر دو بخش ساخت‌وخرید مسکن با هدف دستیابی به وضعیت پایدار تامین مسکن به‌کار گرفته شد. درواقع، تاسیس صندوق ملی مسکن با هدف ایجاد امنیت و تامین سرمایه و اعتبار لازم ساخت مسکن تشکیل شد. به‌علاوه این صندوق از آنجا که درصدد ایجاد ثبات و به تعادل رساندن بازار مسکن کشور بود، برای حمایت از افراد فاقد مسکن به ارایه وام‌های مسکن کم‌بهره‌تر پرداخت. منابع تاسیس صندوق ملی مسکن با استفاده از منابع صندوق همانند بازپرداخت اقساط، سود وام‌ها یا از طریق سایر منابع شامل اوراق قرضه ملی مسکن، پس‌انداز اشتراکی، مبالغ و پول‌های انتقال یافته از صندوق بخت‌آزمایی مسکن تامین می‌شد. پس‌اندازهای مشترک نیز سیستم پس‌انداز اجباری در زمینه حق ارجحیت افراد ثبت‌نام شده است و اولویت واگذاری واحدهای جدید را مشخص می‌کند. صندوق ملی مسکن به سازنده‌ها برای تامین مالی ساخت مسکن (فروش و اجاره، کمتر از 85متر مربع) وام اعطا می‌کند. همچنین به افراد فاقد مسکن برای خرید، اجاره بلندمدت و نوسازی خانه، بازخرید و مستهلک کردن سود وام‌ها (شامل اوراق قرضه و پس‌اندازهای مشترک) کمک می‌کند.
اوراق قرضه مسکن
اوراق قرضه مسکن، اوراق قرضه‌یی است که افراد متقاضی مسکن برای ثبت‌نام املاک و مستغلات یا برای دریافت مجوزهای مختلف خریداری می‌کنند که توسط حکومت مرکزی یا محلی مدیریت می‌شود.
سیستم اشتراک مسکن
شبکه تامین مسکن روی کاربر و مصرف‌کننده نهایی متمرکز بود. سیستم اشتراکی مسکن در سال1978 معرفی شد و به‌دنبال جلوگیری از سوداگری، سفته‌بازی و نیز فراهم کردن مسکن با روشی منصفانه برای مصرف‌کننده نهایی بود.
سیستم اشترکی مسکن با لحاظ الزامات خاصی در پس‌انداز اشتراکی مربوطه، حکم به واجد شرایط بودن افراد ثبت‌نام کننده برای آپارتمان‌های جدید می‌دهد. این سیستم از ماه مه سال1978 با تصویب قوانین تامین مسکن شروع به‌کار کرد و به ارایه خانه‌های جدید به‌خصوص برای کسانی که یک حساب پس‌انداز اشتراکی افتتاح کرده‌اند و مبالغ مشخصی را در دوره‌یی خاص سپرده‌گذاری کرده‌اند، اقدام می‌کند. هر متقاضی می‌تواند یک حساب برای پس‌انداز مشترک باز کند که این حساب در یکی از این دسته‌ها طبقه‌بندی می‌شود؛ پس‌انداز اشتراکی مسکن، سپرده اشتراکی مسکن، سپرده اقساطی اشتراکی مسکن و پس‌انداز جامع اشتراکی مسکن براساس هدف اشتراک.
سیستم اشتراک مسکن مبالغ موردنیاز ساخت‌وساز مسکن را از سپرده‌های اشتراکی به‌عنوان منبعی برای صندوق ملی مسکن تامین می‌کند. به‌علاوه، این سیستم مدیریت و انتخاب منصفانه بین افراد متقاضی خانه‌های قابل واگذاری را تضمین می‌کند، زیرا براساس این سیستم، اولویت تحویل و فروش واحدها بستگی به زمان افتتاح حساب و مقدار سپرده دارد. این سیستم توانایی افزایش چشمگیر عرضه مسکن با بهره‌برداری از سپرده‌های افراد فاقد مسکن را دارد و همچنین می‌تواند مسکن را با روشی مقرون به‌صرفه و منطقی برای افراد تامین کرده، در عین حال از سفته‌بازی حاصل از عدم تعادل عرضه و تقاضای مسکن جلوگیری می‌کند.
بخت‌آزمایی مسکن
بخت‌آزمایی مسکن در سال1969 تحت‌عنوان «بخت‌آزمایی رویا» برای افراد فاقد مسکن تاسیس شد که حدود 50درصد مبالغ بخت‌آزمایی جهت کمک به این افراد در جهت رسیدن به رویای داشتن مسکن خودشان و تضمین پایداری بخش مسکن صرف می‌شد. برگه‌های (بلیت‌های) بخت‌آزمایی مسکن با این هدف منتشر شد تا صندوق ملی مسکن را ایجاد و تغذیه کرده و این فرصت را به افراد فاقد مسکن بین اشخاص نظامی، پلیس، خانواده‌های محروم و افراد شایسته بدهد که صاحب خانه شوند.
سیستم پیش‌فروش مسکن
کره به راه‌حل مشکل کمبود مسکن، سریع‌تر از کشورهای دیگر دست یافته است. این موفقیت تنها با توسعه انبوه مکان توسط بخش دولتی و ساخت مسکن توسط بخش خصوصی میسر بوده است. مشارکت بخش خصوصی غالبا توسط سیستم پیش‌فروش فعال شده است. درواقع تامین مسکن گسترده اساسا در نتیجه سیستم پیش‌فروش تسهیل شد، به‌صورتی که خریداران بالقوه خانه‌های جدید، در حدود80درصد قیمت فروش را قبل از اتمام ساختمان به سازنده می‌پردازند، به‌علاوه سیستم ضمانت تکمیل مسکن به‌عنوان یک شاخصه مکمل شامل ورشکستگی احتمالی سازنده‌ها، ریسک افراد متقاضی ورود به سیستم پیش‌فروش را به حد چشمگیری کاهش می‌داد. سیستم پیش‌فروش مسکن دنبال سامان دادن به کمبود تامین مالی ساخت‌وساز با استفاده از سرمایه‌های خریداران است. از طریق این سیستم، سازنده‌ها می‌توانند از طریق خریداران قبل از اتمام ساختمان و حتی در مرحله کلنگ‌زنی اولیه، به تامین مالی پروژه‌های خود بپردازند.
ضمانت تکمیل مسکن
درواقع با فرض ورود سیستم پیش‌فروش درصورت ورشکستگی سازنده، متقاضی صدمه می‌بیند؛ البته درصورتی که ساخت مسکن تمام نشده باشد به‌دلیل ورشکستگی سازنده، ممکن است بازپرداخت پیش‌پرداخت از جانب سازنده صورت نگیرد، بنابراین وجود سیستمی برای حفظ حقوق متقاضی درصورت ورشکستگی سازنده موردنیاز است. لذا سیستم تضمین اتمام مسکن به‌عنوان یک اقدام تکمیلی ضروری در کره به‌وجود آمد. سیستم گارانتی مسکن دارای نقش اساسی در حل مشکل کمبود مسکن و ناپایداری مسکونی در کره بود. تجربه این سیستم در کره می‌تواند به‌عنوان بهترین راهکار برای حل مشکل سکونتی در کشورهای مختلف به‌حساب آید. سیستم تضمین اتمام مسکن سیستم مکملی است که موسسه‌های تضمین کننده مسکن را مجبور به تکمیل پروژه‌های ساخت کرده یا درصورتی که سازنده قادر به اتمام پروژه نباشد، پرداخت‌های اقساطی را به خریداران دارای قرارداد مسترد می‌کند و به تعهدات قرارداد فروش درنتیجه ورشکستگی سازنده پایبند است. در کره، اگر سازندگان بخواهند از سیستم پیش‌فروش استفاده کنند، مجبور به ثبت‌نام در ضمانت تکمیل مسکن هستند. شرکت تضمین مسکن کره چنین سرویسی را به‌عنوان یک شاخص حمایتی از ورشکستگی سازندگان و در
جهت منافع متقاضیان مسکن استفاده می‌کند.
وام‌های مسکن
براساس ماهیت تامین مالی، تامین مالی بخش مسکن به دو بخش تامین مالی مسکن بخش عمومی و خصوصی قابل تفکیک است و در سیستم تامین مالی کره هر دو بخش عمومی و خصوصی به نحوه مناسبی عملیاتی شده که شامل وام خرید مسکن برای خریداران همچنین وام ساخت مسکن برای سازندگان است. تامین مالی به دو بخش تامین مالی سمت عرضه‌کننده و تامین مالی سمت مصرف‌کننده طبقه‌بندی می‌شود. تامین مالی سمت عرضه‌کننده جهت تامین وام ساخت مسکن برای سازندگان. بنابراین توسعه مسکن است، درحالی که تامین مالی سمت مصرف‌کننده روی سمت تقاضا و بیشتر بر فراهم کردن وام‌های خرید مسکن تاکید دارد. تامین مالی مسکن کره دارای سهم نسبتا بزرگ 17درصد تامین مالی مسکن از بخش عمومی و 50درصد خالص نرخ نسبت وام به ارزش مسکن است که البته پایین‌تر از سایر کشورهاست.
