رکود حاکم بر بازار ساخت‌وساز و خریدوفروش مسکن اشاره به نااطمینانی بخش خصوصی برای مشارکت در رونق بخشیدن به این بازار دارد. کاهش سرمایه‌های خصوصی در حوزه مسکن درحالی است که سهم سرمایه دولتی در این حوزه در بیشترین حالت به 3درصد می‌رسد که مربوط به پروژه مسکن مهر است. بنابراین بازار مسکن با چالش بزرگ کمبود سرمایه مواجه است. از طرفی نیز، کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن نیز باعث شده، بازار با کمبود تقاضای موثر همراه باشد. به این ترتیب بازگرداندن روزهای پررونق به بازار مسکن مستلزم ارایه بسته‌های تشویقی و اتخاذ راهکارهای جدید جهت جذب تولیدکنندگان و متقاضیان مسکن است. با این‌حال تجربه ناموفق از سیاست‌های پولی در پروژه مسکن مهر، کمبود منابع را پیش روی اقتصاد کشور به‌ویژه بازار مسکن قرار داد. با این‌حال، دولت یازدهم برای جلوگیری از تکرار این تجربه، تقویت بازار سرمایه در مسکن را پیش گرفت تا منابع لازم را تهیه کند. البته نظام پس‌انداز افراد از دیگر روش‌های تامین منابع مسکن است. البته افزایش سقف تسهیلات ساخت مسکن را تصویب کرد و افزایش وام خرید خانه را در دستور کار قرار داد تا به این ترتیب، انگیزه و منابع لازم برای استقبال
بخش خصوصی برای ورود به بازار مسکن ایجاد شود. اما نارسایی بازار مسکن کشور در تامین مالی، موفقیت برنامه دولت برای رونق بخشیدن به این بازار را با تردید همراه کرده است. براساس پژوهش نرگس رزبان، کارشناس دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، این ضعف‌ها شامل تنوع کم ابزارهای تامین منابع، سهم محدود اعتبارات بانکی در بخش مسکن، نسبت پایین وام به ارزش مسکن، سطح پایین درآمد خانوارها، شرایط سخت وام‌گیری، محدودیت ابزارهای رهنی، منفی بودن نرخ واقعی سود وام‌های مسکن، عدم کارایی سیاست‌های مالی دولت در حوزه مالیات‌ها و یارانه‌هاست.
تنوع کم ابزارهای تامین مالی
سیستم تامین مالی مسکن در بخش دولتی عمدتا مبتنی بر بانک است. به‌طوری که در نیمه اول دهه 80، سهم بانک‌ها از تامین منابع مالی بازار مسکن بالغ بر 22درصد است. البته این سهم پس از سال86 و پدید آمدن جهش قیمت مسکن به 33درصد رسید. این درحالی است که در این دوران خبری از ابزارهای مالی در بازار مسکن نیست. گرچه طی سال‌جاری در بازار سرمایه چند صندوق زمین و ساختمان راه‌اندازی شد، با این‌حال، نبود زیرساخت‌های لازم مانع بهره‌مندی از ظرفیت این صندوق‌ها شده است. همچنین فقدان بازار ثانویه رهن موجب شده که منابع قابل تخصیص بانک‌ها برای مسکن در قالب تسهیلات بلندمدت قفل شود و امکان اعطای تسهیلات مجدد محدود شود.
سهم محدود اعتبارات بانکی
آمار بانک مرکزی حاکی از آن است که در سال‌های اخیر، سهم مسکن از تسهیلات بانکی تا 12درصد کاهش یافته است. این درحالی است که در این مدت بخش مسکن حدود 50درصد از سرمایه‌گذاری کل انجام شده را به خود اختصاص داده است. همچنین مقررات تنظیم شده بانک مرکزی در قالب بسته‌های سیاستی و نظارتی حداقل سهم بخش مسکن از کل تسهیلات اعطایی را معادل 25درصد تعیین کرده است. البته در برنامه‌های وزارت راه‌وشهرسازی برای افزایش سقف تسهیلات بانکی ساخت مسکن، وزارتخانه درصدد است این رقم 25درصد محقق شود.
نسبت پایین وام به ارزش خانه
پایین بودن نسبت تسهیلات به ارزش یک واحد مسکونی از دیگر مشخصه‌های نظام تامین مسکن در ایران است. اگرچه این مساله ریسک اعتباری بانک‌ها را کاهش می‌دهد، اما موجب از بین رفتن اصلی‌ترین کارکرد یک نظام تامین مالی کارآ درراستای تبدیل تقاضای افراد قادر به خرید مسکن به تقاضای موثر می‌شود. نسبت تسهیلات خرید مسکن به قیمت یک واحد مسکونی در تهران از 7/21 در سال 1385 تا حدود 8درصد در سال1393 کاهش یافته است.
سطح پایین درآمد خانوارها
گرچه نسبت اقساط تسهیلات فعلی (تسهیلات 35میلیون تومانی با اقساط ماهانه حدود530هزار تومان) به درآمد خانوار نسبتا مطلوب ارزیابی می‌شود، متوسط درآمد یک خانوار شهری در سال1392 معادل 7/1میلیون تومان به‌صورت ماهانه و نسبت اقساط تسهیلات خرید مسکن به درآمد ماهانه خانوار حدود 30درصد است. با فرض تامین منابع مالی کافی در شبکه بانکی کشور جهت افزایش سقف تسهیلات با نرخ‌های پایین‌تر از 20درصد، خانوارها به‌ویژه طبقات متوسط و کم‌درآمد از توانایی مالی جهت تامین اقساط تسهیلات برخوردار نخواهند بود.
به‌عنوان مثال درصورت ارتقای نسبت وام به ارزش خانه فعلی تا 30درصد که مستلزم افزایش تسهیلات تا سقف حداقل 75میلیون تومان است، اقساط ماهانه تسهیلات به حدود 1/1میلیون تومان افزایش خواهد یافت (بر مبنای نرخ 15درصد و بازپرداخت 12ساله) که حدود 65درصد از درآمد خانوارها را به خود اختصاص می‌دهد. تحمیل چنین هزینه‌های به خانوارها برای بازپرداخت اقساط تسهیلات به‌معنای کاهش سرانه‌های رفاهی، بهداشتی، آموزشی و... است. به‌عبارتی خانوار به قیمت از دست دادن رفاه و سایر ضرورت‌های زندگی، صاحبخانه خواهد شد.
شرایط سخت وام‌گیری
ازجمله محدودیت‌های سیستم تامین مالی مسکن در ایران، عدم انعطاف‌پذیری نرخ سود و شرایط محدودکننده مربوط به زمان مشخص اعطای تسهیلات است. بخشی از این مشکل از عدم وجود صندوق‌های باز مسکن و بخشی از آن از تعیین دستوری نرخ‌های سود توسط شورای پول و اعتبار ناشی می‌شود. این مساله کاهش انگیزه بانک‌ها در اعطای تسهیلات بلندمدت را به‌دنبال خواهد داشت. تا سال1383 تسهیلات خرید واحدهای مسکونی فقط به واحدهای نوساز و دارای سند دست اول اعطا می‌شد. از سال1383 شروط مذکور تغییر یافت، به این نحو که سقف وام صندوق پس‌انداز مسکن فقط به املاکی که 12سال از تاریخ صدور مجوز ساخت آنها می‌گذشت، اعطا می‌شد و واحدهای زیر 20سال ساخت نیز برحسب سال ساخت از درصدی از تسهیلات مذکور بهره‌مند می‌شدند. در سال1392 عمر واحدهای مشمول تسهیلات خرید به 20سال افزایش یافته و واحدهای دارای عمر 20 تا 25سال مشمول درصدی از تسهیلات شدند. در سال1393 با صدور بخشنامه‌یی ازسوی بانک مسکن اعطای تسهیلات خرید مسکن صرفا با تسویه تسهیلات قبلی امکان‌پذیر شد و امکان اخذ مابه‌التفاوت تسهیلات تا سقف مصوب از بین رفت. این نوع کنترل نظام مالی مسکن به محدودسازی عرضه تسهیلات به
متقاضیان وام، منجر می‌شود.
محدودیت ابزارهای رهنی
ابزارهای رهنی متعددی باتوجه به شرایط مشتریان همچنین نوع موسسات مالی در بازارهای رهن مرسوم و معمول است. در ایران ابزارهای رهن درخصـوص بازپرداخـت تسهیلات محدود به دو شیوه ممکن است؛ یکی بازپرداخت تسهیلات با شیوه اقساط مسـاوی و دیگری بازپرداخـت تسـهیلات بـا شـیوه پلکـانی. در روش اقسـاط مسـاوی مشـتری (تسهیلات‌گیرنده) برای کل دوره بازپرداخت مبلغ ثابتی ماهانـه پرداخـت می‌کند. در مقابل براساس شیوه بازپرداخت پلکانی، مبلغ اقساط با نرخ ثابت سالانه یا در مقـاطع سه تا پنج ساله افزایش می‌یابد. به‌طور کلی مبلغ کل بازپرداخت مشتری در شیوه پلکـانی بیشتر از شیوه اقساط مساوی خواهد بود. به‌نظر می‌رسد گسترش ابزارهای رهـن عـلاوه بر توجه به شرایط متفاوت مشتریان، در جهت مدیریت بهینه منـابع و مصـارف بانـک و موسسه مالی مهم است.
منفی بودن نرخ واقعی سود وام‌ها
از سال1370 بررسی روند نرخ سود سپرده‌های بلندمدت و مقایسه آن با نرخ تـورم حاکی از منفی بودن نرخ سود واقعی را تایید می‌کند. همچنین مقایسه نرخ سود وام‌های مسکن با نرخ تـورم نیـز نشـان می‌دهد نرخ واقعی سود وام‌های مذکور منفی است، به‌طوری کـه در سـال1391، این نرخ
19- درصد بوده است (نرخ تورم 31درصد و نرخ سـود تسـهیلات اعطـایی بـه مسکن در قالب صندوق پس‌انداز مسکن 12درصد). بدیهی است که منفی بودن نـرخ و ماهیت بلندمدت وام‌های اعطایی این بخش باوجود ریسک پـایین‌تر وام‌های مسـکن و نسبت پایین مطالبات سررسید گذشته معوق بانک‌ها به کـاهش انگیـزه سـپرده‌گذاری و اعطای تسهیلات در بخش مذکور می‌انجامد. در طول یک‌سال گذشته با کاهش تب تـورم و سیر نزولی آن، از بازدهی منفی نرخ سود سپرده‌های بانکی و نرخ سـود تسـهیلات بـه‌تدریج کاسته شده است. تشکیل صندوق‌های پس‌انداز و وام با سیستم باز یا به‌عبارتی اعطای تسهیلات متناسب با گردش مالی صندوق، با نـرخ‌های سـود متناسـب بـا تـورم مشکلات فوق را تاحدودی مرتفع خواهد کرد.
عدم کارایی سیاست‌ها
سیاست‌های مالیاتی همواره با هدف تنظیم بازار مسکن و توزیع بهینه ثروت در بخش مسکن به‌عنوان ابزارهای مالی دولت مطرح است، بنابراین این ابزارها تاکنون منجر به حصول اهداف فوق در بخش مسکن نشده است. باوجود طرح بانک اطلاعاتی املاک و تصویب تامین آیین‌نامه‌هایی جهت تغییر شیوه‌های اخذ مالیات به‌ویژه با هدف ممانعت از ورود سوداگران به بخش، همچنان ابزارهای بی‌اثری برای اهداف فوق باقی مانده‌اند. وجود راه‌های فرار مالیاتی، تعیین نرخ‌های بی‌اثر و نامتناسب، موثر و اقتصادی بودن این ابزارها را دچار ابهام می‌سازد. ضمنا تداخل بسیاری از انواع عوارض شهرداری ازجمله عوارض نوسازی و عوارض مازاد تراکم که به‌عنوان مالیات در بخش مسکن اخذ می‌شود، به‌دلیل پایین بودن میزان آنها ضمن اینکه اثر چندانی بر درآمدهای شهرداری ندارد، به همان دلیل نقش موثری نیز در تنظیم بازار نخواهد داشت و منجر به برقراری فضای امنی برای سرمایه‌های سرگردان در بازار سوداگری مسکن شده است که با بروز کوچک‌ترین نوساناتی در وضعیت اقتصادی کشور تحت‌تاثیر قرار گرفته و عدم تعادل‌های شدیدی را به بخش مسکن تحمیل کرده است. تردیدی نیست که برخورداری از یک نظام مالیاتی کارآ در ارتباط با بخش مسکن باتوجه به درهم تنیدگی اقتصاد این بخش با سایر بخش‌ها و نیز با نیازهای اجتماعی، علاوه بر تامین بخشی از اهداف درآمدی دولت و کمک به توسعه مطلوب بخش مذکور، می‌تواند اثرات مطلوبی بر سایر بخش‌ها و فعالیت‌های اقتصادی مرتبط نیز بر جای گذارد. همچنین از مهم‌ترین چالش‌ها در تخصیص پرداخت‌های یارانه‌یی دولت به دهک‌های هدف برنامه‌های حمایتی، فقدان اطلاعات شفاف و صحیح از تعداد و میزان نیاز این خانوارهاست، این امر منجر به عدم امکان شناسایی دقیق گروه‌های هدف و خروج بسیاری از خانوارهای موردنظر از چتر حمایتی دولت می‌شود.
