هفته گذشته، معاون اول رییس‌جمهور خبر از تصویب آیین‌نامه اجرایی تبصره2 ماده7 قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در هیات دولت داد. در اینجا قصد پرداختن به فلسفه و تاریخچه تصویب این قانون و به تبع آن آیین‌نامه اجرایی آن نداریم. نکته مهم این است که در دل این آیین‌نامه بیش از 15ابزار و نهاد پولی و مالی جدید که در بازار سرمایه کشور تاکنون وجود نداشته(و در بسیاری از کشورهای پیشرفته سال‌هاست از آنها برای تامین مالی مسکن و تقویت عرضه و تقاضای مسکن استفاده می‌کنند)، معرفی شده است.
در قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، ایجاد وحدت‌رویه در فرایند احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری و تعیین محدوده‌های مورد حمایت اشاره شده بود. در تبصره2 ماده7 این قانون اعلام شده بود طرق مختلف تامین منابع مالی برای احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری باید از طریق راه‌اندازی ابزارها و نهادهایی انجام شود که جزییات آن در آیین‌نامه‌یی که توسط وزارتخانه‌های مسکن و شهرسازی(مسکن‌وشهرسازی سابق و راه‌وشهرسازی فعلی) کشور و امور اقتصادی و دارایی تنظیم شده و حداکثر ظرف سه ماه پس از تصویب این قانون، به تصویب هیات دولت رسیده شود. به دلایلی که قصد نداریم به آن بپردازیم، آیین‌نامه اجرایی تبصره2 ماده7 قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در دولت قبلی به تصویب هیات دولت نرسید. در دولت یازدهم عزم وزارت راه‌وشهرسازی جزم شد تا آیین‌نامه اجرایی تبصره2 ماده7 این قانون به تصویب برسد. در آیین‌نامه اجرایی تبصره2 ماده7 قانون حمایت از احیا، بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری درباره شیوه‌های مختلف تامین منابع مالی
برای کل بخش مسکن، ابزارها و نهادهای پولی و مالی معرفی شده که هر کدام از ابزارها و نهادهای مذکور فضای حوزه عرضه و تقاضای بخش ساختوساز(اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...)، فضای بازار پول(خصوصا دغدغه‌های بازار پول برای تامین مالی بخش مسکن) و نیز فضای بازار سرمایه را متحول خواهد کرد.
شرکت تامین سرمایه در حوزه مسکن یکی از نهادهای مهم مالی است که در این آیین‌نامه معرفی شده است. شرکت تامین سرمایه در حوزه مسکن متخصصانی از فعالان حوزه ساختوساز، کارشناسان ارزیاب مسکن و البته متخصصان مالی را در کنار خود داشته و به فعالیت و پیشگام شدن در راه‌اندازی و مدیریت ابزارها و نهادهای مالی مرتبط به حوزه ساختوساز اقدام خواهد کرد. به علاوه باتوجه به میزان کفایت سرمایه‌اش نقش‌های تعهدی مثل متعهد پذیره‌نویس، بازارگردان و... را برای ابزارها و نهادهای مالی معرفی‌شده نیز ایفا خواهد کرد. لازم به ذکر است طی چند ماه گذشته، موافقت اصولی برای راه‌اندازی نخستین شرکت تامین سرمایه مسکن صادر شده است.
یکی از نهادهای مالی دیگری که در این آیین‌نامه معرفی شده، صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان است. مکانیسم این صندوق‌ها به این صورت است صاحب زمینی که منابع مالی لازم برای ساختوساز را ندارد زمین خود را(به‌عنوان آورده غیرنقدی) به میان آورده و با همراهی تعدادی از ارکان اجرایی(شامل مدیر صندوق، مدیر ساخت و چند رکن اجرایی دیگر) و البته چند رکن نظارتی که نظارت بر اجرای پروژه را برعهده خواهند داشت(شامل مدیر ناظر و حسابرس) با جمع‌آوری وجوه از سرمایه‌گذاران(در قالب انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری برای این صندوق‌ها) اقدام به ساخت واحدهای مسکونی، تجاری و اداری خواهد کرد. همانطور که در مکانیسم اجرایی این صندوق مشخص است، راه‌اندازی این صندوق‌ها به تقویت طرف عرضه واحدهای ساختمانی(اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...) منجر خواهد شد و از طرف دیگر عموم سرمایه‌گذاران ولو با سرمایه‌های اندک در این پروژه‌ها شریک شده و از تغییر قیمت ملک بهره‌مند خواهند شد. به علاوه سرمایه‌گذاران بورسی نیز می‌توانند سبد سهام خود را متنوع‌تر کرده و ریسک آن را با سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تعدیل کنند. یکی از مزایای مهم صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین
و ساختمان این است که سرمایه‌گذاران به‌صورت مشارکتی در ساخت پروژه شرکت کرده و در سود و زیان حاصله شریک هستند و باتوجه به نظارت‌های مختلفی(اعم از نظارت بر پیشرفت فیزیکی و نظارت بر پیشرفت مالی پروژه) که ارکان نظارتی صندوق انجام می‌دهند، صندوق از شفافیت بالایی برخوردار خواهد بود. مضاف بر اینکه در زمان فروش واحدهای تکمیل‌شده پروژه نیز نظارت لازم بر فرایند فروش صورت خواهد گرفت. به علاوه از آنجا که صندوق‌های مذکور از مصادیق نهادهای مالی محسوب می‌شوند، سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری موجود در بازار(اعم از صندوق‌های سرمایه‌گذاری در سهام، صندوق‌های سرمایه‌گذاری در اوراق بهادار با درآمد ثابت، صندوق‌های سرمایه‌گذاری مختلط و صندوق‌های سرمایه‌گذاری قابل معامله) نیز با اخذ مجوز از سازمان بورس و اوراق بهادار و رعایت حدنصاب‌های خاص هر صندوق، می‌توانند در صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان سرمایه‌گذاری کرده و از مزایای حاصل از این صندوق‌ها منتفع شوند. لازم به ذکر است نخستین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در شهریور سال جاری آغاز به فعالیت کرده است.
از نهادهای دیگری که در پیش‌نویس این آیین‌نامه اجرایی معرفی شده صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات است که در دنیا به REIT مشهور هستند. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در دنیا به اشکال مختلفی وجود دارند. سازوکار یکی از انواع REIT به این صورت است که با وجوه جمع‌آوری‌شده از محل انتشار واحدهای سرمایه‌گذاری این نوع صندوق‌ها اقدام به خرید و فروش و اجاره دادن املاک(اعم از واحدهای مسکونی، تجاری، اداری و...) می‌کنند. این نوع صندوق‌ها اغلب دو نوع منفعت برای سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کنند که تا حدودی مشابه منافع حاصل از تملک سهام است. از یک طرف سود نقدی این صندوق‌هاست که اغلب از محل اجاره املاک خریداری‌شده ایجاد می‌شود و از طرف دیگر سود(یا زیان) سرمایه‌یی حاصل از فروش واحدهایی است که از قبل خریداری شده است. در دنیا به‌طور رایج این نوع صندوق‌ها سود نقدی بالایی بین سرمایه‌گذاران تقسیم می‌کنند. این صندوق‌ها نیز همانطور که از مکانیسم‌شان پیداست به تقویت طرف تقاضای ملک منجر می‌شوند و از طرف دیگر عموم سرمایه‌گذاران در این پروژه‌ها شریک شده و از تغییر قیمت ملک بهره‌مند خواهند شد. به علاوه سرمایه‌گذاران بورسی نیز
می‌توانند پرتفوی دارایی خود را متنوع‌تر کرده و ریسک پرتفوی خود را با سرمایه‌گذاری در بخش مسکن تعدیل کنند.
همچنین انواع صکوک و اوراق مشارکت برای تامین مالی ساخت و با هدف تقویت عرضه مسکن معرفی شده است.
اهمیت این ابزارها و نهادها در این است که اولا باتوجه به وضعیت رکود تورمی که اقتصاد کشور در آن قرار دارد، این ابزارها و نهادها با تقویت عرضه و تقاضای مسکن به از بین بردن چرخه باطل رکود و تورم کمک خواهند کرد. همچنین تقویت عرضه مسکن کمک شایانی به ایجاد اشتغال در کشور می‌کند. به‌علاوه برخی از این ابزارها و نهادها به سرمایه‌گذاران خرد با سرمایه‌های اندک، که توان ورود مستقیم به حوزه ساختوساز را ندارند کمک خواهد کرد تا با پس‌انداز تدریجی در این بخش از افزایش قیمت مسکن منتفع شوند. امکان وجود رکن بازارگردان در برخی از این ابزارها و نهادها و احتمال معامله اوراق آنها در بورس یا فرابورس به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد که درصورت تمایل به نقد کردن واحدها در زمان کوتاهی بتوانند این کار را انجام دهند و به سرمایه‌گذاران جدیدی که در زمان پذیره‌نویسی اولیه امکان سرمایه‌گذاری را نداشته‌اند این امکان را می‌دهد که بتوانند در این ابزارها و نهادها سرمایه‌گذاری کنند. گفتنی است، این ابزارها و نهادها علاوه‌بر مزایایی که در بازار سرمایه ایجاد می‌کنند، به تقویت طرف عرضه و تقاضای واحدهای ساختمانی(اعم از واحدهای مسکونی، تجاری،
اداری و...) نیز منجر خواهند شد.
نکته مهم دیگری که درباره این ابزارها و نهادها قابل ذکر است، این است که در بین گزینه‌های مختلف سرمایه‌گذاری در ایران بین عموم سرمایه‌گذاران، سرمایه‌گذاری در دارایی‌های فیزیکی منقول و غیرمنقول و نیز سرمایه‌گذاری در سیستم بانکی شناخته‌شده‌تر است، لیکن سرمایه‌گذاری در دارایی‌های مالی و بازار سرمایه، هنوز آن‌طور که باید بین عموم مردم جا نیفتاده است. از آنجا که وجوه جمع‌آوری‌شده در این ابزارها و نهادها در بخشی مصرف می‌شود که برای عموم سرمایه‌گذاران، خصوصا سرمایه‌گذاران خرد ملموس‌تر است، می‌توان امیدوار بود راه‌اندازی این ابزارها و نهادها(خصوصا آنها که مستقیم با بورس مرتبطند) به‌عنوان پلی برای آشنایی بیشتر سرمایه‌گذاران با بازار سرمایه و ترغیب آنان به سرمایه‌گذاری در این بخش عمل کند و از آنجا که عمده این ابزارها و نهادها پیوند‌دهنده بازار سرمایه و بازار ساختوساز است، بنابراین باید هر چه سریع‌تر خود را برای شرکت در این پیوند مبارک آماده کنیم و از این فرصت تاریخی نهایت استفاده را ببریم.
