تحقق اهداف سیاست‌ها و برنامه‌های دولت یازدهم در عرصه اقتصاد مستلزم گذر از تنگنایی به‌نام رکود است. رکودی که حاصل سوءمدیریت در بخش‌های مختلف اقتصاد است و پیامدهای نامطلوب آن به‌صورت تورم لگام‌گسیخته، تعطیلی واحدهای تولیدی، کاهش رشد اقتصادی، افزایش بیکاری و غیره در کشور بروز کرد.
به این ترتیب، مواجهه با این چالش نیاز به زمان و سناریو تفصیلی برای تک‌تک بخش‌های اقتصادی داشت تا به‌واسطه آن دولت بتواند چشم‌انداز روشنی از آینده اقتصادی کشور به معرض نمایش بگذارد. همان‌طور‌که انتظار می‌رود، در این سناریو که دولت با عنوان بسته پیشنهادی خروج اقتصاد از رکود از آن رونمایی کرد، نقشی برای هریک از بخش‌ها به‌ویژه بخش‌های کلیدی در نظر گرفته شد. بنابراین، یکی از این بخش‌های اقتصادی که توانست نقش کلیدی در این عرصه ایفا کند، بخش مسکن است.
استدلال دولت برای توجه ویژه به مسکن، تاثیر متقابل آن بر ارزش‌افزوده کل اقتصاد، تولید ناخالص داخلی و سایر صنایع است. بر همین اساس، سال جاری برای فعالان بخش مسکن کشور با اخبار برنامه‌های دولت در این حوزه همراه بود. درواقع، تجربه ناکامی‌های دولت فرصتی برای دولت تدبیر و امید شد تا بداند که تحرک‌بخشی به حوزه مسکن نیازمند تغییر رویکرد است.
به این ترتیب، وزارت راه و شهرسازی دولت یازدهم از بازار سرمایه و ابزارهای مالی برای رونق‌بخشیدن به بازار مسکن یاری گرفت، نوسازی و بهسازی بافت فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی گام بعدی وزارتخانه مربوطه برای پیشبرد هدف خروج مسکن از رکود بود. با این‌حال، گمانه‌زنی‌های مختلف درخصوص انتخاب مسکن به‌عنوان یکی از حوزه‌های پیشران بسته پیشنهادی خروج اقتصاد از رکود وجود دارد. از نظر موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی تحت نظارت نهاد ریاست‌جمهوری نمی‌توان انتظار چشم‌انداز مثبتی از جهت اثرگذاری تحولات حوزه مسکن بر بخش واقعی اقتصاد و خروج از رکود فعلی داشت.
چالش‌های بازار مسکن
این موسسه بخش مسکن را قادر به پیشران‌بودن در جهت خروج از رکود نمی‌داند. استدلال آن شکاف بین عرضه و تقاضا در این بخش در کوتاه‌مدت است. زیرا کاهش قدرت خرید مردم، مازاد ساخت و خانه‌های خالی و درواقع همان مازاد عرضه را به‌دنبال داشته و احتمال کاهش قیمت را به‌دنبال دارد. به این ترتیب، ادامه روند ایجاد شکاف بین عرضه و تقاضای مسکن در بلندمدت منجر به کاهش ساخت‌و‌ساز و سرمایه‌گذاری در مسکن می‌شود. پیامد این شکاف در بازار به‌صورت جهش قیمت مسکن در سال‌های 95 و 96 بروز می‌کند. البته این افزایش قیمت زمانی پدید می‌آید که بازار به‌دلیل کاهش ساخت‌و‌ساز، مسکن کافی برای تامین تقاضا ندارد. بررسی برنامه‌های دولت نشان می‌دهد، سیاست‌های توسعه مسکن با توجه برقراری تعادل در بازار مسکن اتخاذ شده است. چراکه وزارت راه و شهرسازی در گام نخست اعطای اعتبارات و تسهیلات بانکی در این حوزه، به‌دنبال حمایت از عرضه مسکن در بافت‌های فرسوده شهری بود. این در حالی است که در گام بعدی وزارتخانه مربوطه درصدد تقویت توان مالی طرف تقاضای مسکن در قالب افزایش وام‌های خرید مسکن است.
گزارش موسسه عالی آموزش و پژوهش مدیریت و برنامه‌ریزی رکود در بخش مسکن و به‌صورت کلان در کل اقتصاد به‌همراه سیاست کنترل تورم و محدود‌شدن چشم‌انداز بازدهی بالا و کاهش قدرت خرید مردم منجر به کاهش تقاضای مسکن به‌صورت کالای مصرفی و کالای سرمایه‌یی شده است. این در حالی است که از سمت عرضه، استدلال بر وجود مازاد سرمایه‌گذاری در این بخش ایجاد شده است. به این ترتیب، ایجاد بانک اطلاعات از سوی نهادها وزارتخانه‌های ذی‌ربط می‌تواند مسیر دستیابی به تعادل بازار را هموار کند. البته وجود خانه‌های لوکس و تجاری در بازار مسکن و پروژه ناتمام مسکن مهر از دیگر چالش‌های پیش روی دولت در این حوزه است. دولت با وضع مالیات بر خانه‌های خالی یا مالیات بر عایدی مسکن درصدد سامان‌بخشی و کنترل سوداگری در بازار مسکن است. همچنین تعهد به تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر و افزایش وام این واحدها از دیگر اقدامات دولت برای نظام‌مندی بازار این کالا است.
پیشنهاد موسسه برای سامان‌بخشی اوضاع مسکن کشور، نگاه منطقه‌یی به بازار مسکن است. زیرا بازار مسکن در کلیه استان‌ها و حتی در مناطق شهری و روستایی هر استان همگن نیست. البته این پیشنهاد موسسه به دولت را می‌توان در دسته‌بندی ارایه وام ساخت مسکن به‌صورت 50میلیون تومان برای کلان‌شهرها، 40میلیون تومان برای مراکز استان‌ها و شهرهای با جمعیت بالای 200هزار نفر و 20میلیون تومان در سایر شهرها یا راه‌اندازی دفاتر تسهیلگری محلی دید.
راه تجهیز منابع
وزارت راه و شهرسازی برای پیشبرد سیاست توسعه مسکن رویکرد مالی را اتخاذ کرده است. درواقع این وزارتخانه با راه‌اندازی صندوق‌های مختلف در حوزه زمین و مسکن به‌دنبال هدایت سرمایه‌های بخش خصوصی به این بخش است. البته این در حالی است که وزارت راه و شهرسازی منابع مالی وام‌های نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده را از طریق بخشی از درآمدهای حاصل از هدفمندکردن یارانه‌ها تامین کرد. برنامه تصویب وام‌های 80میلیون تومانی خرید مسکن در حالی پیش می‌رود که تکیه‌گاه مالی آن پس‌اندازهای مردمی و متقاضیان وام است. وزارت راه و شهرسازی در حالی چنین برنامه‌هایی را در نظر گرفته است که موسسه مذکور روش‌های تجهیز منابع را در دو حوزه سیاست‌های اعتباری و سیاست‌های مالی می‌داند. مراد از سیاست‌های اعتباری، تامین منابع از طریق بازار پول است. درواقع دولت نباید چشم‌داشتی به منابع بانک مرکزی داشته باشد.
چراکه پیامدهای نامطلوبی مانند نتایج اجرای نادرست پروژه مسکن مهر به بار خواهد آورد. البته روی آوردن دولت به تامین منابع از طریق بازار سرمایه می‌تواند گواهی بر چشم‌پوشی دولت از اموال بانک مرکزی باشد. البته براساس نظر این موسسه، تسهیل مراحل تصویب وام‌ها، تعمیم الگوی اوراق حق‌تقدم بانک مسکن به دیگر بانک‌ها، اعطای تسهیلات ساخت برای احیای بافت‌های فرسوده، تعیین ردیف بودجه‌یی جداگانه یا اختصاص بخشی از منابع حاصل از هدفمندسازی یارانه‌ها می‌تواند در تامین منابع مورد انتظار اثربخش باشد. البته اجرای تمام این روش‌ها را منوط به توان اجرایی دولت است. از نظر این موسسه رعایت صرفه نسبت به مقیاس، وجود امکانات شهری، ظرفیت تجاری‌شدن، عدم اختلال در جریان درآمدی شهرداری‌ها، قابلیت ایجاد جذابیت برای ورود اعتبارات بانکی حاکی از نکته‌سنجی دولت برای انتخاب بافت فرسوده به‌عنوان نخستین هدف تحرک‌بخشی بازار مسکن است. چراکه هدف مسکن قشر متوسط، سیاست‌های اعتباری و مالی طرف عرضه همزمان محقق می‌شود.
