رضا کامرانی
کارشناس بازار سرمایه
روز گذشته، بازار سرمایه کشور با افتتاح تابلوی پذیره نویسی نخستین صندوق زمین و ساختمان، شاهد تجربه نوین دیگری از ورود ابزارهای جدید تامین مالی برای توسعه این بازار و نیز گسترش ارتباط صنعت مسکن و بازار سرمایه بود. شعار جذابی نیز برای این مراسم در نظر گرفته شده بود؛ «سقفی به اندازه سرمایه شما». اما در خصوص چنین صندوقی و پروژه‌یی که قرار است از طریق این صندوق تامین مالی شود، چند نکته قابل توجه است؛
1- این پروژه با مساحت مفید 8100 متر مربع در شهرک گلستان (راه آهن) - بلوار کوهک - انتهای نسیم پنجم واقع است و تعداد واحدهای آن نیز 60 واحد مسکونی است. همچنین مساحت کل زیربنا 13هزار و 199متر مربع است و گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن، لیزینگ گستر آریا و توسعه تجارت اندیشه آریا از موسسان آن هستند که به‌میزان 141میلیارد ریال آورده غیرنقدی و 5میلیارد ریال آورده نقدی، این صندوق را تامین کرده‌اند. کارگزاری بانک مسکن نیز به‌عنوان بازارگردان صندوق زمین و ساختمان نسیم معرفی شده است.
2- هزینه‌های پروژه شامل هزینه‌های انجام شده به‌میزان 141میلیارد ریال و هزینه‌های پیش بینی شده نیز به‌میزان حدود 233میلیارد ریال که شامل هزینه ساخت و هزینه ارکان است. در مجموع ارزش کل پروژه در حدود 374میلیارد ریال یا چیزی نزدیک به 38میلیارد تومان برآورد شده است، 15میلیارد تومان آن نیز توسط خریداران واحدهای سرمایه‌گذاری این صندوق تامین خواهد شد.
3- با توجه به‌میزان هزینه ساخت، میانگین قیمت تمام شده هر متراژ این پروژه 4میلیون و 600 هزار تومان برآورد می‌شود.
4- طول مدت برآورد ساخت پروژه بر اساس طرح تجاری ارایه شده 30ماه پیش بینی شده است و سازنده، 15ماه پس از آغاز عملیات ساخت، می‌تواند اقدام به‌پیش فروش واحدها کند.
5- کارمزد صدور یا ابطال واحدهای سرمایه‌گذاری خریداری شده در مجموع نیم درصد است.
6- هیچگونه سود تضمین شده‌یی ندارد، خریداران واحد سرمایه‌گذاری این صندوق صرفا در صورت افزایش قیمت ملک موفق به‌کسب سود سرمایه‌گذاری خود خواهند شد.
7- با توجه به‌بهای تمام شده هر متراژ، در صورتیکه این پروژه 15ماه بعد به قیمت میانگین هر مترمربع 6میلیون تومان فروخته شود، سود حاصل از مابه‌التفاوت بهای تمام شده و قیمت فروش، معادل نرخ سود سپرده بانکی یعنی 22درصد خواهد بود و در صورتیکه مدت زمانی بیش از 15ماه طول بکشد، بدون شک اگر بخواهند سود مورد انتظار سرمایه‌گذاران را تامین کنند، قیمت هر متراژ باید به بیش از 6 میلیون تومان فروخته شود که بازهم باتوجه به‌مدت زمان بیش از 15ماهه، افرادی که در واحدهای این صندوق سرمایه‌گذاری می‌کنند و به‌عبارت دیگر واحدی را بدون محدودیت مساحت پیش خرید می‌کنند، سودی معادل نرخ سود بانکی کسب خواهند کرد.
علاوه بر این، از آن‌جایی‌که روال کار در پیش خرید ملک بدین‌ترتیب است که خریدار در ابتدا 40درصد قیمت واحد پیش خریدشده را پرداخت می‌کند، 40درصد دیگر را تازمان پایان کار باید بپردازد، همچنین 10درصد دیگر قیمت ملک را در زمان تحویل ملک و 10درصد باقیمانده را در زمان تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی پرداخت می‌کند. این در حالی است که خریداران واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق زمین و ساختمان باید 100درصد قیمت را پرداخت بکنند. تنها تفاوت این روش با شیوه قبلی این است که مساحت پیش خرید ملک مسکونی حداقل باید 50مترمربع باشد، اما در روش خرید واحد سرمایه‌گذاری صندوق، دیگر محدودیتی از لحاظ خرید واحد مسکونی بر حسب مترمربع وجود ندارد. به عبارتی خریدار می‌تواند با توجه به ارزش هزار تومانی هر یونیت سرمایه‌گذاری این صندوق، اقدام به‌خرید حتی یک مترمربع از واحد مسکونی کند. حال باتوجه به جمیع موارد ذکر شده در بالا، به‌نظر می‌رسد با توجه به‌رکود حاکم بر بازار مسکن درکلان‌شهری چون تهران این سرمایه‌گذاری با این قیمت به هیچ‌وجه توجیه پذیر نیست. این در حالی است که از 15میلیارد تومان اوراق درنظر گرفته شده برای نخستین روز پذیره‌نویسی 5میلیارد و
400میلیون تومان معادل 36درصد کل یونیت سرمایه‌گذاری این صندوق فروخته شد، در واقع خریداران عمده این واحدها عمدتا سرمایه‌گذاران حقوقی بودند که سعی کردند با خرید در نخستین روز پذیره نویسی، راه‌اندازی صندوق تامین مالی زمین وساختمان را موفقیت آمیز جلوه دهند واحتمال می‌رود که باتوجه به‌سوابق چنین تجربیاتی، کل واحدهای پذیره‌نویسی صندوق توسط خریداران حقوقی خریداری شود.
شایان ذکر است که مدت زمان پذیره نویسی تا پایان روز چهارشنبه هفته جاری ادامه خواهد داشت. همچنین قابل ذکر است که موسس و متعهد پذیره‌نویس این صندوق، شرکت گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن (سهامی‌عام) با تعداد 499هزار و 900واحد سرمایه‌گذاری و 98.99درصد مالکیت است. مدیر این صندوق، شرکت توسعه بازار سرمایه تهران، مدیر ساخت، شرکت عمرانی مسکن گستر، ناظر، شرکت پردیس ایران و متولی صندوق، شرکت کارگزاری بانک اقتصاد نوین خواهد بود در حالی که، شرکت کارگزاری بانک مسکن وظیفه بازارگردانی و موسسه حسابرسی و خدمات مدیریت اصول پایه فراگیر وظیفه حسابرسی این صندوق را بر عهده دارند.
