گروه راه و شهرسازی|
آن‌گونه که ابوالفضل نوروزی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن اخطار داده است، بخش املاک سکوهای «دیوار» و «شیپور» در صورت عدم فراهم آوردن احراز هویت مالک و کدپستی ملک تا هفته آینده مسدود خواهند شد. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن با اشاره به انتشار آگهی املاک در سکوهای دیوار و شیپور، اظهار کرد: بعضا دلالان و سوداگران از این بستر استفاده کرده و املاکی را که اصلا وجود خارجی ندارند در این سکوها آگهی می‌کنند. نوروزی با بیان اینکه این کار به صورت گسترده و با هماهنگی دلالان برای قیمت‌سازی انجام می‌شود، افزود: با توجه به مصوبه شورای‌عالی مسکن برای انتشار آگهی در سکوهای اینترنتی باید احراز هویت مالک و کدپستی انجام شود. وی با تاکید بر اینکه املاکی که قرار است آگهی شود باید در سامانه املاک و اسکان باشند، تأکید کرد: اگر این سکوها تا هفته آینده این بخش وب‌سرویس را انجام ندهند، بخش املاک آنها با مجوز شورای امنیت و دستگاه‌های امنیتی مسدود خواهد شد. به گزارش «تعادل»، در حالی که به باور اغلب کارشناسان مستقل، مشاوران املاک یا اپلیکیشن‌ها و سایت‌های آگهی‌کننده مسکن اثر مستقیم و تعیین‌کننده‌ای روی «قیمت» های بازار املاک ندارند و قیمت‌های معاملاتی تابع عرضه و تقاضا است و از شاخص‌های کلان اقتصاد کشور اثر
می پذیرد، اما مشخص شدن «هویت مالک» و «کد پستی» ملک در جهت شفاف سازی بازار املاک و عبور از «تبلیغات خاکستری» مثبت ارزیابی می شود. چه آن که این کار می‌تواند به مقدمه‌ای برای جلوگیری از کلاهبرداری های رایج در بازار ملک همچون فروش یک زمین یا آپارتمان به چند نفر و... تبدیل شود.
قیمت‌سازی در فضای مجازی، بدون معامله
اگر چه بررسی‌ها و مطالعات علمی حاکی از اثرگذاری عوامل مختلف بر قیمت مسکن و رهن و اجاره آپارتمان است، اما در کنار کارشناسان و مدیران دولتی، مسوولان اتحادیه املاک نیز بر این باورند که اپلیکیشن‌ها و سایت‌های آگهی‌کننده و فعال در حوزه مسکن، به‌طور سیستماتیک قیمت سازی می‌کنند و به افزایش قیمت‌ها دامن می‌زنند. پیش از این، سعید لطفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به نقش اپلیکیشن‌ها در قیمت‌سازی‌ها به خصوص در بازار مسکن، گفته بود: متاسفانه در این آگهی‌ها بدون اینکه معامله‌ای انجام شود، شاهد قیمت‌گذاری بی‌ضابطه هستیم که نظارتی هم بر آنها نیست. لطفی با اشاره به نقش آگهی‌های اپلیکیشن‌ها در قیمت‌سازی‌ها، اظهار کرده بود: این مساله در حوزه مسکن تبدیل به بنای بسیار بدی شده است؛ در حالی که هیچ‌گونه نظارتی بر این آگهی صورت نمی‌گیرد و در بازار نیز اثر مخرب دارد. به همین منظور به دادستانی پیشنهاد دادیم که اپلیکیشن‌های انتشار آگهی در حوزه قیمت‌گذاری مسکن ورود نکنند، چرا که دیده می‌شود بدون آنکه معامله‌ای صورت گرفته یا نرخی تعیین شود، در این اپلیکیشن‌ها قیمت‌هایی اعلام می‌شود که این موضوع در معاملات مسکن اثر گذار بوده و کار بسیار نادرست است.
کارشناسان مستقل چه می‌گویند؟
در این حال، کارشناسان اقتصاد مسکن اما بر این باورند که «کمبود مسکن دلیل اصلی گرانی‌ها است نه مشاورین املاک یا سکوهای آگهی‌کننده مسکن.» به باور این دسته از کارشناسان، مشاورین املاک فقط می‌توانند یک دهم درصد روی قیمت مسکن تاثیر بگذارند نه اینکه قیمت‌گذاری کنند شاید در قیمت یک ساختمان خاص تاثیر داشته باشند اما اینکه کلا قیمت‌گذاری توسط مشاورین املاک باشد اشتباه است. در افزایش اجاره‌بها نیز به همین شکل است. هر سال در همین زمان اجاره‌بها افزایش پیدا می‌کرد. با توجه به اینکه همه کالاها تا ۷۰ درصد افزایش قیمت داشته است اجاره خانه نیز بر همین مبنا افزایش پیدا خواهد کرد و این کوچ معکوس مستاجران را به همراه خواهد داشت مستاجر از خانه ۱۰۰ متری به ۵۰ متری و از منطقه‌ای به منطقه‌ای پایین‌تر خواهد رفت.
عرضه و تقاضا تعیین کننده قیمت
فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن نیز پیش از این درخصوص تاثیر مشاورین املاک بر قیمت‌گذاری گفته است: همیشه بحث این بوده است که مشاورین املاک قیمت‌گذاری می‌کنند اما مشاورین املاک سیگنال گرانی ارسال می‌کنند اما تعیین‌کننده نیستند شاید در گذشته با دریافت کمیسیون باعث گرانی بودند اما امروزه با قانون‌گذاری دیگر این اتفاق رخ نمی‌دهد و قیمت مسکن به عرضه و تقاضا بستگی دارد. وی بیان کرده است: اول از همه باید عرضه به قدری باشد که تقاضا را پوشش دهد و قیمت‌ها به یک تعادل برسد یک راهکار برای مستاجران نیست، افزایش عرضه رخ داده است. این کارشناس مسکن درباره راهکار کنترل قیمت‌گذاری اظهار کرده است: طرف عرضه باید مدیریت شود که منجر به افزایش سرمایه‌گذاری و زمین که موانع اصلی تامین مسکن هستند را برطرف کنیم بحث سیاست‌های شهرسازی را مورد بازنگری قرار دهیم طرح‌های جامع باید مورد بازنگری قرار گیرد و در جاهایی که مشکل زمین است باید شهر توسعه پیدا کند که زمین‌های ذخیره شهری برای ساخت واحدهای مسکونی جدید شکل گیرد دولت نگاه مناسبی برای برون رفت از رکود ساخت و ساز ندارد و این منجر به کاهش عرضه شده است در بحث نهضت ملی هم از همان اول مورد انتقاد بوده است و این انتقادات هم عیان شده است و امکان جذب تقاضا داشته باشیم رد فرمت فعلی نهضت ملی مسکن وجود ندارد، دولت باید با توجه به محدودیت‌ها با اولویت زمین‌های شهری برای بهبود عرضه مسکن شکل دهد. وی گفته است: مدیریت تقاضا در بازار طیف تقاضاها؛ سرمایه‌های مفید و مصرفی و مخربی که در بازار وجود دارد دولت باید برخورد مناسب داشته باشد با نگاه علمی می‌تواند تقاضای کاذب را حذف کند و شرایط را به نفع سرمایه‌گذاران واقعی تغییر دهد.
عوامل موثر بر نرخ مسکن و اجاره‌بها؟
قیمت مسکن و نرخ اجاره‌بها به‌طور کلی تابعی از نرخ تورم است، این در حالی است که پژوهش‌ها فاکتورها و متغیرهای اقتصادی بیشتری را در نرخ‌گذاری اجاره‌بها شناسایی می‌کنند. پژوهشی با عنوان «اثرپذیری قیمت و اجاره‌بهای مسکن از متغیرهای کلان اقتصادی در ایران» در سال ۱۴۰۱ به بررسی تاثیر متغیرهای کلان اقتصادی بر قیمت و اجاره‌بهای مسکن در یک دوره ۱۰ ساله پرداخته است. براساس نتایج به دست آمده در این پژوهش، نرخ تورم، ارزش معاملات بورس، نرخ دلار غیررسمی و میزان نقدینگی رابطه‌ای مستقیم و مثبت با قیمت مسکن دارند. بنابراین با افزایش نرخ تورم و کاهش ارزش پول، تقاضا برای سرمایه‌گذاری جهت حفظ ارزش پول افزایش می‌یابد. بخش مسکن به علت عدم نیاز به سواد سرمایه‌گذاری، نوسانات پایین و انتظار روند صعودی به موازات نرخ تورم افزایش می‌یابد. همچنین خود مسکن نیز از مولفه‌های تورم بوده و قیمت مسکن به نوعی در تورم نیز اثرگذار است.
در سیاست‌گذاری برای کاهش اجاره‌بها، توصیه می‌شود سیاست‌های اتخاذشده جهت‌گیری بر قیمت مسکن داشته باشد، چرا که اجاره‌بها در مرتبه اول از قیمت مسکن تاثیر می‌پذیرد و سپس از سایر متغیرها. آن‌گونه که ایرنا گزارش کرده است، بر اساس یافته‌های این پژوهش، نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره‌بهای مسکن دارند. بدین معنی که هر واحد افزایش در نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم به ترتیب ۲.۱۱۹ و ۰.۶۰۶ واحد افزایش در اجاره‌بهای مسکن به دنبال دارد. همچنین قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی با اجاره‌بها دارد. بر این اساس هر واحد افزایش در قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری به ترتیب منفی ۳.۴۸۷، ۲.۷۲۲ و ۲.۳۷۵ واحد کاهش در اجاره‌بهای مسکن در پی دارد. همچنین اثر متغیرهای شاخص قیمت مصرف‌کننده، نرخ دلار رسمی، تعداد واحد مسکونی ساخته شده، ارزش معاملات بورس و میزان نقدینگی معنادار و مورد تایید نیست. همچنان که گفته شد در اجاره‌بها نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره‌بهای مسکن دارند. به‌طوری که به موازات نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم، اجاره‌بهای مسکن نیز افزایش دارد. این دو متغیر را می‌توان به عنوان شاخص قیمتی در نظر گرفت. بنابراین در صورت افزایش این متغیرها، قیمت مسکن و سپس اجاره‌بهای مسکن نیز افزایش خواهد داشت. نرخ سود بانکی، قیمت سکه تمام بهار آزادی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی‌شان با اجاره‌بها را به این‌گونه ظاهر می‌سازند که این عوامل ابتدا تقاضای بخش مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد و در مرحله دوم اجاره‌بها کاهش می‌یابد. همچنین این عوامل به عنوان کاهش‌دهنده قیمت مسکن هستند و از آنجایی که اجاره‌بها به عنوان بازار ثانوی مسکن تلقی می‌شود، در صورتی که قیمت مسکن کاهش یابد، اجاره‌بها نیز کاهش خواهد یافت.
