گروه راه و شهرسازي|
گزارش‌هاي ميداني حاكي از افزايش معاملات پيش فروش آپارتمان در پايتخت است. اين در حالي است كه همچنان «پيش فروش» آپارتمان در كشور از ساز و كار مناسب و قابل اطميناني براي متقاضيان اين دسته از معاملات برخوردار نيست و همچنين «پيش‌فروش بورسي مسكن» كه سال گذشته از سوي شهرداري تهران مطرح شد نيز هنوز به بار ننشسته است. در واقع مي‌تواند گفت، متقاضيان مصرفي در شرايط تورمي اقتصاد ايران، از سرناچاري وارد يك معامله يا بازي «پر ريسك» شده و مي‌شوند. در چنين شرايطي است كه نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران به پيش خريداران آپارتمان هشدار داده است تا وارد هر نوع معامله‌اي نشوند.
آنگونه كه ايلنا گزارش كرده است، به تازگي دوباره شاهد رشد قارچ‌گونه تبليغات پيش فروش مسكن به ويژه در منطقه 22 و منطقه چيتگر هستيم و به گفته مشاوران املاك معاملات پيش فروش هم افزايش يافته است.
در اين حال، داود بيگي‌نژاد، نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك استان تهران درباره افزايش معاملات پيش فروش مسكن در بازار اظهار كرد: واقعيت اين است كه وقتي سرمايه مردم از رشد قيمت مسكن عقب مي‌ماند، مردم سعي مي‌كنند در قالب قراردادهاي پيش فروش وارد سرمايه‌گذاري در بخش مسكن شوند. وي ادامه داد: از سوي ديگر افزايش معاملات پيش‌فروش مسكن به اين دليل است كه سازندگان نياز به تامين مالي پروژه‌هاي ساخت و ساز دارند چراكه بانك‌ها در بخش ارايه تسهيلات همكاري نمي‌كنند و اين تسهيلات را در موعد مقرر در اختيار سازندگان قرار نمي‌دهند. سازندگان هم مجبور هستند كه به هر طريقي براي ادامه پروژه سرمايه جذب كند كه يكي از راه‌هاي تامين مالي، پيش فروش است.
نايب رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران در پاسخ به اين سوال كه با توجه به سوابق و تجربه ناخوشايند و تخلفات در بحث پيش فروش‌ها در چند سال گذشته، به مردم توصيه مي‌كنيد كه وارد قراردادهاي پيش فروش شوند، گفت: به مردم توصيه نمي‌كنيم وارد هر نوع قرارداد پيش فروش شوند و تمام اين معاملات بايد توسط افراد متخصص مورد بررسي قرار بگيرند.
بيگي‌نژاد با اشاره به فراواني‌هاي آگهي‌هاي پيش فروش در فضاي مجازي و سايت‌هاي اينترنتي تاكيد كرد: مردم و متقاضيان خريد مسكن و سرمايه‌گذاري در اين حوزه مراقب اين نوع آگهي‌ها باشند و توصيه مي‌كنم معاملات پيش فروش را در فضاي واقعي انجام دهند.
نظر موافقان و مخالفان پيش فروش مسكن
به گزارش تعادل، «پيش فروش» مسكن نيز مانند هر پديده ديگري موافقان و مخالفان خود را دارد. موافقان رواج اين نوع از خريد مسكن را موجب رونق بازار و حفظ قدرت خريد متقاضيان و در مجموع نكته‌اي مثبت براي اقتصاد كلان ارزيابي مي‌كنند. اين دسته از كارشناسان بر اين باورند كه از اين طريق ميزان توليد مسكن و عرضه آن به بازار افزايش مي‌يابد و قيمت‌ها كاهش مي‌يابد.
در مقابل، اما مخالفان با اشاره به برخي نقص‌هاي قانوني، انجام پيش فروش مسكن در شرايط كنوني را داراي مفسده مي‌دانند و علت تمايل تقاضاي پيش خريد مسكن را به همين نقايص و مفسده‌ها ارتباط مي‌دهند. در دي‌ماه سال 1401، مديركل راه و شهرسازي استان تهران در نامه‌اي خطاب به مديران عامل شركت‌هاي ديوار و شيپور درباره لزوم انتشار آگهي پيش فروش ساختمان با «اخذ مجوز» از ارتكاب 25 هزار مورد كلاهبرداري در اين حوزه پرده برداشت.
قانون چه مي‌گويد؟
به گزارش «تعادل» بررسي نهايي اصلاحات قانون پيش‌فروش ساختمان در مجلس دهم انجام شد اما با شيوع ويروس كرونا و بروز بحران‌هاي ناشي از آن و همچنين پايان مدت فعاليت نمايندگان دوره دهم مجلس شوراي اسلامي اين كار به تعويق افتاد. تاكنون نيز تصويب اين پيش نويس در دستور كار نمايندگان دوره يازدهم مجلس شوراي اسلامي قرار نگرفته است.
با اين حال، به موجب ماده21 قانون پيش فروش ساختمان مصوب 12 دي‌ماه 1389 «پيش‌فروشنده بايد قبل از هرگونه اقدام جهت تبليغ و هرگونه آگهي پيش‌فروش به هرطريق از جمله درج در مطبوعات و پايگاه‌هاي اطلاع‌رساني و ساير رسانه‌هاي گروهي و نصب در اماكن و غيره، مجوز انتشار آگهي را از مراجع ذي‌صلاح كه در آيين‌نامه اجرايي اين قانون مشخص مي‌شود أخذ و ضميمه درخواست آگهي به مطبوعات و رسانه‌هاي يادشده ارايه نمايد. شماره و تاريخ اين مجوز بايد در آگهي درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دريافت مجوز يادشده حق درج و انتشار آگهي پيش‌فروش را ندارند. در غير اين صورت به توقيف به مدت حداكثر دوماه و جزاء نقدي از ده‌ميليون (10.000.000) ريال تا يكصد ميليون (100.000.000) ريال و در صورت تكرار به حداكثر مجازات محكوم خواهند شد.»
مصائب آگهي‌هاي غيرواقعي
با اين حال، از آنجا كه خريداران از اين قوانين بي‌اطلاع هستند، در دام كلاهبرداران مي‌افتند. كلاهبرداران نيز با درج وعده‌هاي دروغين و غيرواقعي (دور از شرايط بازار) در آگهي‌ها تلاش مي‌كنند نه تنها خريداران واقعي و متقاضيان موثر كه ساير افراد از جمله افراد داراي پول‌هاي اندك (نسبت به ارزش ملك) را در تور خود قرار دهند. يكي از علل عمده تدوين اصلاحيه براي قانون پيش‌فروش ساختمان نيز كاهش اين نگراني‌ها و استحكام بخشي به بنيان بازار پيش فروش مسكن است. متاسفانه مشاوران املاك، سازندگان و برخي حقوقدان‌ها نه تنها از قانون فعلي پيش‌فروش ساختمان استقبال نكرده‌اند، بلكه انتقادهايي را به مفاد اين قانون وارد كردند و اجراي آن را غير ممكن دانستند، موضوعي كه موجب شد، اصلاحيه‌اي براي رفع مشكلات قانون مذكور تدوين شود. فعالان بخش مسكن معتقدند، اجراي قانون پيش‌فروش ساختمان ضعف‌هاي موجود را پوشش مي‌دهد و با توجه به ظرفيت‌هايي كه در آن ديده شده در هدايت سرمايه‌هاي مردم به اين حوزه و در پي آن رونق بازار مسكن موثر خواهد بود. در واقع هدايت نقدينگي به سمت صنعت ساختمان‌سازي مي‌تواند وضعيت بازار مسكن را هم از وضعيت
نا به سامان فعلي دور كند.
با اجراي قانون اصلاح شده شاهد خروج صنعت مسكن و ساختمان از ركود خواهيم بود، زيرا اعتماد متقاضيان براي خريد آپارتمان در قالب پيش خريد مسكن افزايش مي‌يابد و بسياري از متقاضيان سرگردان، خانه‌دار مي‌شوند ضمن اينكه گشايش حساب پيش‌فروش اماني و اجرايي شدن اين قانون موجب كنار رفتن ليزينگ مسكن و پرداخت سودهاي كلان متقاضيان به شركت‌هاي ليزينگ خواهد شد.
انتقادات وارده به قانون پيش‌فروش
اگرچه برخي كارشناسان معتقدند، با اجراي قانون پيش‌فروش ساختمان امكان هرگونه سوءاستفاده در زمينه پيش‌فروش ساختمان از ميان مي‌رود، اما برخي ديگر معتقدند اين قانون به علت خلأهاي قانوني مختلف و بي‌توجهي به نقش بخش خصوصي درحوزه مسكن چندان قابليت اجرايي ندارد.
مشاوران املاك معتقدند، وظيفه دفاتر ثبت اسناد رسمي تنظيم سند است، اما براساس اين قانون انجام تمامي اقدامات در زمينه پيش‌فروش برعهده آنها قرارگرفته است درحالي كه اين دفاتر نمي‌توانند مشاوره‌اي را در زمينه خريد مسكن دراختيار متقاضيان قرار دهند و همين موضوع مشكلاتي را در پروسه خريد مسكن ايجاد مي‌كند، ضمن اينكه به ضرر مشاوران املاك هم تمام مي‌شود.
بر اساس گفته‌هاي مسوولان كانون سردفتران و دفترياران تنها 50 درصد از واحدهاي مسكوني داراي شناسنامه فني ساختمان هستند، پس چگونه مالكان مي‌توانند شناسنامه فني ساختمان را براي اجراي اين قانون و انجام پيش‌فروش ارايه دهند؟ درواقع تعداد واحدهاي بدون سند كشور بسيار است، اين درحالي است كه وجود شناسنامه فني براي دريافت مجوز
پيش فروش لازم و ضروري است.
علاوه بر ايرادات ذكر شده كه توان اجرايي قانون پيش‌فروش ساختمان را كاهش مي‌دهند، در ماده 4 اين قانون بحث وجود بيمه‌نامه براي تنظيم سند مطرح مي‌شود كه توضيح بيشتري درمورد نوع بيمه (تضميني، عمر و ساختمان و...)، رويكرد آن ارايه نشده است و همين امرمجريان قانون را با مشكل مواجه كرده است.
مشاوران املاك معتقدند، باتوجه به مشكلات موجود درراه اجراي قانون پيش فروش ساختمان به نظر نمي‌رسد كه اين قانون بدون اصلاحيه اجرايي شود، زيرا فعاليت بخش خصوصي و به ويژه اتحاديه مشاوران املاك بااجراي اين قانون تحت‌الشعاع قرار مي‌گيرد.
براساس قانون پيش فروش ساختمان، مالكان يا سازندگان پيش از اتمام 30 درصد ازفرآيند ساخت نمي‌توانند واحد مسكوني يا غيرمسكوني خود را پيش‌فروش كنند كه اين قانون اگرچه از متقاضي حمايت مي‌كند، اما به نفع سازندگان نيست.
برمبناي قانون پيش‌فروش ساختمان درصورت ايجاد اختلاف ميان فروشنده و خريدار، داور مي‌تواند حل اختلاف را برعهده گيرد كه اين بند بر خلاف اصل 34 قانون مبتني بر نقش دادگاه براي انجام داوري وقضاوت است. ضمن اينكه دراين ميان به قابليت فسخ قرارداد در قانون پيش‌فروش ساختمان كمتر توجه شده است.
