گروه راه و شهرسازي|
اگر چه تقليل معضل مسكن و سرپناه در ايران به «تنظيم بازار مسكن با ماليات ستاني» در شرايط كنوني اقتصاد كشور مضحك به نظر مي‌رسد، اما نكته جالب اينجا است كه تاكنون، نظام مالياتي مطمئني براي پوشش روزنه‌هاي اين بازار تعبيه نشده است. به عنوان نمونه، طي سال‌هاي اخير، قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي تصويب شد، اما ساز و كار اجرايي آن به علت عدم همكاري برخي سازمان‌ها، شكل نگرفت و اجراي اين قانون به‌طور ناقص انجام مي‌شود. بي‌گمان، صرف تدوين مفاد قانوني و تصويب آنها منتج به نتيجه دلخواه نمي‌شود و «نظارت» بر حسن اجراي قوانين از سوي مجلس امري ضروري است كه متاسفانه در اين مورد به درستي و دقت صورت نگرفته است.
جاي خالي تحقق سامانه املاك و اسكان
قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي مي‌تواند مالكان داراي خانه خالي را به عرضه واحدها يا پرداخت ماليات هدايت كند. البته در اين رابطه بايد توجه ويژه‌اي صرف برطرف كردن چالش‌هاي قانوني و اجرايي كردن اين ابزار باشد.
آنگونه كه ايسنا گزارش كرده است، نقص اطلاعات سامانه املاك و اسكان به دليل عدم همكاري سازمان ثبت اسناد باعث شده كه ماليات پيش بيني شده از خانه‌هاي خالي محقق نشود. در حالي كه درآمد مالياتي از خانه‌هاي خالي ۲ همت (۲,۰۰۰ ميليارد تومان) در سال ۱۴۰۲ تخمين زده شده است؛ اما ميزان تحقق يافته آن در ۵ ماه ابتدايي سال ۱۴۰۲ حدود 4 ميليارد تومان بوده كه ارزش آن حتي كمتر از يك واحد كوچك در تهران است.
در اين رابطه، ابوالفضل نوروزي، مديركل دفتر اقتصاد مسكن وزارت راه و شهرسازي معتقد است: برخي دستگاه‌ها از قبيل سازمان امور مالياتي، بانك مركزي، شهرداري‌ها و سازمان ثبت‌احوال همكاري خوبي براي تكميل اطلاعات سامانه املاك و اسكان داشته، اما سازمان ثبت اسناد و املاك، موظف است اطلاعات مالكيت املاك را در اختيار وزارت راه و شهرسازي قرار دهد.
وي با اشاره به لزوم همكاري سازمان ثبت اسناد كشور در رابطه با تحقق قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي اظهار كرد: اين دستگاه تاكنون كم‌ترين همكاري را در خصوص سامانه املاك و اسكان داشته و به وظايف قانوني خود عمل‌نكرده است و همكاري‌نكردن سازمان ثبت‌اسناد باعث شده وزارت راه و شهرسازي در انجام وظايف خود در حوزه سامانه املاك و اسكان و خانه‌هاي خالي دچار مشكل شود.
350 هزار واحد خالي در تهران
به گفته زاكاني، شهردار تهران تخمين زده مي‌شود، ۳۵۰ هزار واحد خالي در تهران وجود داشته باشد. در حالي كه طبق جديدترين آمار اعلامي توسط مسوولان وزارت راه، تا الان تنها ۶۰ هزار واحد خالي در كل كشور به سازمان مالياتي معرفي شده است.
در همين رابطه، ماليات بر خانه خالي مي‌تواند به نوعي ضمانت اجراي تكميل سامانه املاك و اسكان نيز تلقي شود، به نحوي كه ساكنان كه سكونت خود را در آن اظهار نكنند، مشمول جرايم اين قانون قرار گيرند كه اين امر نيز در متن قانون فوق، تصريح شده است.
نياز جدي به تكميل سامانه املاك و اسكان
تجربه كشورها نشان مي‌دهد وضع ماليات بر خانه‌هاي خالي مي‌تواند به افزايش عرضه مسكن و كنترل بازار اجاره مسكن منجر شود اما به دليل جزييات و پيچيدگي‌هاي فراوان اين پايه مالياتي لازم است در طراحي آن دقت شود. با وجود اينكه اين قانون از قبل از انقلاب در كشور وجود داشته است و چندين بار دچار تغييراتي شده است اما تاكنون عملا اجرايي نشده است. آخرين تغيير اين قانون مربوط به آذر سال ۱۳۹۹ مي‌شود كه در اصلاحيه آن تلاش شده است، ايرادات اساسي قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي كه منجر به عدم اجرايي شدن آن شده بود، مرتفع شود. با اين حال، با توجه به در اختيار نبودن اطلاعات مالكيتي و سكونتي، افراد به نظر مي‌رسد اولين قدم و اولويت بايد تكميل سامانه املاك و اسكان باشد.
تكميل شدن اين سامانه از اخذ ماليات بر خانه‌هاي خالي اهميت بيشتري در سياست‌گذاري حوزه مسكن دارد و به همين دليل مي‌توان ماليات بر خانه‌هاي خالي را به نوعي ضمانت اجرايي اظهار سكونت و مالكيت افراد قلمداد كرد. به نوعي كه املاكي كه سكونت يا مالكيت آنها اظهار نشده باشد در حكم خانه خالي تلقي شده و طبعا در زمان نقل و انتقال لازم است بدهي مالياتي مربوط به آنها تسويه شود.
همچنين، اجراي ماليات بر خانه‌هاي خالي مي‌تواند ضمانت خوبي نيز براي تكميل سامانه املاك و اسكان، باشد چراكه در كشور آمارهاي دقيق و بروز براي برنامه‌ريزي سال‌هاي آينده وجود ندارد و لزوم وجود اين سامانه جامع اطلاعاتي در حوزه مسكن، به وضوح احساس مي‌شود و با خوداظهاري، جريمه و تشويق مالياتي كليه اين اطلاعات را مي‌توان از دستگاه‌ها و مردم دريافت كرد.
تكميل و راه‌اندازي سامانه املاك اخذ ماليات‌هاي ديگر و شناسايي و واگذاري تسهيلات حمايتي را ممكن مي‌سازد. ضرورت دارد نظارت بر اجراي اين قانون با تاكيد بر نظارت بر وضعيت سامانه املاك و اسكان در دستور كار مجلس قرار گرفته و تكميل سامانه املاك و اسكان به عنوان يكي از اولويت‌هاي دولت در حوزه مسكن در نظر گرفته شود.
بر اساس اين گزارش، قانون ماليات بر خانه‌هاي خالي در سال ۱۳۹۹ به تصويب مجلس يازدهم رسيد و مطابق آن مقرر شد خانه‌هايي كه بيش از ۱۲۰ روز ساكن نداشته باشند مشمول ماليات بر مبناي درآمد اجاره شوند اين مصوبه در حالي اجرايي شده كه هنوز سامانه ملي املاك و اسكان تا امروز تكميل نشده و مانع مهمي در اجراي عادلانه اين قانون شده است.
در سال‌هاي اخير، علاوه بر كاهش توليد و عرضه مسكن، رشد غيرمنطقي مسكن، قدرت خريد و استطاعت مسكن براي مردم را به‌شدت كاهش داده و اقشار متوسط و ضعيف جامعه را بيش از پيش از خانه‌دار شدن دور كرده است. به همين دليل درصد كمتري از خانوارها قادر به تهيه مسكن ملكي بوده و بخش عمده آنها به ناچار متقاضي مسكن استيجاري شده و سيلي از مردم به سمت اجاره نشيني پناه برده‌اند كه اين موضوع خود افزايش مضاعف و بي‌سابقه اجاره‌بها را به دنبال داشته است.
آمار رشد دو برابري ميزان اجاره نشيني از سال ۱۳۷۵ تا ۱۳۹۵، نشان‌دهنده كاهش قدرت خريد مردم در حوزه مسكن و لزوم تكميل پايگاه‌هاي اطلاعاتي و سياست‌گذاري موثر در بازار مسكن و اجاره است.
اين در حالي است كه طبق گزارش مركز آمار در سال ۱۳۹۵ معادل ۲.۶ ميليون خانه خالي در كشور وجود داشته كه بدون هيچ استفاده‌اي رها شده و نسبت به يك دهه قبل از آن رشد تقريبا سه برابري را به همراه داشته است.
مشكل مسكن ريشه‌اي حل شود
در اين حال، طي ماه‌هاي اخير انتقادات درباره اجرا يا عدم اجراي قانون ماليات از خانه‌هاي خالي به‌شدت كاهش يافت و به جاي آن، بحث برخورد با بنگاه‌هاي املاك متخلف يا اثرگذاري قيمت زمين روي گراني مسكن و به تازگي نيز اثر گراني سيمان و فولاد در بورس كالا روي انبوه‌سازي دولتي مطرح شد. اين در حالي است كه بنگاه‌ها صرفا واسطه هستند و صرفا در اوج جهش‌هاي تورمي مي‌توانند بعضا هيجان خريداران و فروشندگان را تا حدي تحريك كنند، اما همچنان عامل و بازيگر اصلي بازار بحران زده مسكن، تورم و نرخ رشد نقدينگي است. يا واضح است كه قيمت زمين خود متاثر از شاخص‌هاي كلان اقتصاد و سياست‌هاي شهري است كه از سوي شهرداري‌ها دنبال مي‌شود و خود نمي‌تواند به عنوان عاملي مستقل در گراني مسكن اثرگذار باشد. قيمت فولاد و مسكن هم كه همانطور كه كارشناسان ساخت و ساز مي‌گويند، اثري در حدود ۱۰ درصد در هزينه تمام شده واحدهاي مسكوني نوساز دارد.
در همين رابطه، كارشناسان بازار مسكن بر اين باورند كه براي كاهش قيمت مسكن بايد به دنبال ارزان كردن عوامل اصلي مانند قيمت زمين و عوارض شهرداري بود. عوامل متعددي در افزايش قيمت مسكن دخيل هستند و طبيعتاً نمي‌توان با هدف‌گذاري در حوزه سيمان و فولاد شاهد كاهش قيمت حوزه مسكن باشيم. سهم سيمان و فولاد در بهاي تمام شده مسكن كم است و تأثير قابل توجهي در افزايش قيمت و گراني مسكن ندارد بنابراين بايد شرايط تورمي كشور و حتي بخش‌هاي ديگري از جمله زمين و عوارض شهرداري و هزينه انشعابات و … نيز توجه شود.
به عبارتي روشن‌تر، بحران مسكن در كشور متاثر از ريسك‌هاي سيستماتيك اقتصاد كلان كشور است و تا زماني كه سياست‌ها يا حتي ساختارهاي تورم زا در اقتصاد ايران اصلاح نشوند، اتفاق مثبتي در بازار مسكن و ساير بازارها رخ نخواهد داد. يكي از اين شاخص‌هاي كليدي، نرخ رشد پول است كه طي ماه‌هاي اخير اندكي كاهش يافته است، با وجود اين، اعدادهاي جديد نيز همچنان بسيار بالا هستند و مشكلات اقتصاد را تشديد مي‌كند.
