مجيد اعزازي|
بازار ساخت و ساز براي سومين ماه پياپي در ركود باقي ماند. تازه‌ترين نظرسنجي از مديران شركت‌هاي ساختماني ذيل طرح شامخ كل ساختمان حاكي از باقي ماندن اين صنعت در محدوده «ركود» در طي ديماه سال جاري است. به اين ترتيب، فعاليت‌هاي ساختماني براي سومين ماه متوالي ركودي شد. اين همه در حالي است كه طي يك ماهه اخير، به گفته مسوولان وزارت راه و شهرسازي، ساخت حدود 2 ميليون واحد مسكوني آغاز شده است. سخنگوي دولت نيز ديروز در شبكه اجتماعي ايكس اعلام كرد: «عمليات واگذاري زمين و ساخت مسكن از مرز 2 ميليون و ۳۵ هزار واحد گذشت. پيش از اين نرخ سود تسهيلات در اراضي ۹۹ ساله از ۲۳ به ۱۸ درصد كاهش يافت و قرارداد سپرده‌گذاري ۲ ميليارد دلاري صندوق توسعه ملي با بانك مسكن به منظور افزايش سرعت در اجراي طرح نهضت ملي مسكن، امضا شد.» علي رغم اعلام آمارهاي دولتي از آغاز ساخت و ساز در تيراژ بالا، اما هيچ نشانه‌اي از اين فعاليت‌ها در شامخ كل ساختمان منعكس نشده است. اين همه در حالي است كه تاكنون، پيمانكار خارجي نيز براي ساخت مسكن دولتي انتخاب و مشغول به كار نشده است تا روي ميزان فعاليت‌هاي شركت‌هاي ايراني اثر منفي بگذارد.
به گزارش «تعادل» به نقل از اتاق تعاون ايران، نتايج نظر سنجي از فعالان ساختماني 91 شركت بزرگ در گروه‌هاي ساخت بنا، مهندسي عمران وفعاليت‌هاي ساخت و ساز تحصصي ساختمان نشان مي‌دهد، عدد شاخص كل ساختمان در ديماه سال 1402 با رقم 49.45 در مقايسه با آذرماه (46.70) با وجود افزايش نسبي، همچون ماه گذشته بيانگر وضعيت ركود اقتصادي در بخش ساختمان است.
بر اين اساس، افزايش مولفه‌هاي «قيمت خريد مواد اوليه يا لوازم مورد نياز» و «قيمت محصولات توليد شده و خدمات ارايه شده» در صنعت ساختمان متاثر از افزايش مقطعي نرخ ارز در اين دوره است. افزايش مولفه «سرعت انجام و تحويل سفارش يا فرآيند كار» و نيز كاهش مولفه «موجودي محصول نهايي در انبار يا كارهاي معوق و ناتمام» و «موجودي مواد اوليه يا لوازم خريداري شده» نتيجه افزايش فصلي فعاليت‌هاي صنعت ساختمان در ماه‌هاي پاياني سال است. همچنين افزايش جزيي مولفه «ميزان سفارشات جديد مشتريان» حاصل از استقبال كارفرمايان براي عقد قراردادهاي جديد در پايان سال 1402 است.
مولفه «انتظارات در ارتباط با فعاليت‌هاي شركت در ماه آينده» با رقم 57.14 نيز همچنان مانند ماه گذشته بيانگر افزايش فعاليت‌هاي ماه آتي با هدف تكميل پروژه‌هاي ناتمام تا پايان سال و تعهد به قراردادهاي سالانه خود است.
بر اساس گزارش اتاق تعاون ايران از نتايج شامخ كل ساختمان، «صنعت ساختمان از جمله صنايع استراتژيك و اثرگذار در اشتغال كشور است. نوسانات نرخ ارز طي يك سال گذشته صدمات جبران‌ناپذيري بر اقتصاد كشور، به ويژه صنعت ساختمان وارد كرده است. استمرار اين شرايط فعاليت اين صنعت را با مشكلات جدي رو به رو خواهد كرد.» به گزارش «تعادل»، فعالان ساختماني در نظرسنجي آذرماه اتاق تعاون ايران ذيل طرح شامخ كل ساختمان نيز نسبت به تبعات جبران‌ناپذير بي‌توجهي به اين صنعت هشدار داده بودند و نوسان‌هاي قيمتي مواد اوليه و ابزارآلات و نابساماني محيط كسب و كار را عامل وضعيت آشفته بازار ساخت و ساز معرفي كرده بودند. توجه به اين نكته ضروري است كه بازار ساخت و ساز، يك بازار كاملا توليدي و از اين جهت ماهيت آن با بازار معاملاتي متفاوت است. اگر چه صنعت ساختمان، به غير از فروردين ماه نيمه تعطيل، صرفا در ماه‌هاي آبان و آذر در محدوده ركودي قرار گرفت اما در ماه‌هاي پيش از آن نيز اندكي بالاتر از مرز رونق و ركود (عدد 50) بود و در شرايط ايده آلي قرار نداشت. اغلب فعالان صنعت ساختمان به اين نكته معترفند كه اين رونق نسبي و لب مرزي نمايانگر واقعيت بازار ساخت و ساز مسكن نيست و اين بازار از چندين سال قبل، در پي تشديد تحريم‌ها و جهش‌هاي تورمي و تزريق بي‌ثباتي به بازارها، با كاهش فعاليت شديد مواجه شده است و طي برخي از ماه‌هاي سال جاري نيز اگر رونقي مشاهده شده است، به معني رسيدن به شرايط سال‌هاي گذشته نيست، بلكه بهبود اندك شرايط، نسبت به ماه‌هاي قبل است. بر اين اساس مي‌توان گفت كه بازار ساخت و ساز همگام با بازار معاملات ملكي در تله ركود تورمي گير افتاده است. به گزارش «تعادل»، در طرح شامخ، از پاسخ‌دهندگان خواسته مي‌شود به 12 پرسش مطرح شده در قالب سه معيار وضعيت نسبت به ماه پيش (بهتر شده، بدتر شده يا تغييري نكرده است) پاسخ دهند. در صورت انتخاب گزينه بيشتر از ماه قبل: عدد 1، گزينه بدون تغيير: عدد 0.5 و گزينه كمتر از ماه قبل: عدد صفر براي آن پرسش ثبت مي‌شود. مجموع حاصل ضرب درصد پاسخگويان به هر يك از گزينه‌هاي در عدد همان گزينه، مبين عدد شامخ درآن پرسش است. در نهايت، معيار سنجش اين شاخص عددي بين صفر و 100 است كه به ترتيب به معناي آن است كه 100 درصد پاسخگويان گزينه «بدتر شده است» و «بهتر شده است» را انتخاب كرده‌اند. عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغيير وضعيت نسبت به ماه قبل، بالاي 50 نشانه بهبود وضعيت نسبت به ماه قبل و زير 50 به معناي بدتر شدن وضعيت نسبت به ماه قبل است.
ثبات نسبي در بازار مسكن تداوم مي‌يابد؟
به گزارش «تعادل»، در پي نوسان نرخ ارز طي هفته‌هاي اخير، نگراني از جهش دوباره قيمت مسكن تحت تاثير اين عامل سيستماتيك در ميان كارشناسان و مردم افزايش يافته است. به باور كارشناسان مسكن آرامش نسبي در بازار مسكن پايتخت يا به‌طور دقيق‌تر، كاهش قيمت اسمي مسكن طي ماه‌هاي آبان و آذر سال جاري به علت برقراري آرامش نسبي در بازار دلار ايجاد شده است. از اين رو، با از دست رفتن ثبات نسبي نرخ ارز، شرايط قيمت مسكن نيز بار ديگر ناپايدار خواهد شد. در آذرماه سال جاري، نرخ هر دلار امريكا در كانال 50 هزار تومان نوسان اندكي را تجربه كرده است و از همين رو، تا حد زيادي انتظارات تورمي در جامعه و در ميان فعالان بازارها تعديل شد. اما اين شاخص طي روزهاي اخير به بيش از 58 هزار تومان نيز رسيد. در چنين شرايطي، از آنجا كه طي چند ساله اخير، بازار مسكن تحت سيطره كامل شاخص‌هاي كلان و فضاي اقتصاد كلان كشور بوده، طبيعي است كه با بهبود يا ثبات نسبي نرخ ارز يا به عكس با جهش قيمت ارز كه اهرم انتظارات تورمي و موجد نوسان در ساير بازارها به شمار مي‌رود، قيمت اسمي مسكن نيز تعديل شود يا افزايش يابد. به گزارش «تعادل»، آخرين روند جهشي قيمت مسكن كه از آبان ماه سال 1401 آغاز شد، به خوبي نشان مي‌دهد، «فرود» قيمتي مسكن طي 9 ماهه نخست سال جاري و به ويژه در فصل تابستان، به اندازه‌اي نبوده است كه «فراز» قيمت‌ها در پنج ماهه آخر سال گذشته را جبران كرده باشد. افزون بر اين، بررسي تطبيقي تورم مسكن و تورم عمومي طي فصول زمستان 1401، و بهار و تابستان سال جاري به خوبي نشان مي‌دهد كه تورم مسكن در ثلث آخر سال گذشته، با فاصله قابل توجهي، بالاتر از نرخ تورم عمومي پرواز كرده است. در دوره‌هايي، قيمت واقعي مسكن (قيمت اسمي تعديل شده با تورم) رشد مثبتي را تجربه مي‌كند. از آبان 1401 تا تيرماه 1402 آخرين دوره‌اي است كه چنين شرايطي در بازار مسكن تكرار شده است. به عبارت روشنتر، در اين دوره قيمت مسكن حبابي يا حباب‌دار شده و فراتر از نرخ تورم عمومي حركت كرده است. در تابستان اما قيمت اسمي مسكن منفي شد كه اثر قابل توجهي در كاهش حباب قيمتي مسكن نداشت.
بازتاب نرخ ارز در بازار ملك
بر اساس اين گزارش، در آذرماه سال 1401، نرخ هر دلار در اقتصاد ايران نوسان شديدي را تجربه كرد به گونه‌اي كه در مدت كوتاهي از حدود 30 هزار تومان به بالاي 50 هزار تومان رسيد. در ارديبهشت ماه سال جاري، تحت تاثير برخي اخبار مثبت از مذاكرات ايران و امريكا و همچنين اتخاذ سياست مهار نرخ ارز از سوي مجموعه دولت، نرخ ارز يك ثبات نسبي را تجربه كرد و در نتيجه آن، آرامش تا حدي به بازار دارايي‌ها و از جمله مسكن بازگشت به گونه‌اي که رشد قيمت اسمي مسكن در تابستان منفي شد. اين روند، در مهرماه تحت تاثير جنگ در غزه و احتمال سرايت آن به منطقه خاورميانه معكوس شد به‌طوري كه قيمت مسكن رشد مثبت يك درصد را در مهرماه تجربه كرد.
بر اساس آخرين گزارش رسمي از تحولات بازار مسكن تهران، متوسط قيمت هر متر واحد مسكوني در پايتخت در آذرماه سال جاري، به 74 ميليون و 88 هزار تومان رسيده است. اين در حالي است كه در آذرماه سال گذشته، متوسط قيمت هر متر واحد مسكوني در تهران 48 ميليون و 73 هزار تومان بود. به عبارت ديگر، طي 12 ماهه منتهي به اول ديماه سال جاري، متوسط قيمت هر متر مربع ملك بيش از 26 ميليون تومان رشد داشته است. اين عدد براي آبان ماه سال جاري در قياس با آبان سال گذشته 30 ميليون تومان بود.
