گروه راه و شهرسازی|
با توقف قیمت اسمی مسکن حالا کارشناسان و فعالان بازار ملک از رشد تقاضا پس از دستیابی به توافق هسته‌ای احتمالی سخن می‌گویند. به گفته این دسته از کارشناسان، بازار فروش در انتظار نتیجه مذاکرات برجام است و با شوک مثبتی که توافقات به بازار وارد می‌کند فایل‌های فروش در ماه‌های آینده افزایش خواهد داشت و در عین حال بازار به سمت خریدار و قیمت رو به پایین به ثبات خواهد رسید. این تحلیل در شرایطی بیان شده‌اند که آمارهای دریافتی از سامانه‌های آگهی املاک حاکی از کاهش تمایل به «فروش» واحدهای مسکونی به بازار است، به‌طوری که تعداد آگهی‌های ملکی بهمن ماه نسبت به دی ماه ۱۹.۵ درصد کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که بازدید از آگهی‌ها که به نوعی تمایل برای خرید را به تصویر می‌کشد ۲۴.۸ درصد رشد یافت. به عبارت دیگر، با توقف رشد قیمت مسکن، بخشی از عرضه‌کنندگان ملک از بازار خارج شده‌اند و احتمالا این روند تا ماه‌ها پس از توافق هسته‌ای احتمالی ادامه داشته باشد. در این میان، گروهی از کارشناسان مسکن بر این باورند که در سال آینده، با توجه به روند کاهشی قیمت مسکن، بازار ملک شرایط آرامی را تجربه خواهد کرد. بررسی‌های آماری «تعادل» نیز حاکی از تکمیل تغییر سیکل بازار ملک است. اگر چه از ابتدای سال جاری، «فرایند» تغییر «سیکل» بازار ملک کلید خورده بود اما با توجه به تحولات بهمن ماه و مقایسه آنها با دوره مشابه سال قبل و همچنین در نظر گرفتن برخی پارامترهای دیگر از جمله نوسان‌های شدید در بازار رهن و اجاره، می‌توان گفت که این فرایند در بهمن سال جاری به اوج خود رسید و تکمیل شد، به گونه‌ای که افزون بر کاهش قیمت واقعی مسکن (تعدیل شده با تورم) طی ماه‌های گذشته، رشد قیمت اسمی ملک در بهمن ماه از حرکت ایستاد و حدود 70 هزار تومان افزایش یافت. افزون بر این، به دلیل ذوب شدن توان متقاضیان طی دهه 1390 و به ویژه در پی جهش‌های قیمتی 4 سال اخیر، به نظر نمی‌رسد که توان متقاضیان در کوتاه مدت یا میان مدت افزایش یابد. از این رو، رشد تقاضای موثر برای خرید مسکن در یک سال پیش رو بعید به نظر می‌رسد.
متقاضیان مسکن در انتظار رفع تحریم‌ها
ایرج رهبر، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه حدود ۳۰ درصد متقاضیان بالقوه مسکن در انتظار نتایج مذاکرات وین هستند تا اقدام به خرید کنند، گفت: در صورتی که مذاکرات وین به نتیجه برسد، در فاز اول احتمال کاهش نسبی قیمت‌ها وجود دارد، سپس با توجه به اثرپذیری و اثرگذاری ۳۰ تا ۴۰ درصدی بخش مسکن بر اقتصاد کلان انتظار افزایش اشتغال و رشد درآمد خانوارها را داریم، بعد ممکن است قیمت مسکن مقداری افزایش یابد، اما با درآمد خانوارها همتراز می‌شود.
رهبر در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: مساله بالا رفتن یا پایین آمدن قیمت مسکن نسبت مستقیم با اقتصاد کلان کشور دارد. بر این اساس اگر تحریم‌ها رفع شود و مذاکرات وین به نتیجه برسد در اقتصاد کشور تحول ایجاد می‌شود. بخش مسکن نیز با توجه به تاثیر ۳۰ تا ۴۰ درصد بر اقتصاد کشور رونق پیدا می‌کند.
وی افزود: پروژه‌های دولتی مثل طرح نهضت ملی مسکن تاثیر میان مدت و بلندمدت در بازار دارد، اما تاثیر رفع تحریم‌ها به سرعت خود را در بازار مسکن نشان می‌دهد. در صورتی که توافق امضا شود در فاز اول احتمال کاهش نسبی قیمت‌ها وجود دارد. سپس با رونق ساخت و ساز مواجه می‌شویم. افزایش اشتغال، رشد درآمد خانوارها و به تبع آن تامین مسکن متناسب در این سناریو محتمل است. بعد از آن حتی ممکن است قیمت خانه مقداری بالا برود ولی با درآمد خانوارها به تناسب می‌رسد.
اگر مذاکرات به نتیجه نرسد...
این کارشناس بازار مسکن درباره سناریوی دوم مبنی بر عدم دستیابی به توافق گفت: اگر مذاکرات به نتیجه نرسد برمی‌گردیم به توان داخلی و طرح‌هایی از قبیل نهضت ملی مسکن و همانطور که گفتم اثرات این طرح میان مدت و بلندمدت خواهد بود. اگر یک میلیون واحد مسکونی بر اساس قانون جهش تولید و تامین مسکن احداث شود، اثرات مطلوبی بر بازار خواهد داشت و می‌توان تدریجا به تامین مسکن خانوارها امیدوار بود.
رهبر تاکید کرد: نهضت ملی مسکن با طرح‌های قبل از آن مثل مسکن ملی و مسکن مهر متفاوت است. آن برنامه‌ها به این دلیل شکل عملیاتی مناسبی به خود نگرفتند که فاقد قوانین بالادستی بودند. اما نهضت ملی مسکن از طریق قانون جهش تولید و تامین مسکن حمایت می‌شود و به تحقق این برنامه در مدت زمانی کمتر از پروژه‌های قبلی خوشبین هستیم.
عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، بازار مسکن را دارای حباب دانست و گفت: این جهش قیمتی که طی سه چهار سال اخیر رخ داده غیرمتعارف است. حتی اگر مساله افزایش قیمت مصالح ساختمانی را در نظر بگیریم، رشد قیمت خانه نباید تا این حد می‌بود. به نظر من جدا از مساله نوسانات اقتصاد کلان و تورم شدیدی که ایجاد شد، موضوع کمبود تولید مسکن در دولت قبل در رشد قیمت‌ها موثر بود؛ چرا که برنامه پررنگ و منسجمی برای ساخت و ساز وجود نداشت.
وی درباره پیش‌بینی بازار مسکن در سال ۱۴۰۱ اظهار کرد: در حال حاضر حدود یک سال است که وارد رکود شده‌ایم. این دوره تا جایی ادامه پیدا می‌کند که به تدریج قدرت خرید مردم با قیمت‌ها همتراز شود. البته به اعتقاد من حدود ۳۰ درصد از متقاضیان بالقوه بازار مسکن در انتظار نتیجه مذاکرات وین هستند تا اقدام به خرید کنند. در صورت به نتیجه رسیدن یا نرسیدن مذاکرات، این گروه وارد بازار خواهند شد و انتظار داریم در سال آینده معاملات بین ۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش پیدا کند.
تخلیه حباب مسکن
در تحولی دیگر، مصطفی قلی‌خسروی، رییس اتحادیه املاک درباره قیمت مسکن در بهمن ماه به ایرنا گفت: قیمت مسکن در ماه‌های اخیر از تورم عمومی جا مانده است و شاهد تخلیه تدریجی حباب بازار ملک در بسیاری از مناطق پایتخت هستیم.
وی معتقد است که گزارش بانک مرکزی در خصوص رشد اندک قیمت مسکن در بهمن نیز نباید اعلام شود، چرا که ناشی از تاثیرگذاری قیمت خانه در منطقه یک تهران است.
خسروی تاکید دارد، بازار در حال تجربه کاهش قیمت و تخلیه حباب است و هر نوع گزارشی درباره رشد قیمت مسکن، حتی اندک و ناچیز می‌تواند سیگنال افزایش قیمت را به بازار بدهد.
وی با اشاره به مذاکرات رفع تحریم‌ها گفت: اگر شوک‌های منفی گزارش بانک مرکزی از قیمت خانه در پایتخت را فاکتور بگیریم، شوک‌های مثبت به بازار مسکن از برنامه دولت برای جبران کسری ساخت و ساز و همزمان انجام مذاکرات رفع تحریم‌ها نشات گرفته که باعث تخلیه حباب قیمت ملک و تمایل قیمت‌ها به ثبات شده است.
افزایش قدرت چانه‌زنی خریداران ملک
قلی‌خسروی اظهار کرد: سوداگران نمی‌خواهند شوک‌های مثبت به بازار ملک کار خود را درست انجام دهد و در میان اخبار مثبت کاهش تورم در بخش مسکن، خبر از گرانی خانه می‌دهند؛ اما اتحادیه املاک معتقد است اکنون قدرت چانه‌زنی خریداران افزایش یافته و بازار به سمت خریداران است. اکنون مشتری به راحتی می‌تواند تخفیف بگیرد.
به گفته وی، سوداگران در منطقه یک پایتخت ساخت و سازهای لوکس انجام می‌دهند که موجب تسری قیمت‌ها به سایر مناطق پایتخت می‌شود و اگر منطقه یک را در معدل‌گیری قیمت مسکن وارد کنیم، خبر غیرواقعی رشد قیمت‌ها داده می‌شود.
این مقام صنفی تاکید کرد: در بهمن‌ماه امسال افزایش قیمت نداشتیم و رشد قیمت مسکن متوقف شده است.
افزایش فایل‌های فروش در ماه‌های آینده
قلی خسروی یادآوری کرد: اعلام افزایش ۴۸ درصدی قیمت مسکن از سوی بانک مرکزی در سال ۹۸ در حالی بود که به اذعان آمارهای اتحادیه املاک ۱۲ درصد قیمت‌ها رشد داشت. وی توضیح‌داد: بازار فروش در انتظار نتیجه مذاکرات برجام است و با شوک مثبتی که توافقات به بازار وارد می‌کند فایل‌های فروش در ماه‌های آینده افزایش خواهد داشت و در عین حال بازار به سمت خریدار و قیمت رو به پایین به ثبات خواهد رسید.
