گروه راه و شهرسازی|
نتایج حاصل از طرح‌های اجراشده دولتی در بازار مسکن حاکی از آن است که مداخله دولت نه تنها منجر به نتایج دلخواه نمی‌شود، بلکه پیامدهای منفی نیز به دنبال خواهد داشت. به‌طور مثال، در سال گذشته دولت به موجران دستور داد تا در دوران کرونا، قراردادهای اجاره را با نرخ 25 درصد در تهران، 20 درصد در کلان‌شهرها و 15 درصد در سایر شهرها تمدید کنند، اما آمارهای سال گذشته نشان می‌دهند که به‌طور متوسط، اجاره نامه‌ها در تهران حدود 40 درصد و در شهرهای دیگر نیز با اختلاف معناداری بالاتر از نرخ‌های دولتی افزایش داشته‌اند. مساله‌ای که می‌تواند دومینوی رکود در بازار مسکن و در بازار ساخت وساز را تشدید کند و در برخی سناریوها منجر به خروج سرمایه از کشور شود. در شرایطی که جهش‌های قیمتی مسکن، نرخ بازده اجاره را به‌شدت تحت تاثیر قرار داده و جذابیت سایر بازارهای داخلی و خارجی، مالکان فعلی را برای سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر تشویق می‌کند و همزمان نرخ‌های اجاره در رقم‌هایی بسیار پایین‌تر از تورم سالانه سرکوب می‌شوند و برای موجران دافعه ایجاد می‌کند، احتمال خروج تدریجی مالکان از این بازار بیش از پیش قوت گرفته است. مساله‌ای که در گام اول عرضه آپارتمان در بازار اجاره را متاثر می‌کند و در مراحل بعدی منجر به کاهش تقاضا برای خرید مسکن می‌شود و در نتیجه تقاضا برای ساخت و ساز کاهش می‌یابد. اغلب کارشناسان مسکن بر این مساله واقف بوده و نسبت به آن هشدار داده‌اند.
اثرمنفی در بلندمدت
حسن محتشم، یک از این کارشناس است. او معتقد است که جریمه‌های مالیاتی برای واحدهای خالی از سکنه ممکن است در کوتاه‌مدت منجر به عرضه این واحدها و کنترل نسبی قیمتها شود اما در بلندمدت تاثیر منفی بر حوزه ساخت و ساز دارد و به رشد قیمتها منجر خواهد شد.
محتشم در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: دولت برای اعمال مالیات واحدهای خالی دلایلی دارد؛ در صورت اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، نگه داشتن واحدها مقرون به صرفه نخواهد بود و سازندگانی که موفق به فروش واحدهای خود نمی‌شوند آنها را به اجبار وارد بازار اجاره می‌کنند. این موضوع ممکن است در کوتاه‌مدت به کنترل قیمتها در بخش اجاره یا خرید و فروش منجر شود. اما تاثیر منفی در تولید مسکن خواهد داشت. سازندگان اگر ببینند ساخت و ساز صرفه اقتصادی ندارد از این حوزه خارج می‌شوند و با کمبود عرضه، قیمتها افزایش می‌یابد. وی افزود: هر هزینه‌ای از قبیل عوارض صدور پروانه، خدمات نظام مهندسی، قیمت نهاده‌های ساختمانی یا مالیات به مالکان تحمیل شود نهایتا به مصرف‌کننده منتقل خواهد شد. دولت به جای تنبیهات مالیاتی باید کاری کند که کسی سود اضافه از بازار مسکن برداشت نکند. در واقع با اقدامات تشویقی، تولید مسکن را افزایش دهد و از طرف دیگر جلوی خرید و فروش‌های سفته بازانه را بگیرد. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بخش مسکن از قبل انقلاب دچار مشکلاتی بوده که هنوز رفع نشده است، گفت: با توجه به رشد روزافزون مهاجرت به شهرهای بزرگ همواره طی دهه‌های اخیر با مشکل کمبود مسکن مواجه بوده‌ایم. طی حدود ۵۰ سال گذشته نیز به جز یکی دو مقطع، هیچگاه قیمت مسکن کاهش نیافته است. علت اصلی این است که ساخت و ساز در هیچ سالی جوابگوی تقاضا نبوده است. افت ارزش پول ملی و تورم سایر بازارها نیز تاثیرات منفی در بخش مسکن داشته و هرگاه قیمت کالاها و نرخ ارز افزایش پیدا کرده شاهد رشد قیمت مسکن بوده‌ایم. محتشم تاکید کرد: در چنین شرایطی مصرف‌کننده آسیب می‌بیند؛ چرا که درآمدش تکافوی قیمت مسکن را نمی‌دهد. حتی نمی‌تواند از وام استفاده کند؛ زیرا امکان پرداخت اقساط را ندارد.
خالی نگه‌داشتن خانه
دیگر صرفه اقتصادی ندارد
در این حال، محمود محمود زاده، معاون وزیر راه و شهرسازی گفت: با اجرای قانون مالیات‌های مستقیم تعداد بیشتری از واحدهای مسکونی به بازار عرضه خواهد شد و دیگر نگه‌داشتن واحدهای خالی برای مالکان صرفه اقتصادی نخواهد داشت. محمودزاده روز جمعه در گفت‌وگو با ایرنا اظهار کرد: به غیر از طرح‌ها و قراردادهایی که در سال گذشته برای تولید پایدار مسکن منعقد شد، راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان با هدف تعادل‌بخشی به بازار مسکن راه‌اندازی شد. وی افزود: راه‌اندازی این سامانه و ثبت اطلاعات در آن، فوری‌ترین ابزاری بود که به بازار تعادل بخشید. در ابتدا حدود ۲ میلیون و ۱۰۰ هزار واحد شهری خالی وجود داشت و با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان امیدوار به عرضه این واحدها بودیم. به گفته محمودزاده، دولت در سال گذشته و در مدت کوتاهی موفق به بارگذاری اطلاعاتی از وضعیت خانه‌های خالی شد که تا قبل از آن وجود نداشت. معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: در ابتدا یک میلیون و ۵۰۰ هزار واحد خالی ثبت شد و سپس از مالکان خواستیم اگر اطلاعات ثبت شده خلاف واقع است و ملک معرفی شده فروش و اجاره رفته وارد سامانه شده و اطلاعات جدید را ثبت کنند. وی گفت: در نهایت یک میلیون و ۳۰۰ هزار واحد خالی شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی شد تا قبض‌های مالیاتی برای آنها صادر شود. به گفته محمودزاده اکنون و با تشدید اجرای ماده ۵۴ قانون مالیات مستقیم حتما نگه داشتن واحد خالی اقتصادی نیست و با عرضه آنها به تعادل بازار کمک زیادی خواهد کرد. بر اساس این گزارش، هدف قانونگذار در ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، جلوگیری از ورود سرمایه به بازار سوداگری، سفته بازی و معاملات با استفاده از خانه‌های خالی و به منظور افزایش سرمایه و دارایی شخص است و دولت تصمیم دارد تا مسکن را در قالب یک کالای مصرفی مورد استفاده قرار گیرد. قرار است از خانه‌های خالی، مالیات‌های ویژه اخذ شود.
آرامش مسکن
منوط به تصمیمات سیاسی- اقتصادی
در این حال، محتشم با بیان اینکه هم‌اکنون قیمت مسکن مقداری حباب دارد گفت: رشد قیمت مسکن در یک سال اخیر بیش از نرخ رشد دلار بوده و به نظر می‌رسد بازار مسکن مقداری حباب دارد. علتش هم این است که با توجه به افت شاخص بورس و کنترل نسبی قیمت طلا و ارز، سرمایه‌ها به بازار مسکن سرازیر شد. عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران، آرامش بازار مسکن را منوط به تصمیمات سیاسی ـ اقتصادی دولت دانست و گفت: در ماه‌های اخیر نشانه‌های مثبتی در مذاکرات سیاسی دیده می‌شود. اگر تحریم‌ها برداشته شود درآمدهای ارزی افزایش می‌یابد و دولت بهتر می‌تواند بازارها را کنترل کند. اما به نظر من قیمت دلار از محدوده ۲۰ هزار تومان پایین‌تر نخواهد رفت. دولت هم با حجم سنگین نقدینگی اگر نرخ دلار را پایین بیاورد دچار مشکلاتی خواهد شد. بنابراین هم بالا رفتن قیمت ارز و هم بیش از حد پایین رفتن آن تبعات دارد. این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: اگر دولت به مالیات خانه‌های خالی ورود کند ممکن است بعدا وسوسه شود که در قیمت مسکن و اجاره‌بها نیز دخالت کند. اتفاق بد در این فرآیند آن است که سازندگان نمی‌توانند با سود متعارفی واحدهای خود را بفروشند، بنابراین از گردونه خارج می‌شوند. خروجی این وضعیت به ضرر دولت و کسانی است که فاقد مسکن هستند.
نیاز به ساخت یک میلیون مسکن در سال
محتشم همچنین با اشاره به طرح جهش تولید مسکن که توسط مجلس به تصویب رسیده است گفت: کشور ما سالانه به احداث یک میلیون واحد مسکونی نیاز دارد که در طرح جهش تولید و تامین مسکن نیز به آن اشاره شده است. طبق این طرح قرار است ۴۰۰ هزار واحد توسط بخش خصوصی و ۶۰۰ هزار واحد توسط دولت ساخته شود. البته در حال حاضر نیز بخش خصوصی همین میزان حدود ۴۰۰ هزار واحد تولید را دارد اما دولت نمی‌تواند ۶۰۰ هزار واحد بسازد. این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: تجربه مسکن مهر و مسکن ملی نشان داد که دولت‌ها توانایی ساخت و ساز ندارند. حدود دو سال از طرح ۴۰۰ هزار واحدی اقدام ملی مسکن می‌گذرد اما تعداد افتتاحات بسیار اندک بوده است؛ در حالی که وزارت راه و شهرسازی بنا داشت دو ساله کل پروژه را به اتمام برساند. وزارت راه و شهرسازی می‌تواند هرچقدر که دلش می‌خواهد قرارداد برای ساخت مسکن ملی ببندد اما در مقام اجرا ممکن است به اهداف خود دست پیدا نکند. تنها راهکار این است که ساخت و ساز را به بخش خصوصی بسپارد. وی درباره پیش بینی از بازار مسکن در سال جاری گفت: اگر دولت اجازه ندهد سرمایه‌های سرگردان به قصد بخر و بفروشی وارد بازار مسکن شود ممکن است مقداری بازار به ثبات برسد. آنچه مسلم است در سه‌ماهه ابتدای سال جهش قیمت مسکن نخواهیم داشت و رکود فعلی ادامه پیدا می‌کند.
محرومیت از ۱۵ خدمت اجتماعی
درحالی از ۱۹ فروردین ثبت اطلاعات واحد مسکونی در سامانه ملی املاک و اسکان آغاز شده که در صورت عدم ثبت اطلاعات مردم از حداقل ۱۵ خدمت اجتماعی محروم خواهند شد. مطابق اعلام وزارت راه و شهرسازی بر اساس قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم مصوب آذرماه سال گذشته هر واحد مسکونی واقع در شهرهای بالای 100 هزار نفر جمعیت که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور موضوع تبصره 7 ماده 169 مکرر این قانون، در هر سال مالیاتی در مجموع بیش از 120 روز ساکن یا کاربر نداشته باشد به عنوان خانه خالی شناسایی شده و به ازای هرماه بیش از زمان مذکور، بدون لحاظ معافیت تبصره 11 ماده 53 این قانون ماهانه مشمول مالیاتی بر مبنای مالیات بر درآمد اجاره سال اول، معادل 6 برابر مالیات متعلقه، سال دوم، معادل 12 برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل 18 برابر مالیات متعلقه می‌شوند. واحدهای نوساز پس از 12 ماه و در پروژه‌های انبوه‌سازی پس از 18 ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی (موضوع ماده 100 قانون شهرداری مصوب 11/04/1334 با اصلاحات و الحاقات بعدی آن) مشمول مالیات موضوع این ماده می‌شوند. همچنین مالکان واحدهای مسکونی تمام کشور اعم از شهری و روستایی موظفند اطلاعات املاک تحت تملک خود را با تعیین نوع بهره‌برداری، حداکثر مدت 2 ماه پس از انتشار دستورالعمل مربوطه، درسامانه ملی املاک و اسکان کشور ثبت کنند. ثبت واحدهای مسکونی دارای جهات امنیتی، براساس دستورالعمل مصوب شورای عالی امنیت ملی انجام می‌شود. پس از پایان مهلت خوداظهاری موضوع تبصره (1) این ماده، دستگاه‌های اجرایی مکلفند خدمات خود از قبیل افتتاح حساب بانکی و صدور دسته چک، خدمات ناشی از اعمال سیاست‌های حمایتی، یارانه‌ای و کمک معیشتی، تعویض پلاک خودرو، فروش انشعاب آب، برق، تلفن و گازطبیعی، ارسال اسناد و مدارک مانند گواهینامه، گذرنامه، مدارک خودرو، اخطاریه، ابلاغیه، ثبت نام مدارس در منطقه محل اقامت، استحقاق دریافت خوابگاه دانشجویی و امثال آن را صرفاً با اخذ کدملی و براساس کدپستی یا شرح نشانی یکتای درج شده مربوط به اقامتگاه اصلی آنان در سامانه املاک و اسکان کشور ارایه کنند. همچنین مطابق جزء (7) تبصره 8 ماده 169 اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم حداکثر ظرف مدت شش ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این تبصره، ارایه‌دهندگان خدمات عمومی از قبیل آب و فاضلاب، برق، گاز و تلفن مکلفند قبوض مصرفی را براساس اطلاعات مندرج در سامانه املاک و اسکان کشور، مطابق باکدپستی یا نشانی یکتا و به نام مالک یا بهره‌بردار صادر کنند.
