آلترناتیو مالیات بر خانه‌های خالی

علی‌اکبر قلی‌زاده

استاد دانشگاه

بوعلی سینای همدان

 

نوسان‌های قیمت مسکن، زیان‌های گسترده‌یی بر اغلب خانوارها، تولیدکنندگان و اقتصاد ملی وارد آورده است. بنابراین تثبیت بازار مسکن در اقتصادهای نفتی همچون ایران، با توجه به نرخ بازدهی و ریسک این بازار ضرورتی اجتناب‌ناپذیر است. در این میان ابزار مالیاتی در اقتصاد مسکن، یکی از ابزارهای کنترل نوسانات قیمتی است و مهم‌ترین نقش مالیات بر منفعت مسکن، جلوگیری از ایجاد بازار سوداگرانه در این بخش است؛ چراکه این نوع مالیات کارکرد دو سویه دارد؛ به این معنا که از یک سو، اجازه نمی‌دهد حباب قیمتی و بازار سوداگرانه در مسکن ایجاد شود و از سوی دیگر، اجازه ایجاد رکود مصنوعی و خودداری مالکان از فروش واحد مسکونی را نیز نخواهد داد؛ بنابراین مالیات منفعت سرمایه مسکن، سبب کاهش دوره نگهداری مسکن خواهد شد و امری که در کشور بسیار رایج است. بر این اساس می‌توان گفت مالیات‌های بخش مسکن، الزاما موجب افزایش قیمت مسکن نخواهد شد. مالیات مسکن تنها می‌تواند مانع تسری اختلالات این بازار به سایر بازارها شده و در ایجاد تعادل در این بازار و تثبیت قیمت مسکن، به عنوان یک ابزار کلیدی موثر باشد. به هر حال به نظر می‌رسد مالیات منفعت سرمایه مسکن، این بخش را در وضعیتی قرار می‌دهد که نوسانات قیمتی آن کاهش یابد؛ پس زمینه رشد سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان را فراهم می‌آورد. در حالی که سایر انواع مالیات‌ها بدون درنظر گرفتن راهکاری برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن، سبب ایجاد حباب قیمتی در این بخش می‌شوند؛ به‌خصوص مالیات بر ساخت و ساز که می‌تواند زمینه افزایش قیمت تمام شده مسکن و درنتیجه افزایش قیمت فروش این کالای استراتژیک را فراهم آورد. مالیات منفعت سرمایه مسکن همچنین باتوجه به اینکه سبب کاهش نرخ بازدهی بازار مسکن می‌شود، سرمایه‌گذاری در سایر دارایی‌ها به‌خصوص بخش تولید را افزایش داده که همین موضوع، ثبات قیمت مسکن در طولانی مدت را تضمین می‌کند. مالیات منفعت سرمایه مسکن، دو نتیجه بسیار مهم دیگر را هم دربر دارد: یکی اینکه مانع تغییرات تورمی شده و کنترل تورم را در پی دارد و دیگر اینکه نقل و انتقال شدید منابع مالی سرگردان، بین مسکن و سایر بازارهای موازی این بخش مانند ارز و طلاو بورس را کنترل می‌کند. پس نتیجه این اقدامات، از بین رفتن بازارهای سوداگرانه بود و منابع سرگردان به بازارهای تولیدی و خدماتی مولد منتقل می‌شوند؛ البته به شرط آنکه بازار پولی و سود سپرده‌های بانکی نیز کنترل شود.  برای نکته پایانی می‌توان گفت مالیات منفعت سرمایه مسکن، با قیمت مسکن ارتباط منفی دارد و هرقدر میزان این مالیات افزایش یابد، قیمت مسکن کاهش خواهد یافت؛ بخشی از افزایش قیمت مسکن که افزایش قیمت بنیادی نامیده می‌شود، همواره در طول سال‌های آتی وجود دارد؛ اما بخشی از افزایش قیمت، حباب قیمتی است که بنیادی و دایمی نیست؛ بنابراین مالیات بر منفعت سرمایه مسکن، مانع از افزایش این نوع قیمت مسکن می‌شود نه قیمت بنیادی آن.