گروه راه و شهرسازی| زهره علامی|
طراحی برنامه سوم شهری پایتخت از سال ۱۳۹۷ تا ۱۴۰۰، رشد760 برابری قیمت زمین از سال 84 تا 92 و افزایش 2درصدی قیمت زمین طی 4سال گذشته مهم‌ترین خبرهایی بود که دیروز در هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن از سوی مسوولان بخش مسکن و شهری کشور اعلام شد.
به گزارش «تعادل» حجت‌الله میرزایی در هفدهمین همایش سیاست‌های توسعه مسکن گفت: هم‌اکنون درحال برنامه‌ریزی برای تهران با نام برنامه‌ریزی شهری تهران هستیم که فاصله سال‌های ۱۳۹۷تا ۱۴۰۰ را شامل می‌شود و در این برنامه شهری تاکید بر توسعه محله‌محوری تهران شامل ۱۳۵۰محله، گذر از برنامه‌ریزی کالبدی به برنامه‌ریزی چند وجهی، گذر از اقتصاد ساخت و ساز به اقتصاد دانش بنیان، واگذاری تصدی‌گری‌ها، شفاف‌سازی همچنین تسهیل فعالیت بخش خصوصی گنجانده می‌شود.
او اظهار کرد: در دهه گذشته تورم بخش مسکن، ورود مهاجران و حجم بالای ساخت و ساز و افزایش نقش خوابگاهی تهران مسائل زیادی برای پایتخت ایجاد کرد البته مهاجرت‌پذیری تهران متوقف شده است اما این مشکلات و چالش‌ها همچنان ادامه دارد.
میرزایی با اشاره به اینکه تهران درآمد سرانه‌اش به کل دنیا نزدیک است، افزود: درآمد سرانه تهران ۵ برابر دیگر شهرهاست که عامل افزایش مهاجرت به این کلان‌شهر شده است.
معاون شهردار تهران افزود: تهران در سطح ملی از بالاترین سطوح برخورداری و فناوری‌های نوین شهری و شاخص‌های توسعه‌یافتگی برخوردار است اما در مقیاس جهانی و در بخش‌های فناوری‌های نوین و جذب سرمایه‌گذاری‌های خارجی توسعه نیافته است.
میرزایی با بیان اینکه تهران نمونه کامل یک شهر ناموزون از نظر کالبدی است، گفت: نخستین چالش مسکن در تهران وجود بافت‌های ناکارآمد است که در یک برآورد بزرگ ۱۴هزار هکتار و در برآورد محدود ۶ هزار هکتار است. به گفته او، ساخت ۳۰۰هزار واحد مسکن مهر در اطراف این کلان‌شهر، زمینه یک مهاجرت بزرگ و کارکرد ضد توسعه‌یی برای دو کلان‌شهر تهران و کرج را ایجاد کرد که در نتیجه با یک سکونتگاه بحران‌خیز مواجه شدیم.
معاون شهردار تهران، رکود بخش مسکن را عامل درآمدهای شهری تهران در سال‌های گذشته دانست و یادآور شد: درآمدهای تهران به شدت وابسته به ساخت و‌ساز بود که با رکود کنونی این درآمدها با محدودیت مواجه شده است. ضمن اینکه پیش‌فروش تراکم سیار در سال‌های گذشته، مالیه شهرداری تهران را با مشکل مواجه کرده است و سوداگری املاک در سال‌های گذشته هم توانسته چالش‌های جدیدی برای این شهر ایجاد کند. میرزایی اضافه کرد: از دیگر مشکلات شهری تهران فساد سازمان یافته، فقدان شفاف‌سازی مدیریت شهری، اطلاعات پرهزینه و خارج از دسترس، ناکارآمدی تشکل‌های صنفی مسکن است که بخش عمده این چالش‌ها در تهران به سال‌های گذشته بازمی‌گردد.
تغییر ساختار سیاست‌گذاری جمعیتی
وزیر راه و شهرسازی گفت: با توجه به توقف تحولات بزرگ جمعیتی در کشور، سیاست‌های توسعه بخش مسکن باید مورد بازنگری جدی قرار گیرد.
به گزارش«تعادل» عباس آخوندی در همایش سیاست‌های توسعه مسکن افزود: باید پذیرای تغییر و تحول در ساختار جمعیتی شهر تهران باشیم زیرا به نظر می‌رسد از این موضوع تصور واحدی نداریم چراکه انتظارات در بخش مسکن از بهره‌برداران تا سیاست‌گذار با هم فاصله زیادی دارد. وزیر راه و شهرسازی با اشاره به ترکیب جمعیتی شهری و روستایی ایران که شامل ۷۴درصد جمعیت شهری و ۲۶درصد روستایی است، تاکید کرد: این ترکیب بیشتر به صورت ۷۰درصد جمعیت روستایی و ۳۰درصد جمعیت روستایی بود و درحال حاضر فرآیند مهاجرت به شدت کند شده و در حوزه جمعیت شهری به یک ثبات و تعادل جمعیتی نسبی رسیده‌ایم و پیام اصلی این وضعیت آن است که باید کل سیاست‌گذاری بخش مسکن تغییر کند.
او با اشاره به تحولات جمعیتی در سال‌های گذشته تصریح کرد: جمعیت 3میلیونی تهران درحال حاضر به 8.8 میلیون نفر رسیده البته در فاصله سال‌های ۹۰تا ۹۵ این روند افزایش جمعیت به شدت کند شده است.
آخوندی با اشاره به اینکه تهران درحال حاضر بدون نیاز به ساخت هیچ گونه واحد مسکونی جدیدی 10.5میلیون نفر ظرفیت جمعیت‌پذیری دارد، ادامه داد: باید دید آیا می‌توان به سیاست‌های گذشته ادامه داد؟ پاسخ منفی است؛ چراکه این سیاست‌ها فارغ از تحولات جمعیتی طراحی شده‌اند. او بیان کرد: آمار سرشماری سال ۹۵ نشان می‌دهد، رشد جمعیت کنونی 1.2درصد است که با رشد جمعیت در دهه ۶۰ و ۷۰ فرق دارد؛ ضمن اینکه جابه‌جایی بزرگ جمعیت تمام شده و تحول جمعیتی در ایران در مراحل نهایی قرار دارد.
آخوندی اظهار کرد: زمانی با توجه به نرخ رشد جمعیت، تولید انبوه مسکن در اکباتان و شهرهای جدید رونق داشت اما درحال حاضر اجرای چنین پروژه‌هایی غیرممکن است، مشکل این است که تصورات سیاست‌گذاران بخش مسکن، تحولات کمی و بزرگ؛ یعنی تحولات جمعیتی دهه‌های ۶۰ و ۷۰ است درحالی که مساله کیفیت سکونت و زندگی در ایران است.
این مقام مسوول تاکید کرد: اختلاف طبقاتی در کلان‌شهرها بسیار بالاست، تفاوت قیمت مسکن در برخی مناطق تهران ۵ برابر تفاوت دارد.
35 هزار مسکن خالی در منطقه یک پایتخت
آخوندی ادامه داد: در تهران ۵۰۰ هزار واحد خالی داریم که این موضوع نشان‌دهنده وقوع اتفاقی بزرگ در کشور است و تنها در منطقه یک تهران ۳۵هزار واحد مسکونی نوساز بدون مشتری وجود دارد.
وزیر راه و شهرسازی اظهار کرد: بیشترین عرضه ساختمانی و ساخت و ساز مسکن در منطقه ۲۲ تهران انجام شده است اما نرخ معاملات خرید و فروش در این منطقه جزو 2 تا 3 منطقه آخر قرار دارد.
او با اشاره به اینکه بیشترین مداخلات دولت در بخش مسکن در سال‌های ۸۴ تا ۹۲ با طرح مسکن مهر و ساخت 2میلیون واحد مسکونی جدید رقم خورد، گفت: براساس این طرح معادل ۸ درصد موجودی مسکن به واحدهای مسکونی اضافه شد که در تاریخ ایران بی‌سابقه است ضمن اینکه بیشترین آمار شهرفروشی هم درهمین دوره رخ داد. به گفته آخوندی، انتظار می‌رفت در دوره‌یی که عرضه مسکن به اوج می‌رسد باید قیمت به حداقل برسد اما قیمت زمین در همین مدت 8.6 برابر شد یعنی ۷۶۰درصد رشد داست که رقم شگفت‌انگیزی است. این درحالی است که طی سال‌های ۹۲تا ۹۵ توانستیم رشد قیمت زمین در تهران را به 2درصد یعنی حدود صفر کاهش دهیم. وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: قیمت مسکن در سال‌های ۸۴ تا ۹۲، ۶ برابر شد یعنی ۵۰۰ درصد اما در سال‌های ۹۲تا ۹۵ قیمت مسکن 1.1برابر افزایش یافت. وی با بیان اینکه شهر تهران تا ۱۰سال آینده جمعیتی ۹میلیون نفری خواهد داشت، تصریح کرد: اما آیا مردم خوب زندگی می‌کنند؟ خیر بسیار بد زندگی می‌کنند. آیا نیاز به ساخت مسکن جدید نیست؟ چرا هست اما مسکنی که جایگزین مسکن بد شود اگر به ازای هر مسکن بد، یک مسکن خوب ساخته نشود، فاصله طبقاتی گسترش می‌یابد.
2.2 میلیون خانه دوم در کشور
آخوندی یادآور شد: درحال حاضر 5/2میلیون خانه خالی و 2.2میلیون خانه دوم در کشور داریم یعنی 4میلیون و ۷۰۰هزار خانه بلااستفاده در کشور وجود دارد. وزیر راه و شهرسازی گفت: درحال حاضر سیاست توانمندسازی متقاصیان خرید مسکن جواب داده و تاکنون ۲۸۲هزار نفر در صندوق پس‌انداز مسکن یکم با میانگین منابع ۲۰میلیون تومان سپرده‌گذاری کرده‌اند که این به معنای ورود این تعداد متقاضی به بازار مسکن است. وزیر راه و شهرسازی ادامه داد: از دیگر سیاست‌های این وزارتخانه، افزایش قدرت خرید خانه اولی‌ها با استفاده از حساب پس‌انداز مسکن یکم بوده است که تسهیلات از محل این صندوق، قدرت خرید خانوارها را 6 برابر می‌کند.
افزایش۲ درصدی قیمت زمین در۴ سال
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی هم در این همایش با اشاره به اینکه بخش مسکن جزو نیازهای اساسی زندگی خانواده‌هاست، افزود: اقتصاد مسکن در ایران در اولویت قرار دارد و ابتدا باید به این نیاز اساسی در کنار کیفیت ساخت و ساز پاسخ دهیم. اگرچه در ۲۰سال گذشته از سال ۷۹تا ۹۲ بهای زمین ۱۰۷برابر، بهای مسکن ۷۶برابر، اجاره‌بها در تهران ۶۱ برابر و تورم به طور کلی ۳۷برابر شد در واقع طی ۲۰سال(۷۹تا ۹۲) بهای زمین 3برابر تورم، بهای مسکن 2.2برابر تورم و اجاره‌بها 1.7برابر تورم افزایش یافته است.
حامد مظاهریان تصریح کرد: از آنجا که قیمت خانه و زمین در بلندمدت خود را با نرخ تورم یکسان می‌کند از سال ۹۲ تا حال حاضر(سال ۹۶) قیمت مسکن 1.6برابر تورم، قیمت زمین ۲درصد و اجاره‌بها 1.5برابر تورم افزایش یافته است؛ یعنی در 4سال گذشته، اجاره‌بها بیشترین افزایش قیمت را داشته تا به سطح عمومی قیمت‌ها در بلندمدت خود را نزدیک کند.
