ندا رفیع‌زاده
عضو هیات علمی
مرکز تحقیقات مسکن
خانه سرپناهی است که انسان در آن زندگی می‌کند و خصوصی‌ترین مکانی است که در آن خانواده دارای حریم و امنیت ویژه است. درگذشته آنچه امروزه به آن «اتاق» می‌گوییم، «خانه» نامیده می‌شد و آنچه امروزه «خانه» می‌نامیم، «سرا» نام داشت.
امروزه با افزایش جمعیت و تبدیل خانه‌های ویلایی به آپارتمانی و نیز توجه اقتصادی به مسکن‌سازی، خرید خانه تا حدودی به عنوان یکی از شاخص‌های سرمایه‌گذاری افراد جامعه تبدیل‌شده است. در این شرایط شاخص‌های متعددی در قیمت‌گذاری مسکن تاثیرگذار هستند که بعضی از آنها توسط مشاورین املاک تبلیغ‌شده و به مردم دیکته می‌شود. از جمله این شاخص‌ها عبارت است از کیفیت و نوع مصالح ساختمانی در نازک‌کاری، موقعیت مکانی و منطقه شهری قرارگیری، متراژ و زیربنا و تعداد اتاق‌ها، قدمت واحد مسکونی، نحوه استقرار ساختمان در زمین، امکانات و تجهیزات داخلی ملک، دید و منظر، مشاعات، دسترسی‌ها و تبعیت از مُد روز اشاره کرد.
معمولاً نوع مصالح مصرفی در نازک‌کاری داخل آپارتمان یا در نمای ساختمان، مرغوبیت و کیفیت آنها نقش زیادی در زیبایی ظاهری و نیز جلب‌توجه مشتریان دارد و می‌تواند در قیمت‌گذاری ملک تاثیر زیادی داشته باشد. نوع کاشی مصرفی و شیرآلات و چینی‌آلات سرویس‌های بهداشتی در به‌اصطلاح «لاکچری» جلوه نمودن آپارتمان‌های خریداری‌شده تاثیرگذار بوده و منجر به افزایش قیمت ملک می‌شود.
موقعیت مکانی ملک در شهر و قرارگیری آن در مناطق مختلف شهری با توجه به خوش آب‌وهوا بودن، دنجی یا خلوتی، امنیت، قرارگیری در منطقه طرح ترافیک یا محدوده زوج و فرد، موقعیت اداری، دسترسی یا دید و منظر به فضای سبز و بوستان‌های شهری، تعیین می‌شود. مسلماً تعداد اتاق‌ها و میزان متراژ زیربنای ملک مسکونی یکی از مهم‌ترین عوامل موثر در مرغوبیت و افزایش قیمت خانه است. امروزه یک آپارتمان هرچند با متراژ کم ولی با تعداد اتاق بیشتر در مقایسه با نمونه مشابه خود با تعداد اتاق کمتر، از مرغوبیت بیشتر و قیمت بالاتری برخوردار است.
قدمت واحدهای مسکونی در پنج گروه نوساز (کمتر از یک سال)، یک تا پنج سال، پنج‌تا 10 سال، 10تا 20 سال و 20 سال و بیشتر تقسیم‌بندی می‌شود و به همین ترتیب از قیمت ملک کاسته می‌شود. البته هستند بناهایی که به علت ساخت ویژه آنها یا معروفیت‌شان باگذشت زمان از ارزش قیمتی‌شان کاسته نمی‌شود، مانند برج‌های خاصی که به دلیل معماری ویژه یا استحکام خاص بنا موردتوجه همیشگی واقع هستند (برج‌های آ.اس.پ، آتی‌ساز، ونک پارک و...)
نحوه استقرار ملک در زمین نیز یکی از شاخص‌های تعیین ارزش در ملک است از این نظر که این جهت‌گیری اعم از اینکه شمالی یا جنوبی باشد یا دونبش بوده یا به اصطلاح دوکله باشد به‌دلیل جهت نورگیری فضاهای اصلی و نورگیر بودن همه فضاها یا تعدادی از آنها در تعیین قیمت ملک تاثیرگذار است.
آنچه به عنوان امکانات ملک مطرح می‌شود، تجهیزاتی است که منجر به رفاه بیشتر ساکنین آن است مانند وجود کمد در اتاق‌خواب‌ها، آیفون تصویری، پوشش کف چوبی (لمینیت و پارکت)، وجود سرویس بهداشتی از هر دو نوع ایرانی و فرنگی، وجود وان یا جکوزی در واحد، وجود انباری در داخل آپارتمان علاوه بر انباری اصلی که معمولاً در زیرزمین آپارتمان‌ها وجود دارد، وجود فضای سبز اختصاصی و مانند آن است.
منظور از مشاعان، علاوه بر وجود پارکینگ (یک یا بیشتر) و انباری که امروزه کمتر ساختمانی از این فضاها بی‌بهره هستند، هر یک از فضاهای مشاع دیگری مانند لابی مجلل همراه با لابی من (انتظامات) 24 ساعته، استخر، سونا، جکوزی، سالن اجتماعات، سالن ورزشی، روف گاردن در افزایش قیمت ملک تاثیرگذار است. منظور از دسترسی، علاوه بر دسترسی از ورودی اصلی ملک به واحدهای آپارتمانی که همانا پله و آسانسور است و امروزه جزو لاینفک شاخص ملک شناخته می‌شود، دسترسی به وسایل نقلیه عمومی مانند مترو و مانند آن و نیز مراکز تجاری و پارک‌ها و تفرج‌گاه‌ها که گاه موجب افزایش قیمت و گاه موجب کاهش از قیمت (بسته به موقعیت ملک) می‌شود نیز بشمار می‌رود.
امروزه خانه مسکونی به‌مثابه کالای مصرفی تلقی می‌شود که رونمایی از مدل‌های جدید و گاه سبک‌های اروپایی و مدرن‌تر، منجر به از رونق افتادن سبک قبلی می‌شود؛ مانند الگوهای مصالح مصرفی یا نماسازی‌های مختلف، نوع باز یا بسته بودن آشپزخانه، نحوه قرارگیری اجاق‌گاز و سایر تجهیزات آشپزخانه، وجود یا عدم وجود جزو فضاها (از مد افتادن شومینه و رواج قرارگیری سرویس بهداشتی در اتاق‌خواب) نیز شده است.
باوجود تمامی موارد گفته‌شده این سوال مطرح است که آیا برای ارزش‌گذاری ملک به همین موارد می‌توان بسنده کرد؟ فاکتورهای موثر در انتخاب خانه‌یی که بتواند محلی برای آسایش ساکنانش تلقی شود کدام است؟
مواردی که پیش‌ازاین گفته شد تا حدودی لازم است، ولی کافی نیست و در انتخاب ملک مناسب برای سکونت موارد دیگری نیز باید مدنظر خریداران قرار گیرد که شاید در نظر اول دیده نشود یا به دلیل تبلیغات مشاورین املاک و تاکید بر جنبه‌های ظاهری جذاب به این موارد توجه کمتری معطوف شود. این فاکتورها را می‌توان به شرح زیر بیان نمود:
پیش از هر چیز توجه به پایداری و مقاومت سازه ساختمان در برابر حوادث طبیعی و نیز عدم قرارگیری ملک روی گسل یا حریم کابل‌های فشارقوی امری است که توجه به آن ضروری است و تنها از طریق استفاده از نظر کارشناسان و ارزیابی کارشناسی می‌توان به این مهم دست‌یافت. همچنین در خصوص مصالح مورد استفاده در نمای ساختمان، استفاده از نمای سنگی مانند گرانیت و... (البته مطابق با شرایط بومی و فرهنگی هر منطقه) با گذر زمان به دلیل قابلیت شستشو و تمیز ماندن آن به خصوص در هوای آلوده شهری، نسبت به سایر نماها بادوام‌تر بوده و می‌تواند یکی از فاکتورهای انتخاب خانه تلقی شود.
طرح معماری ساختمان نیز یکی دیگر از عواملی است که در درازمدت می‌تواند موجب آسایش یا عدم آسایش ساکنان آن شود. حفظ حریم خصوصی افراد ساکن و تقسیم‌بندی فضاهای عمومی و خصوصی در طراحی، ارتباط صحیح فضاها با یکدیگر، عدم اشراف واحدهای دیگر و عایق‌بندی حرارتی و صوتی صحیح از دیگر مواردی است که باید در موقع خرید ملک به آن توجه شود. همچنین نورگیری مطلوب در فضاهای اصلی توجه به این نکته لازم است که اگر قرار بر این باشد که نورگیری غیرمستقیم (از پاسیو) در فضاهای اصلی خانه وجود داشته باشد، ترجیحاً این فضا بهتر است آشپزخانه بوده و کلیه اتاق‌های خواب از نور اصلی و مستقیم بهره‌مند گردند. همچنین وجود بالکن به عنوان فضای نیمه‌باز قابل‌استفاده در آپارتمان امری اجتناب‌ناپذیر است که خریداران باید به آن توجه نمایند.
در مورد ابعاد و اندازه فضاهای خانه لازم است به کافی بودن مساحت اتاق‌ها جهت چیدمان و قرارگیری مطلوب وسایل توجه شود. در خصوص قرارگیری مشاعات ساختمان نیز لازم است به تعداد واحدهای کلی ساختمان و نیز تعداد واحدها در هر طبقه در هنگام خرید توجه نمود. به‌منظور عدم مواجهه با مشکلات مدیریتی در ساختمان، تعداد واحدهای کلی بهتر است بین
15 تا 30 واحد و در هر طبقه کمتر از 4 واحد باشد.
آسانسور در آپارتمان با هر تعداد طبقه امری است ضروری و حداقل ابعاد آن باید 110× 140 سانتی‌متر باشد. همچنین عرض پله‌ها به‌منظور سهولت و امکان‌پذیر بودن حمل اثاثیه منزل به‌ویژه یخچال و مانند آن بیشتر از 110 سانتی‌متر باید باشد.
به‌هرحال انتخاب ساختمان به‌منظور سکونت و حفظ آسایش و آرامش ساکنان آن امری است سلیقه‌یی که افراد بافرهنگ‌ها و قومیت‌ها و سبک‌های مختلف زندگی باید از آن بهره‌مند شوند و نمی‌تواند به‌صورت الگویی واحد برای همه باشد. توجه به بومی‌سازی فرهنگی و اقلیمی و مدنظر قرار دادن خواسته‌های فردی و اجتماعی نکته‌یی است که طراحان همواره باید مدنظر قرار دهند ولی نکاتی که ذکر شد تا حدودی دارای وجوه مشترک است که تا حدودی می‌تواند افراد را در انتخاب خانه مسکونی کمک نماید.
