جلال صباغ
دبیر انجمن مشاورین املاک تهران
مسکن کالای مهمی است و جزو نیازهای اساسی محسوب می‌شود اما زمان زیادی است که گرفتار رکودی عمیق شده است. ایده تشکیل بورس مسکن تا چه حد می‌تواند مسکن را از این رکود نجات دهد یا اینکه تا چه اندازه می‌تواند در خانه‌دار شدن افراد میسر باشد؟ آیا این بازار موجب خواهد شد که دیگر کسب‌وکار مشاورین املاک تعطیل شود یا خیر؟ همه اینها جای بحث و بررسی دارد این درحالی است که بیش از 600 هزار نفر در شغل مشاوره املاک مشغول به فعالیت‌اند. این موارد را باید در اهداف اشخاصی جست‌وجو کرد که سخن از راه‌اندازی این بورس می‌کنند و موافق تشکیل آن هستند.
از نگاه پیشنهاددهندگان تشکیل بورس مسکن می‌تواند راهکار اساسی برای کنترل خریدوفروش (فروش متوالی یک مسکن به چند نفر) و شفاف‌سازی قیمت‌ها و معاملات مسکن، ایجاد رونق به بازار مسکن و فروش است. در پاسخ به رویکرد اول یعنی کنترل خریدوفروش باید گفت بطورکلی کنترل وضعیت معامله یک کالا جز وظایف بورس محسوب نمی‌شود؛ اما از آنجا که این موضوع جزو دغدغه‌های صنف مشاوران املاک بود در سال 1387 سامانه اطاعات املاک و مستغلات کشور ایجاد شد.
با ایجاد این سامانه صنف به سه دست آورد طلایی یعنی جلوگیری از فروش یک واحد مسکونی به چند نفر به‌واسطه ارائه کد رهگیری، افزایش ظرفیت و توانمندی صنف و درنهایت اعلام آمارهای دقیق از تعداد معاملات خرید، فروش، اجاره و هبه بود که امروزه می‌بینیم این سامانه توانسته جایگاه مطلوبی بین آمارهای ارائه شده مسوولان و رسانه‌ها داشته باشد. اگرچه اگر سازمان ثبت اسناد و املاک در این خصوص یاری‌رسان مشاوران املاک بود این سامانه می‌توانست به عنوان یک قفل ضد سرقت عمل کند.
شفاف‌سازی قیمت‌ها به عنوان دومین عامل پیشنهاد بورس مسکن از سوی ارائه‌کننده‌ها لحاظ می‌شود. این موضوع درحالی ارائه می‌شود که قیمت‌گذاری روی مسکن به واسطه داشتن ریزفاکتورهای متعدد از مصالح ساختمانی گرفته تا محله، پلاک و طبقه با هم متفاوت است. در ضمن مالکیت حق قانونی یک مالک محسوب می‌شود که دخالت بی‌مورد باعث آشفته شدن اوضاع می‌شود. در ضمن به دلیل ماهیت ویژه‌یی که مسکن به عنوان یک کالای ناهمگن دارد همواره آنچه تحت عنوان معامله مسکن در بورس کالا مطرح شده و در دستور کار این سازمان قرار دارد مربوط به برخی املاک خاص ازجمله آپارتمان‌های مازاد و یکدست انبوه‌سازان است که قرار دادن آنها در معاملات بورس کالا می‌تواند به فروش هر چه سریع‌تر و تزریق آنها به بازار مسکن کمک کند؛ بنابراین بورس نمی‌تواند رویکرد مناسبی در اکثر املاک ساخته شده کشور که به صورت شخصی‌سازی و به تعداد محدود است، رویکرد مناسبی داشته باشد.
نکته بعدی ایجاد رونق به بازار مسکن و فروش است. این عده معتقدند با راه‌اندازی بورس مسکن می‌توان املاک نهادهایی دولتی و بانکی که حجم و وسعت بالایی دارند را به بازار عرضه کرد. در پاسخ به این موضوع باید گفت کار بورس ملک‌داری نیست. اگر قرار است بورس نیز همانند بانک‌ها وارد معرکه ملک‌داری شود، آسیب‌های زیادی بر پیکره ساخت‌وساز وارد می‌کند زیرا کارگزاران با اعمال نظارت‌های خارج از عرف باعث می‌شوند، تعداد ساخت‌وسازها به‌شدت کاهش پیدا کند به هر حال براساس قانون تجارت و قانون دلالان، بورس حق ورود به خریدوفروش مسکن را ندارد و اینکه بورس کارمزدی بابت فروش ملک دریافت کند اساسا با وظایف بورس سازگار نیست بنابراین ورود بورس به بازار مسکن مغایر قوانین است ضمن اینکه باید به اصل ۴۴ قانون اساسی توجه کرد که براساس آن باید خصوصی‌سازی و واگذاری امور به مردم تقویت شود. خروجی ورود بورس به بازار مسکن نتیجه‌یی جز افزایش قیمت ملک و رشد سوداگری در این بازار ندارد.
جدا از این مباحث مسوولان باید بدانند درحال حاضر در سراسر کشور حدود ۱۲۰هزار مشاور املاک وجود دارد که این تعداد توانسته‌اند حدود ۶۰۰ هزار شغل ایجاد کنند. حال اگر بورس رقیب بلامانع واسطه‌گران شود این عده باید از عرصه خارج شده و جامعه جوان و کارآمد مشاوران املاک به کناری رانده شده و سربار جامعه شوند. اگرچه شاید از نگاه برخی کارشناسان و مسوولان این مورد نوعی ضعف صنفی برای مشاوران املاک لحاظ شود اما باید با اطمینان گفت همواره صنف‌های غیردولتی با خطرهای این‌چنینی روبه‌رو هستند به هر حال اگر بورس بخواهد خارج از حیطه وظایف قانونی به این حوزه‌ها ورود کند، نوعی سودجویی است که ازجمله وظایف بورس نیست.
به نظر می‌رسد تشکیل بورس مسکن باعث ایجاد ریزفاکتورهای منفی متعددی ازجمله ایجاد بازارهای کاذب و افزایش ورود افراد باسابقه واسطه‌گری شده و درنهایت بی‌نظمی بیشتر بازار مسکن را به دنبال داشته باشد. ورود مسکن به این بازار در شرایط فعلی اقتصاد ایران که با آشفتگی‌های زیادی در بخش مسکن مواجه هستیم، نمی‌تواند نتیجه‌بخش بوده و ساماندهی آن را به دنبال داشته باشد. به هر حال شکل‌گیری بازارهای کذایی و قیمت‌های غیرمنطقی دور از ذهن نخواهد بود و امید به صاحب‌خانه شدن افراد و ساماندهی این حوزه کمرنگ‌تر می‌شود.
به نظر می‌رسد باید کمیته ویژه‌یی در وزارت راه و شهرسازی با رویکرد منطقی و تخصصی به این منظور شکل گیرد تا با انجام مطالعات تخصصی، کنترل بازار را در دست بگیرد؛ در غیر این صورت، رکود فعالیت‌های مشاوران املاک، کارگران ساختمانی و رکود کلی بازار مسکن را به دنبال خواهد داشت.
در این بین این وزارتخانه می‌تواند به صورت جامع و برنامه‌ریزی شده از صنف مشاوران املاک بهره ببرد زیرا این صنف ید طولانی در خانه‌دار کردن مردم (به خصوص قشر‌های کم درآمد) کاهش قیمت‌های مسکن به دلیل جوش خوردن معامله و همکاری در ساخت‌وسازها دارند. اگرچه ممکن است از این صنف کلان یک عده بسیار اندک غیرتخصصی و بی‌تجربه باشند و با فعالیت‌های سواد‌گری به دنبال بر هم زدن موقعیت و ارزش صنفی باشند اما این عده نسبت به جامعه آماری صنف مشاوران املاک بسیار اندک است.
در کلام آخر باید گفت خارج کردن ساخت‌وسازها از حالت سنتی، ارتقای مدیریت کارگاهی، افزایش سرعت کار ساخت‌وسازها، پرداخت وام به سازندگان مسکن و... ازجمله اقداماتی است که اگر کنترل شود، رونق ساخت‌وسازها در کشور و به حرکت درآوردن حداقل 174شغل کلیدی دیگر در این زمینه که به ساخت‌وسازها وابسته هستند را به دنبال خواهد داشت؛ درحالی که ایجاد و راه‌اندازی بورس مسکن نمی‌تواند آثار مطلوبی به دنبال داشته باشد.
