گروه راه وشهرسازی| زهره علامی|
رشد اجاره‌بها همگام با افزایش قیمت مسکن از اردیبهشت ماه سال گذشته آغاز شد و بررسی آمارهای بانک مرکزی هم نشان می‌دهد این رشد همچنان ادامه دارد. افزایش لجام گسیخته اجاره‌بها در همان ماه‌های نخست، وزارت راه و شهرسازی را برآن داشت در بسته‌ای که برای ساماندهی بازار مسکن ارایه کرد، چندین بند هم به بازار رهن و اجاره اختصاص دهد، البته این بسته اجرایی نشد و دوباره در اردیبهشت ماه سال جاری، وزارت راه و شهرسازی بسته‌ای را رونمایی کرد که براساس آن ابزار مالیات به عنوان اهرمی برای تعادل بخشی به بازار رهن و اجاره معرفی شدند.
نگاهی به مفاد این بسته نشان می‌دهد که معافیت مالیاتی موجرانی که با مستأجران همراهی می‌کنند به عنوان مهم‌ترین عامل برای کنترل بازار رهن و اجاره مطرح شده است، درحالی که کارشناسان معتقدند، مالیات‌های مربوط به موجران به اندازه‌ای نیست که معافیت آن بتواند انگیزه‌ای برای آنها محسوب شود.
پس از بسته تشویقی وزارت راه و شهرسازی که هنوز هیچ کدام از مفاد آن عملیاتی نشده است، وزارت اقتصاد هم دو راهکار برای ساماندهی بازار مسکن ارایه کرد که مهم‌ترین راهکار ارایه‌شده برای بازار رهن و اجاره، پرداخت ودیعه به مستأجران است، این راهکار هم تاکنون اجرایی نشده است و فعالان بازار مسکن معتقدند که عملیاتی شدن آن می‌تواند به افزایش کرایه بها منجر شود.
فارغ از راهکارهایی که برای ساماندهی بازار رهن و اجاره از سوی دولت مطرح شده است، تجربه نشان داده است که ایجاد تعادل بین عرضه و تقاضا بهترین راه برای کنترل اجاره‌بها است که اجرای این راهکار با توجه به کاهش تولید مسکن طی سال‌های گذشته و افت پروانه ساخت و ساز در سال‌های آینده امکان پذیر نیست.
ناگفته نماند که افزایش نرخ اجاره طی دوسال گذشته علاوه بر افزایش فشار اقتصادی به مستأجران، آثار اجتماعی بسیاری از جمله افزایش حاشیه نشینی، مهاجرت معکوس (از کلان‌شهرها به شهرهای کوچک و اقماری) و ... را به همراه داشته است.
البته برخی کارشناسان معتقدند که دو ابزار مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی، راهکار مدیریت نرخ اجاره‌بها هستند که مالیات بر عایدی سرمایه نیاز به مصوبه مجلس و مالیات بر خانه‌های خالی هم نیازمند اصلاح و اجرا توسط دولت دارد.
موثرترین عامل در بازار رهن و اجاره
بررسی‌ها نشان می‌دهد که مهم‌ترین عامل اثرگذار بر بازار رهن و اجاره، قیمت خرید و فروش مسکن است و از سال گذشته و همگام با رشد قیمت‌ها در بازار مسکن، موجران هم نرخ کرایه را افزایش داده‌اند، فرهاد بیضایی، مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اثرگذاری بازار خرید و فروش بر بازار اجاره درباره وضعیت این بازار طی شش ماهه اول سال 98 به «تعادل» می‌گوید: اجاره‌بها وابسته به قیمت خرید و فروش مسکن است و اگر قیمت‌ها افزایش یابد، کرایه بها هم رشد می‌کند اگرچه عوامل دیگری هم بر بازار رهن و اجاره تاثیرگذارند.
بیضایی می‌افزاید: به عنوان مثال درآمد خانوار، متغیرهای اقتصادی کشور از جمله نرخ بهره و ... هم عواملی هستند که اثرگذاری خاص خود را بر بازار استیجار ثابت کرده اند.
او ادامه می‌دهد: به دلیل افزایش قیمتی که در دوسال گذشته در بازار مسکن داشتیم، بازار اجاره هم در چند مقطع رشد کرد، در تابستان سال گذشته و همچنین در تابستان امسال شاهد رشد چشمگیر کرایه بها بودیم اما اظهارنظر درباره اینکه این افزایش کرایه بها متوقف می‌شود یا ادامه می‌یابد را باید براساس آمارهای رسمی پیش بینی کرد.
به گفته این کارشناس ارشد اقتصاد مسکن، نرخ بازده اجاره در اجاره داری در ایران، بین 7 تا 8 درصد قیمت مسکن است و اگر درحال حاضر این نرخ بازده اجاره به 7 تا 8 درصد قیمت مسکن رسیده باشد، پس کرایه بها در این بازه قیمتی متوقف می‌شود.
بیضایی اظهار می‌کند: اگر نرخ بازده اجاره به این رقم نرسیده باشد، براساس برآوردهای آماری، شرایط بازار مسکن به دلیل کاهش عرضه در چند سال گذشته و همچنین تمایل موجرها به افزایش نرخ کرایه باید در انتظار رشد باشد.
او اضافه می‌کند: درواقع اگر رشد بازار استیجار همپای رشد قیمت مسکن اتفاق افتاده باشد، می‌توان از بحث ثبات در این بازار سخن به میان بیاوریم، درغیر این صورت باید در انتظار افزایش کرایه بها باشیم.
طرح‌های بی‌اثر
طرح‌های مختلفی از سوی دولت برای ساماندهی بازار اجاره مطرح شد که تاکنون هیچ کدام از آنها عملیاتی نشده است، در همین رابطه، مدیرگروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت می‌گوید: معافیت‌های مالیاتی که برای موجران در بسته وزارت راه وشهرسازی گنجانده شده است، در کوتاه‌مدت اثری ندارد.
او ادامه می‌دهد: در بازار استیجار و بازار خرید و فروش تنها عامل قطعی و اثرگذار، ایجاد تعادل بین بخش عرضه و تقاضا است و افزایش توانمندی متقاضیان (براساس بسته تشویقی وزارت اقتصاد) درگام‌های بعدی قرار دارند.
بیضایی اضافه می‌کند: به عنوان نمونه تسهیلاتی که به مستأجران پرداخت می‌شود، نمی‌تواند بازار استیجار را کنترل کند بلکه این سیاست به مستأجران کمک می‌کند که در بازار نابسامان رهن و اجاره، بتوانند بخشی از هزینه ودیعه را به صاحب ملک بپردازند، درواقع توان اقتصادی آنها را افزایش می‌دهد.
مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت بیان می‌کند: پرداخت تسهیلات به مستأجران می‌تواند عاملی برای افزایش قیمت باشد، چون تحریک تقاضا را به دنبال دارد و بر قیمت نهایی اثرگذار است، ضمن اینکه منابع آن هم پیش بینی نشده است و هنوز مشخص نیست که این صندوق از چه محلی می‌خواهد منابع مالی مربوطه را تأمین کند.
او درباره بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی و معافیت‌های مالیاتی در نظرگرفته شده در این بسته می‌گوید: موجران مالیات زیادی نمی‌دهند که معافیت مالیاتی برای آنها مشوق خوبی محسوب شود.
بیضایی ادامه می‌دهد: مگر اینکه این معافیت‌های مالیاتی درکنار جرایم مالیاتی قرار بگیرد، به عنوان نمونه معافیت مالیاتی مربوط به خانه‌های خالی، شکل بگیرد و موجر این را بداند که اگر واحدی خالی داشته باشد یا واحدی را خارج از قیمت عرف در اختیار مستأجر قرار دهد، هزینه‌های بیشتری را باید متحمل شود مگر اینکه با ابزار اقتصادی به این شکل رفتار موجران را تغییر دهد.
کارشناس ارشد اقتصاد مسکن با اشاره به اهمیت تعادل بین عرضه و تقاضا در بازار اجاره می‌گوید: این تعادل در نرخ کرایه اثرگذار است و مابقی متغیرها چندان اثرگذار نیستند.
نرخ اجاره در5 ماه نخست سال
برای بررسی دقیق‌تر وضعیت بازار اجاره، رشد قیمت‌ها را در این بازار طی 5 ماهه گذشته مورد تحلیل قرار می‌دهیم، تحلیل شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در فروردین ماه سال جاری نشان‌دهنده رشد به ترتیب 21.9 و 18.8درصدی نسبت به ماه مشابه سال گذشته است. همچنین بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در اردیبهشت امسال حاکی از رشد به ترتیب ۲۲.۶ و ۱۹.۷ درصدی دارد.
اما اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران و در کل مناطق شهری در خردادماه سال جاری موید رشد 23 و 20.7 درصدی نسبت به ماه مشابه سال 97 است، در تیرماه هم بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نشانگر رشد 24.8 و 22.5 درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل است، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری در مرداد ماه سال جاری موید رشد 28.1 و 26.1 درصدی در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته است.
بررسی آمار منتشر شده از مقایسه اجاره‌بها از فروردین سال جاری تا شهریورماه نسبت به مدت مشابه سال گذشته نشان می‌دهد که نرخ کرایه در این 5 ماه روند صعودی داشته و در بیشتر ماه‌ها این رشد بالای 20 درصد بوده است.
