شماره امروز: ۵۴۷

| کدخبر: 130252 | |

در شرایط بحرانی، تامین نیازهای اولیه و اساسی افراد جامعه در اولویت دولت ها قرار می گیرد. تامین این نیازها بسته به نوع و شرایط تهیه، می تواند با روش های مختلف برای مصرف کنند گان فراهم شود.

ایمان رفیعی

کارشناس ساخت وساز

در شرایط بحرانی، تامین نیازهای اولیه و اساسی افراد جامعه در اولویت دولت ها قرار می گیرد. تامین این نیازها بسته به نوع و شرایط تهیه، می تواند با روش های مختلف برای مصرف کنند گان فراهم شود.

مسکن بدون شک یکی از مهم‌ترین و ضروری ترین نیازهای افراد هر جامعه است. تامین سایر نیازها و فراهم کردن آنها همگی به نوعی در اولویت های بعد از مسکن قرار می گیرد. بدون داشتن سرپناه، تامین شغل، آموزش و ازدواج معنایی ندارد. تامین مسکن اولیه و در ادامه تغییر مسکن متناسب با تغییر جمعیت خانوار و شرایط مالی، تقریبا دغدغه ای است که بخش اعظمی از عمر افراد جامعه را همراهی می کند. تهیه و تامین مسکن علیرغم اینکه عمدتا توسط بخش خصوصی و با آورده عمده اشخاص انجام می شود، اما نقش دولت در بخش مسکن شامل مواردی از قبیل: تهیه و تنظیم قوانین و مقررات ساخت، تبیین و نظارت بر اجرای استانداردهای مختلف ساختمان، تعیین و اجرای سیاست‌های بخش مسکن، تعیین و تخصیص تسهیلات مرتبط با بخش ساخت و خرید مسکن و ... است.

بخش مسکن به نوعی خصوصی ترین بخش اقتصاد است که حدود 20 درصد از حجم آن را تشکیل داده است. تهیه مسکن با توجه به حجم بالای نیاز به نقدینگی و زمانبر بودن تهیه آن، بدون دخالت بخش خصوصی تقریبا امکان ادامه حیات را ندارد. این بخش در شرایط عادی و بدون تنش، تقریبا مطابق با سیاست‌های دولت و شرایط اقتصادی روز اقدام به تامین مسکن می‌کند. اما در شرایط بحرانی و تنش‌های پیش بینی نشده، متاسفانه به جهت حفظ سرمایه موجود و نگه داشت ارزش اصل سرمایه، نمی توان انتظار مدیریت تولید و مصرف مسکن را از این بخش داشت.

در کشور ما به دلیل رکود عمیق و دراز مدتی که بخش مسکن را درگیر خود کرده، کشش لازم برای جذب سرمایه گذاران حقیقی را از دست داده است. همان‌گونه که اشاره شد، ورود و سرمایه گذاری در بخش مسکن – مخصوصا انبوه سازی- نیازمند نقدینگی بالا است و مدت زمان ساخت و ورود مسکن به بازار نیز از دیگر عوامل استهلاک سرمایه گذارای در این بخش است. برای عرضه مسکن ساخته شده به بازار مصرف عوامل متعددی در سمت خریدار و فروشنده وجود دارد مانند سلیقه و توان مالی خریدار، متراژ و موقعیت ملک، تورم، هزینه تمام شده و نیاز فروشنده و ... که از جمله عوامل موثر برعرضه مسکن هستند.

در شریط بحران که تعادل عرضه و تقاضا در بازار مسکن برهم می خورد، دولت نه توان مالی و نه زمان لازم برای تهیه و عرضه مسکن به بازار را دارد و بخش خصوصی نیز تمایلی به مدیریت شرایط ندارد. در این شرایط، دولت با وضع قوانین تشویقی و استفاده از راهکارهای قانونی اقدام به توزیع مسکن انباشته می کند.

در کشورهای مختلف روش های گوناگونی برای ایجاد تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن استفاده می شود. از جمله معروف ترین روش‌ها اخذ مالیات از ساختمان‌های خالی از سکنه اما قابل سکونت اعم از مسکونی و تجاری است. روش دیگر وجود یک نهاد ناظر برای قیمت گذاری عادلانه برای اجاره، رهن و فروش ملاک است.

در کشور ما هم مدت‌ها است طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی بین نهادهای قانون گذار و متولیان امر مسکن دست به دست می شود. در ماه های اخیر پیشنهاداتی مبنی بر دو ساله شدن قرارداد‌های اجاره و نظارت بر نرخ‌گذاری نیز مطرح شد که تا به حال هیچ یک از این طرح ها و پیشنهادات به مرحله قانونگذاری و اجرا نرسیده است.

در روز های اخیر پیشنهادی مبنی بر اجاره دادن اجباری خانه های خالی توسط جمعی از نمایندگان مجلس در حال پیگیری است که در نوع خود کم نظیر است. به نظر می رسد نمایندگان بدون در نظر گرفتن مسکوت ماندن طرح های قبلی در مورد اخذ مالیات و سایر روش‌ها، یکسره به سراغ تهدید و مجازات مالکان املاک خالی رفته‌اند. البته این طرح تا زمانی که جزئیات آن منتشر نشود نمی تواند بطور دقیق مورد تحلیل قرار بگیرد اما با توجه به قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران می توان برای قبول یا رد آن به چند اصل آن استناد کرد. مالکیت افراد بر اموال خود اشکال گوناگونی دارد. اما بطور کلی احترام و مشروعیت مالکیت اشخاص در قانون اساسی و قانون موضوعه مورد احترام واقع شده است به عنوان مثال در اصل 47 قانون اساسی بیان شده است، مالکیت شخصی که از راه مشروع باشد محترم است و ضوابط آن را قانون معین می کند. همچنین مطلق بودن حق مالکیت بدین معناست که مالک اختیار و حق هرگونه بهره‌برداری و انتفاع را از مال خود دارد؛ که در حقوق از آن به عنوان اصل تسلیط (در لغت به معنای مسلط کردن) یاد می‌شود و در راستای آن، ماده‌ ۳۰ قانون مدنی عنوان می‌دارد که «هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه‌گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثناء کرده باشد.» همان‌گونه که از فحوای ماده‌ قانونی مشخص است، با اینکه مالک در استفاده از مال خود مختار است اما برای استفاده از این حق محدودیت‌های قانونی هم وجود دارد.

در مورد اجاره املاک که در بحث استفاده از حق انتفاع برای مالک است، باید توجه داشت که این حق مالکیت انحصاری است و همان‌گونه که از نام آن پیداست، به موجب این حق، مال یا شیء به‌صورت انحصاری در اختیار فرد است و کسی نمی‌تواند آن را تصاحب کند؛ البته این حق همانند سایر حقوق، یک سری اختیارات و محدودیت‌هایی به فرد خواهد داد. مالک می‌تواند مقداری از حق خود را به موجب قراردادی خصوصی به دیگری انتقال دهد، یعنی بطور جزئی بخشی از حق مالکیت را از خود سلب کند. قرارداد اجاره و اعطای حق انتفاع و ارتفاق چند نوع از اختیارات قانونی مالک نسبت به دیگران است. به موجب ماده‌ ۴۰ قانون مدنی: «حق انتفاع عبارت است از حقی که به موجب آن شخص می‌تواند از مالی که عین آن ملک دیگری است یا مالک خاصی ندارد استفاده کند».

طبق قوانین موضوعه و قانون اساسی بعید به نظر می‌رسد بتوان برای دولت حقی مبنی بر اجبار مالکان به اجاره دادن املاک از نظر قوانین متصور شد. مگر در موارد خاصی که مالکیت املاک حالت احتکار و یا قصد اضرار داشته باشد. در سایر موارد دولت و نمایندگان می توانند به استفاده از قوانینی که به صورت غیر مستقیم مالکان را به سمت اجاره املاک سوق می دهد استفاده کنند که مدت‌هاست در انتظار تصویب و اجرا به سر می برد.

 

 

 

اخبار مرتبط

ارسال نظر

نظر کاربران