شماره امروز: ۵۴۷

«تعادل» پیامدهای عرضه املاک و مستغلات در بازار سرمایه را بررسی می‌کند

| | |

سرانجام هفته گذشته، پس از چند سال کش و قوس و ابراز موافقت‌ها و مخالفت‌های بی‌پایان با راه‌اندازی بورس مسکن، اولین ملک در بورس مسکن عرضه و معامله شد. آغاز فعالیت بورس مسکن در شرایطی رخ داد

مجید  اعزازی|

سرانجام هفته گذشته، پس از چند سال کش و قوس و ابراز موافقت‌ها و مخالفت‌های بی‌پایان با راه‌اندازی بورس مسکن، اولین ملک در بورس مسکن عرضه و معامله شد. آغاز فعالیت بورس مسکن در شرایطی رخ داد که از ابتدای سال 99 بازار سرمایه در کانون توجه دولت و سایرنهادهای حکومت قرار گرفته است، به گونه‌ای که شاید اگر شرایط خاص تحریم و تنگنای مالی و کسری بودجه فزاینده بر سپهر اقتصاد کشور مستولی نبود، نه بورس رکورد تاریخی ثبت می‌کرد و نه بورس مسکن به راه می‌افتاد. اما هر چه که هست، حالا بورس مسکن با تمام مزیت‌ها و معایبی که کارشناسان برای  آن برمی‌شمارند، با واگذاری و معامله املاک بزرگ دولتی راه‌اندازی شده و قرار است با «پیش‌فروش» و «فروش» متری مسکن در شهریورماه تکمیل شود.  در این حال، تب و تاب ساختمان و مسکن دو وجه متمایز دارد. از سویی، شهروندانی قرار دارند که با جهش‌های متوالی قیمت‌های مسکن، رویای خانه‌دار شدنشان حالا به «سراب» تبدیل شده است و هر چه پیش می‌روند و کار می‌کنند، به همان میزان، مسکن ایده آل از آنها فاصله می‌گیرد. رویای خانه‌دار شدن که هیچ، حالا رویای اجاره مسکن دلخواه و مطلوب هم تیره و تار شده و حاشیه نشینی و«بدمسکنی» سکه رایج بازار است. اما در ساحت دیگر بازار املاک و مستغلات، دولتی گرفتار در تنگنای شدید مالی ایستاده که بر اساس قانون بودجه سال جاری باید برای تامین منابع بودجه بخشی از اموال از جمله زمین‌ها و املاک تحت مالکیت خود را به مردم بفروشد. فروش گسترده املاک در شرایطی که تجربه خصولتی سازی اقتصاد و برآمدن پدیده‌های ناخوشایندی همچون «هفت‌ تپه» از دل آن، پیش روی دولت و ملت قرار دارد، دولت را به مسیر بورس مسکن رهنمون کرده است، مسیری که گفته می‌شود «شفافیت» در ذات آن است و تغییر مالکیت را به واقع به مردم منتقل می‌کند. اگر چه در واگذاری املاک بزرگ از طریق بورس کالا، شفافیت بیش از همیشه و بیش از سازوکار مزایده نمایان خواهد بود، اما بی‌گمان، در نهایت، مردم عادی، به دلیل توان مالی اندک و محدود، مالک این دسته از املاک دولتی نخواهند بود و بار دیگر، البته این بار احتمالا با رعایت عدالت و انصاف بیشتر، مالک بعدی املاک دولتی، نهادهای شبه‌دولتی خواهند بود. اما نقطه امید دیگر در بورس مسکن، واگذاری متری مسکن در این بورس است که احتمالا بخش‌‌هایی از مردم پرتلاش و زحمتکش و البته با برنامه، می‌توانند پس اندازهای خود را به چند متری آپارتمان تبدیل کنند. هر چند که به گفته برخی از کارشناسان مسکن، با ورود اشخاص حقوقی و دلالان حرفه‌ای به این بورس، قیمت‌های مسکن به طور فزاینده بالا خواهد رفت.

  4 مزیت بورس مسکن 

آنگونه که موافقان بورس مسکن می‌گویند، «شفافیت» بزرگ‌ترین دستاورد بورسی شدن مسکن به شمار می‌رود. افزون بر این، «نظارت عالی بر پروژه‌های ساختمانی»، «هدایت نقدینگی مردم به سمت تولید و رونق بخش واقعی اقتصاد»  و «حفظ قدرت خرید سهامداران بورس مسکن در طول زمان» سه مزیت دیگر این بورس به شمار می‌رود. 

پیش از این، منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن در گفت‌وگو با «تعادل» مهم‌ترین دستاورد بورس املاک را شفافیت و حذف سوداگری دانسته و گفته بود: شفافیت نتیجه مستقیم ورود شرکت‌های ذی نفع به بورس مسکن است و با راه‌اندازی این بورس، جلوی دلال بازی‌ها و التهاب‌آفرینی‌ها در حوزه مسکن گرفته می‌شود.

   خنثی سازی ترفند بساز بفروش ها

به گزارش «تعادل» یکی از معضلات بازار ساخت و ساز یا به تعبیر دیگر، یکی از ترفندهای بساز و بفروش‌ها، سواری گرفتن از تورم است. به این معنی که یک بساز و بفروش با سرمایه محدود و معینی، در آن واحد چند پروژه ساختمانی را در قالب مشارکت در ساخت یا پیش فروش، اصطلاحا زخمی می‌کند و عملیات ساخت و ساز این پروژه‌ها را دو یا سه برابر مدت استاندارد و مورد توافق یا طرف دیگر به تاخیر می‌اندازد و مثلا یک پروژه دو ساله را در 5 یا 6 سال تمام می‌کند و   با همین بد قولی از سویی، هزینه‌های طرف‌های دیگر پروژه را زیاد می‌کند و از سوی دیگر، سرمایه مالی اندک خود را با گروگان گرفتن زمین و آورده سایر شرکا، در باد تورم، متورم می‌کند. از همین رو، برخی از کارشناسان مسکن بر این باورند که یکی از مزیت‌های بورس مسکن، رصد 100 درصد زمانبندی‌ها و فعالیت‌های ساختمانی در این بورس است به گونه‌ای که سازنده نمی‌تواند به هر دلیل در انجام پروژه‌ها تاخیر کند.

 گردش اقتصاد با بورس مسکن

بررسی‌های «تعادل» نشان می‌دهد، گروهی از کارشناسان بر این باورند که در شرایط کنونی اقتصاد، از طریق بورس مسکن، منابع و نقدینگی مردم در این بورس جذب شده و منجر به سرعت گرفتن فعالیت‌های ساختمانی می‌شود و از آنجا که گفته می‌شود، تولید ساختمان منجر به حرکت چرخ اقتصاد در 120 رشته صنعتی دیگر می‌شود، برآیند فعالیت بورس مسکن، به چرخش درآمد بخش واقعی اقتصاد کشور خواهد بود. به عبارت دیگر، با واگذاری زمین‌ها یا املاک نهادها و وزارتخانه‌ها در بورس مسکن، نقدینگی مورد نیاز این دستگاه تامین شده و آنها در انجام ماموریت‌های خود که خدمت رسانی به مردم است و در واقع نوعی فعالیت اقتصادی نیز به شمار می‌رود، با آزادی بیشتری عمل می‌کنند. در یک، کلام منابع لازم برای انجام هزینه‌های دستگاه‌های دولتی تامین می‌شود و افزایش هزینه‌های نهادهای دولتی و حکومتی به معنی رونق فعالیت‌های اقتصادی است.

    خانه‌دار شدن از گذر بازار سرمایه

شاه بیت بورس مسکن از نگاه مستاجران و زوج‌های جوان خالی اولی و تمام متقاضیان مصرفی که سالها در انتظار خانه‌دار شدن هستند، بی‌گمان، فروش متری آپارتمان در بورس مسکن است. مساله‌ای که قرار است با انتشار اوراق سلف استاندارد عملیاتی شود و در واقع، به نوعی به مساله پیش فروش پر مساله آپارتمان سامان بخشیده شود. طی سال‌های گذشته، اگر چه قوانین متعددی برای پیش‌فروش آپارتمان وضع و اجرا شده است اما این مساله بدون مفسده نبوده است و زیان پیش خریداران را در مواردی به دنبال داشته است. حالا، گفته می‌شود که یکی از مزیت‌های بورس مسکن، تامین مالی پروژه‌های ساختمانی معین از طریق بورس مسکن و توسط سهامداران است. به گونه‌ای که سهامداران، اوراق سلف استاندارد که معادل قیمت یک متر آپارتمان در زمان ساخت پروژه مربوطه است را از بورس مسکن تهیه می‌کنند و پس از آماده شدن پروژه، معادل تعداد اوراق خریداری شده، در آن پروژه سهیم می‌شوند و این مساله منجر به این می‌شود که سرمایه این دسته از خانوارها در طول زمان و در گردباد تورم، کوچک نشود و دستکم به اندازه چند متر مربع آپارتمان نوساز متجلی شود.

   4   ایراد بورس مسکن

بررسی‌های «تعادل» حاکی از این است، افزون بر اغلب کارشناسان مسکن، انبوه‌سازان و مشاوران دفاتر املاک نیز نگاه خوشبینانه‌ای به بورس مسکن ندارند. در این حال، مخالفان بورس مسکن از «همگن نبودن مسکن یا زمین» و «افزایش قیمت‌های مسکن و زمین» به عنوان پیامدهای منفی راه‌اندازی این بورس یاد می‌کنند و از «کارآمدی مکانیسم مزایده» برای انجام واگذاری‌های دولتی سخن به میان آورند و بر «لزوم اصلاح ساختاری اقتصاد برای حفظ قدرت خرید مردم» تاکید می‌کنند. به گزارش «تعادل»، مخالفان می‌گویند که آپارتمان مانند سهام، سکه یا شمش طلا یا نفت یا سیب زمینی یک کالای «همگن» نیست، بلکه مانند یک برند لباس است که ویژگی‌های خاص و غیرقابل مقایسه‌ای با سایر لباس‌ها دارد. همه شمش‌های یک کیلویی طلا، یا همه سکه‌های امامی یا تمام بشکه‌های نفت ایران، ویژگی‌های یکسانی دارند، اما ارزش ریالی یک واحد مسکونی نه تنها در یک منطقه، یا یک محله، یا یک کوچه که حتی با طبقه بالاتر یا پایین‌تر از خود، یا با نمونه جنوبی یا شمالی خود تفاوت دارد و از همین رو، نمی‌توان برای هر متر از واحدهای متفاوت، سهم‌های همگن و یکسانی را در نظر گرفت و در بورس به فروش رساند.

    فساد با تایید صلاحیت

مخالفان همچنین بر این باورند که برای واگذاری املاک دولتی، راهکاری که همواره وجود داشته و کارآمدی خود را طی چند دهه گذشته نشان داده، روش «مزایده» است و هر کسی که مبلغ بیشتری را برای خرید پیشنهاد می‌کند، می‌تواند مالک بعدی ملک شود. البته آنها همچنین به مساله خصوصی سازی شرکت‌های دولتی که منجر به پیداش بخش موسوم به خصولتی‌ها در اقتصاد شده است، نیز اشاره می‌کنند و می‌گویند در آن سیستم، باید اهلیت و صلاحیت اشخاص برای به دست گرفتن کارخانه یا صنعتی خاص احراز و اعلام  ‌شود و همین مساله «تایید صلاحیت‌ها» منجر به بروز برخی از زد و بندها و فروش زیر قیمت برخی از کارخانه‌ها به بخش به دولتی شد. حال آنکه بی‌گمان کسی که حاضر است، بیشتر قیمت را بپردازد، یا راسا دارای اهلیت و صلاحیت آن کارخانه است یا دارای مشاورانی است که می‌توانند زمینه‌های اهلیت او را فراهم آورند. در عین حال، مساله خرید املاک و مستغلات همچون مساله خرید کارخانه نیازمند داشتن اهلیت و صلاحیت نیست، چه آنکه مالک بعدی ملک، کاربری دیگری از کاربری کنونی ملک را مد نظر داشته باشد.

    هشدار درباره افزایش قیمت ها

حال و روز چند ماهه اخیر بازار بورس، محل اشاره مخالفان بورس مسکن است. تحولات قیمتی بسیار زیاد در بازار سهام بدون انجام فعالیتی خاص یا مضاعف در بخش واقعی اقتصاد! آیا سرنوشت مسکن هم چنین خواهد بود؟ افزون براین، همواره کارشناسان دولتی و غیردولتی از لزوم غیرسرمایه‌ای شدن مسکن سخن گفته اند،    اینکه مسکن باید به یک کالای مصرفی تبدیل شود. حالا آیا بورس مسکن به سرمایه‌ای بودن مسکن بیش از پیش دامن می‌زند یا منجر به این می‌شود که مسکن به یک کالای مصرفی تبدیل شود؟ از نگاه مخالفان بورس مسکن، پاسخ این سوال به روشنی در خود آن وجود دارد و آن اینکه نه تنها بورس مسکن منجر به تامین سرپناه نخواهد شد که باعث افزایش شکاف مدت دسترسی و درآمدهای خانوار خواهد شد. چه آنکه در بورس، سوداگری در ذات این بازار است و تعدد معاملات اوراق به افزایش قیمت‌ها دامن خواهد زد و فضای ملتهب بر بورس مسکن نیز بر فضای ملتهب بازار مسکن دامن خواهد زد.

از این رو، به باور این دسته از کارشناسان، راه حفظ قدرت خرید مردم نه از بازار سرمایه که از دالان سیاست‌گذاری‌های صحیح اقتصادی و اصلاح ساختارهای معیوب این بیمار می‌گذرد و در این مسیر، لگام زدن بر اسب سرکش تورم از طریق به بند کشیدن تمایلات دولتمردان در افزایش هزینه‌های دولت و جبران کسری بودجه با کاهش هزینه‌ها و نه از طریق چاپ پول است.

 

اخبار مرتبط

ارسال نظر

نظر کاربران