شماره امروز: ۵۴۷

عباس اکبرپور، اقتصاددان و تحلیلگر بازار مسکن در گفت‌وگو با «تعادل »عنوان کرد

| | |

«مرد دیگر بار به خود آمد؛ از صبح برای پیدا کردن خانه اجاره‌ای طول و عرض شهر را به هم دوخته بود و حالا که خورشید به بالاترین نقطه خود در آسمان رسیده؛

  بعد از همراهی بازار خودرو و طلا با رشد بورس نوبت به بازار مسکن رسیده است که خود را با سایر بازارها هماهنگ کند

 

مهدی بیک |  «مرد دیگر بار به خود آمد؛ از صبح برای پیدا کردن خانه اجاره‌ای طول و عرض شهر را به هم دوخته بود و حالا که خورشید به بالاترین نقطه خود در آسمان رسیده؛ هنوز نتوانسته یک آلونک اجاره‌ای در این شهر به این بزرگی برای زندگی خود و خانواده‌اش پیدا کند. صاحبخانه قبلی چند برابر رقم قبلی پول پیش طلب کرده و مبلغ اجاره را نیز چند برابر کرده است.» این روایت آشنا و دردناک این روزها روایت بسیاری از مردان و زنانی است که بنگاه‌های املاک را گز می‌کنند تا ملکی در خور برای زندگی پیدا کنند. اما با قیمت‌هایی مواجه می‌شوند که به نظرشان باور کردنی نیست. کافی است که سری به بنگاه‌های معاملات ملکی یا سایت‌های مجازی مسکن بزنید تا با دامنه وسیعی از دغدغه‌ها و گلایه‌هایی روبه‌رو شوید که در خصوص بازار پر فراز و نشیب مسکن ارایه می‌شود. برخی از افرادی که در مناطق مرکزی شهر زندگی می‌کردند ناچار شدند به مناطق جنوبی شهر کوچ کنند و بسیاری از ساکنان مناطق جنوبی شهر به مناطق حاشیه‌ای شهرها منتقل شده‌اند. تغییرات دامنه داری که بدون تردید تبعاتی در بخش‌های مختلف اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی و...به جای خواهد گذاشت. برای درک تبعاتی که در اثر تلاطمات بازار مسکن ایجاد می‌شود در این شماره سراغ عباس اکبرپور استاد دانشگاه و عضو هیات‌مدیره انجمن راه و ساختمان ایران رفتیم تا روایتی از مشکلات بخش مسکن را برای مخاطبان «تعادل» فراهم کنیم. این فعال حوزه مسکن با بررسی تطبیقی مشکلات بخش مسکن راهبرد دولت را در این حوزه نامشخص ارزیابی می‌کند؛ دولتی که به اعتقاد اکبرپور در بخش مسکن به جای کنشگری به دنبال واکنشگری است و تلاش می‌کند تا در زمان وقوع بحران و مشکل موضع‌گیری کند. این تحلیلگر اقتصادی با اشاره به همگرایی بازارها در ایران افزایش قیمت مسکن را ناشی از رشد غیرطبیعی بورس و  افزایش قیمت ارز ارزیابی می‌کند. 

  در واکنش به نوسانات دامنه‌دار قیمت مسکن و موضوع اجاره‌ها وزیر مسکن و شهرسازی اعلام کردند که راهبرد دولت برای مهار نوسانات بازار مسکن مهار قیمت‌ها و ساماندهی بخش اجاره است؛ قبلا هم اعلام کرده بودند که در این شرایط بهتراست مردم وارد معاملات مسکن نشوند. با یک چنین واکنش‌هایی فکر می‌کنید امیدی به ساماندهی بخش مسکن وجود دارد؟

اینکه دولت دوست دارد مشکلات بخش مسکن را ساماندهی کند امری طبیعی است؛ اما اینکه در این شرایط اقتصادی، دولت بتواند یک چنین ایده‌ای را محقق کند؛ به نظرم بعید است، چرا که عوامل مختلف در محقق شدن این خواسته دخیل هستند که مانند یک زنجیر  به هم متصل هستند. یکی از حلقه‌های مهم این زنجیر  به دست آوردن حس اعتماد مردم به تصمیمات اقتصادی دولت است که دامنه دراز مدت تداومی داشته باشد یعنی ثابت باشد؛ متاسفانه در این زمینه به هیچ‌وجه در این چند سال به‌طور عام  و در این چند ماه اخیر به‌طور خاص موفق نبوده‌اند. لذا مردم قاعدتا تلاش می‌کنند ارزش داشته‌های اقتصادی خود را حفظ کنند؛ افرادی که مسکن دارند و قصد فروش و اجاره را دارند، به دلیل اینکه تحت تاثیر عوامل لجام گسیخته تورم قرار گرفته‌اند، دارایی خود را به قیمت بالاتر عرضه می‌کنند، خریدار هم تلاش می‌کند تا هرچه سریعتر تصمیمات لازم برای تبدیل پولش به مسکنی مناسب را بگیرد. در این چند سال اخیر هم که سرمایه‌گذاری مناسبی برای ساخت مسکن مناسب انجام نشده است؛ بنابراین طبیعی است که هر نوع افزایش تقاضای ناگهانی بازار مسکن را به وضعیتی آشوبناک بکشاند چرا که مردم به سمت بازارهایی می‌روند که فکر می‌کنند امکان حفظ دارایی‌ها در آنها بیشتر است. این عدم اعتماد به تصمیم‌سازان اقتصادی و نیازهای مردمی در کنار عوامل دیگر باعث شده است تا شاهد تلاطمات در بازار مسکن  باشیم.

  تا چه اندازه شرایط کلی اقتصادی در این تلاطمات اثرگذار است؛ به هر حال آمارها از رشد بیکاری، افزایش فقر و مشکلات معیشتی خبر می‌دهند؛ ردپای این مشکلات در بازار مسکن به چه صورتی متبلور می‌شود؟ 

طبیعی است که خانواده‌ای که در زمینه اشتغال با مشکل مواجه شود به فکر داشته‌هایی می‌افتد که از طریق آنها می‌تواند به مشکلات معیشتی فائق‌ آید. یکی از این دارایی‌ها ملک و مسکن است. بسیاری از افراد ملک و خانه خود را به دلیل بیکاری و مشکل اشتغال اجاره یا رهن می‌دهند یا به فروش می‌رسانند. یعنی ناچارند که این تصمیمات را بگیرند.این یک مثال ساده است. ردپای مشکلات اقتصادی به‌طور طبیعی عرصه مسکن را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد. همانطور که بازارهای ارز، طلا و...را نیز تحت تاثیر قرار می‌دهد.

  این پرسش مطرح است که اساسا مخاطبان بازار مسکن ایران را چه تیپ و شاخص‌هایی در بر می‌گیرد؟ آیا می‌توان مخاطبان مسکن در ایران را دسته‌بندی کرد؟

مخاطبان مسکن به‌طور کلی در بازارهای ایران دو دسته‌اند؛ یکی آنهایی که واقعا نیاز به خرید یا اجاره دارند و دسته دوم سرمایه‌گذارانی هستند که به قصد سرمایه‌گذاری وارد این اتمسفر می‌شوند. نمی‌توان این سرمایه‌گذاران را نادیده گرفت و از بازار حذف کرد. از طرفی هم نرخ بهره بانک‌ها بالاست و قیمت مصالح مدام در حال افزایش است؛ خب کسی که در این شرایط دارای آپارتمان است و سازنده است؛ وقتی می‌بیند که قیمت مصالح و... به‌طور صعودی بالا می‌رود ناچار است که ملک خود را با قیمت بالاتری به فروش برساند تا بتواند در مرحله بعدی سرمایه‌گذاری نیز از منابع مالی مناسب برخوردار باشد و فعالیت‌های خود را ادامه دهد.

  شما در صحبت‌هایتان از بالا بودن نرخ بهره یا سود بانکی در کشور صحبت می‌کنید؛ یعنی شما ارتباطی میان نرخ بهره و مشکلات بخش مسکن می‌بینید؟

بله؛ به صورت بنیادین شما برای ساماندهی بازار مسکن نیازمند به ساخت و سازهای جدید هستید؛ این سرمایه‌گذاری‌های جدید در بخش مسکن به چه صورت محقق می‌شود؟ یا دولت باید سرمایه‌گذاری کند یا اینکه سرمایه‌گذاران بخش خصوصی باید وارد میدان شوند. دولت که به دلیل تحریم‌ها قادر به سرمایه‌گذاری در قالب پروژه‌های عمرانی و... نیست؛ پیش پای فعالان بخش خصوصی هم سنگ بهره بالای بانکی و...قرار می‌دهند؛ نتیجه این ساختار می‌شود تلاطمات پایدار در بخش مسکن. نرخ بهره‌ها در ایران نسبت به عرف جهانی بسیار بالاست. در بسیاری از کشورها (نمی گویم کشورهای توسعه یافته بلکه کشورهای در حال توسعه) موسسات مالی منت سرمایه‌گذار، خریدار مسکن و.... را می‌کشند تا وام بگیرند با نرخ بهره 1 تا 1.5 درصد. در کشور ما اما صحبت از 24 تا 30درصد است که این خود یک دلیل اصلی برای مشکلات اقتصادی است و نشانه ناسالم بودن اقتصاد است. با این توضیحات معتقدم که دولت برای بهبود وضعیت مسکن مسیر دشواری را در پیش دارد چرا که به دلایل گوناگون ازجمله محدودیت‌هایی که دولت برای دریافت ارز ناشی از صادرات دارد و محدودیت‌های صادراتی و وارداتی و البته شرایط تحریمی که با آن روبه رو است؛ مدام باید با نوساناتی که در بازارهای مختلف روی می‌دهد مواجه شود.

  در این شرایط نه چندان مطلوب اما برخی تحلیلگران معتقدند که طرح مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند کورسوی امیدی باشد برای اینکه بخشی از نوسانات بازار مسکن مهار شود.نظر شما در این خصوص چیست؟

زمینه‌هایی مثل اعمال مالیات بر خانه‌هایی که خالی هستند می‌تواند مُسکن مقطعی باشد، ولیکن حتی همین طرح هم به جهت آنکه دولت در فرآیند عرضه و تقاضای مسکن می‌خواهد دخالت کند بی‌اثر و حتی خطرناک است. هرجا که دولت وارد بازی دخالت در بازاری شود اثرات منفی دامنه داری را به جا خواهد گذاشت. ممکن است این اثرات در کوتاه‌مدت بروز کند و ممکن است در بلندمدت بروز کند. چرا که بازار و عوامل دخیل در بازار عوامل دخیل بر این دخالت را شناسایی کرده و آن را دور می‌زنند.در موضوع مالیات خانه‌های خالی هم مطمئن باشید که بازیگران بازار مسکن در کوتاه‌ترین زمان ترفندهای مقابله با آن را طراحی و اجرایی خواهند کرد.

  گفته می‌شود که بازار اقتصادی کشورمان به‌طور کلی شامل 5بازار خودرو، مسکن؛ ارز، طلا و بورس است که این بازارها با هم همگرایی دارند. می‌توانیم تلاطمات فعلی بازار مسکن را در تداوم رشد کاذبی ببینیم که پیش از این بازار بورس با‌ آن مواجه شده است و امروز تبعات آن رشد غیر طبیعی بازار بورس به بازار مسکن رسیده است؟

این قرائت کاملا درست است؛ چرا که رشد بورس ما رشد کرد بدون اینکه ظرفیت یک چنین رشدی را به صورت ماهوی داشته باشد. زیرا  ما افزایش تولید که نداشتیم؛ کاهش تولید داشتیم؛ کارخانجات و شرکت‌های بورسی افزایش تولیدی نداشتند که قیمت‌شان در بورس بالا رود و به همین دلیل تحلیلگران از واژه‌هایی چون قمار و حباب استفاده می‌کردند. این رشد ناگهانی باعث شد تا بخشی از سرمایه‌گذاران به سمت بورس بروند و این افراد بعد از کسب سودهای بالا در بورس آرام آرام نقدینگی خود را به بازار بورس منتقل می‌کنند. اگر نگوییم همه سرمایه خود را از بورس می‌کشند می‌توان گفت بخشی از سرمایه خود را بیرون می‌کشند. در حوزه ارز هم همین تحولات را شاهد هستیم به نظر می‌رسد که بعد از همراهی بازار خودرو و طلا با رشد بورس نوبت به بازار مسکن رسیده است که خود را با سایر بازارها هماهنگ کند.

  این گروهی که شما اشاره کردید از سرمایه‌گذاری در بورس به سمت سرمایه‌گذاری در مسکن حرکت کرده‌اند چه ویژگی‌هایی دارند؟ 

اینها اکثرا مصرف‌کننده بالقوه مسکن نیستند؛ اینها سرمایه‌گذارانی هستند که به سود بیشتر فکر می‌کنند. مساله برای این دایره از سرمایه گذاران سود افزون‌تر است نه کیفیت ونه حقوق مصرف‌کننده و... اینها نظارت دقیقی بر داده‌های اطلاعاتی در بازارها دارند و به محض اینکه منفذی برای حضور پیدا کنند؛ حضور ویران‌کننده خود را در این بازارها استمرار خواهند بخشید.

  ویژگی بازار مسکن در مقایسه با 4بازار دیگر (طلا، ارز، بورس، خودرو) چیست که شاهد این میزان اقبال به آن هستیم؟

در میان این بازارها هیچ‌کدام به اندازه مسکن ظرفیت ندارند؛ نه خودرو یک چنین ظرفیت‌هایی را برای سرمایه‌گذاری دارد و نه بازار ارز که در حال حاضر کاملا محدود شده است. نه بازار طلا و نه حتی بورس. مسکن این ویژگی را دارد که هزاران میلیارد تومان سرمایه را به سرعت تبدیل به ارزش افزوده کند. بنابراین توجه دلال‌ها به این بخش بیشتر است. ضمن اینکه امکان از دست رفتن سرمایه هم در این بخش کمتر است. این تلاطمات شاهد حضور یک چنین افرادی است. مانند موج‌های پی در پی در دریاهای توفانی که مدام امواج به کرانه‌های ساحل برخورد می‌کنند.

  برخی معتقدند با توجه به اینکه پایتخت و کلان‌شهرها دیگر ظرفیتی برای پذیرش مهاجر بیشتر ندارند؛ دولت یا نظام سیاسی به دنبال آن است که از طریق گران کردن هزینه زندگی در شهرها که شامل هزینه‌های مسکن؛ حمل و نقل و ...می‌شود روند مهاجرت به شهرها را مسدود کند. با یک چنین قرائتی موافقید که گرانی مسکن در شهرها در نهایت باعث کاهش مهاجرت می‌شود؟

فکر می‌کنم مشکلات مهاجرت در ایران ریشه‌دار‌تر از این باشد؛ یکی از علل اساسی مشکل مهاجرت در کشور ما این است که بر خلاف عرف جهانی که در آن شهرهایی که احداث می‌شود برنامه‌ریزی شهری برای آن انجام می‌شود؛ در ایران اما هیچ برنامه‌ریزی درستی در خصوص کسب و کار، مسائل تفریحی، بهداشتی، آموزشی و...در شهرها انجام نشده است؛ شهرهای چه تهران؛ چه مشهد؛ چه تبریز، چه اصفهان و...هیچ‌کدام اصول نوین شهرسازی را رعایت نکرده‌اند؛ اگر این نگاه در خصوص شهری مثل تهران وجود داشت هرگز هزینه زندگی در شهر اینقدر گران نمی‌شد که امروز عنوان شود برای پایان مهاجرت هزینه زندگی را اینقدر بالا می‌بریم که مردم خودشان از کلان‌شهرها فرار کنند. اساسا نیازی نبود تا تهران اینقدر وسیع شود و اینقدر بافت‌های فرسوده در آن زیاد شود که تبدیل به یکی از بزرگ‌ترین مشکلات شوند. معنی این رویکرد این است که ما مردم را به خاطر اشتباه مدیران تنبیه می‌کنیم و خسارت سوءمدیریت‌ها را از جیب مردم کسر می‌کنیم.

  این مشکلات در سایر کلان‌شهرهای جهان نیز وجود دارد یا اینکه تنها مختص به ماست؟

در همه شهرهای جهان منطقه «آپ‌تان» و «داون تان»داریم که منطقه بالای شهر و پایین شهر است. پایین شهر اما لزوما به معنی منطقه فقیرتر نیست. در واقع محل تجاری و اداری شهر است و آپ تاون بخش‌های مربوط به سکنای افراد و زندگی است. در ایران چون یک چنین ضرورت‌هایی نداشته‌ایم و به آنها توجه نشده درکی از آن هم وجود ندارد؛ در همه جای دنیا باید بخش حاشیه‌ای شهر وجود داشته باشد. در آنجا باید حداکثر ارتفاع‌های ساختمان‌ها به شکل ویلایی باشد. اگر این نگاه‌ها در بحث مدیریتی شهرهای ما هم وجود داشت شاهد مشکلاتی که امروز با آن دست به گریبانیم نبودیم. شما اگر به پاریس بروید خیابانی را مشاهده خواهید که به آن شانزه‌لیزه می‌گویند و خیلی هم معروف است. تمام ساختمان‌ها در پاریس خط افق یکسانی دارند هیچ‌کس نمی‌تواند ساختمانی بسازد که بلندتر از خط ترسیم شده باشد. این بایدها و نبایدها از زمان ناپلئون بناپارت به همین شکل وجود داشت یعنی بیش از 3 قرن. ما چنین ساختاری در هیچ کجای کشور نداریم و هر لحظه شهرداری می‌تواند با دریافت خلافی تمام ضرورت‌ها و اولویت‌های شهری را کنار بگذارد. وقتی در تهران در خیابان 12متری شهرداری اجازه می‌دهد ساختمان 20 یا 25 طبقه ساخته شود که هنگام وقوع زلزله امکان فرار ساکنین وجود ندارد؛ چه می‌توان گفت. مجموعه این عوامل ساختاری دلیل اصلی مشکلاتی است که در بخش مسکن ایجاد می‌شود. مشکلاتی که بدون تردید مسوولان نیز از آن باخبرند اما شرایط به گونه‌ای است که قادر به تغییر وضعیت نیستند.

 

اخبار مرتبط

ارسال نظر

نظر کاربران