شماره امروز: ۵۴۷

تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات در دستور کار صندوق بازنشستگی کشوری قرار گرفت

| | |

پیرو دستور رییس‌جمهور در جلسه شورای عالی مسکن بر استفاده از ظرفیت ماده (۵) قانون جهش تولید مسکن و راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات

پیرو دستور رییس‌جمهور در جلسه شورای عالی مسکن بر استفاده از ظرفیت ماده (۵) قانون جهش تولید مسکن و راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در حوزه املاک و مستغلات و همچنین زمین و ساختمان، با حمایت و تاکید وزرای امور اقتصادی و دارایی و تعاون، کار و رفاه اجتماعی، تاسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری در این حوزه در دستور کار مجموعه صندوق بازنشستگی کشوری قرار گرفت.

با توجه به اقدامات قبلی انجام شده در این حوزه و وجود تجربه راه‌اندازی نهادهای مالی دیگر، و با همکاری شایسته و قابل تحسین سازمان بورس و اوراق بهادار در بررسی کارشناسی و تصویب مقررات و متعاقبا صدور موافقت اصولی نخستین صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REIT) کشور، در نهایت با پیگیری‌های انجام شده توسط شرکت مدیریت ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری (ومدیر)، صندوق مذکور در هفته جاری نزد اداره ثبت شرکتها به ثبت رسید. داوود حمزه مدیرعامل شرکت گروه مدیریت ارزش صندوق بازنشستگی کشوری که پروژه تاسیس و راه‌اندازی این صندوق در مجموعه صندوق بازنشستگی کشوری بر عهده آن شرکت می‌باشد، در این رابطه گفت: صندوق املاک و مستغلات (REIT) عملاً نوعی سرمایه‌گذاری خرد در در حوزه املاک و مستغلات توسط مردم می‌باشد به این صورت که افراد می‌توانند به جای خرید یک واحد کامل ملک، اعم از مسکونی، تجاری یا اداری نسبت به خرید بخش کوچکی از یک ملک با سرمایه‌گذاری‌های خرد خود اقدام نمایند. وی افزود: یکی از تمایزهای این نوع سرمایه‌گذاری جذاب با صندوق زمین و ساختمان این است که صندوق‌های ریت، بر روی ملک ساخته شده در حال بهره‌برداری تاسیس می‌شود و سرمایه‌گذاران، علاوه بر بهره مندی از فرصت افزایش قیمت ملک، می‌توانند اجاره نیز دریافت کنند. به گفته وی، حسب آنچه در امیدنامه پیشنهادی صندوق املاک و مستغلات «مدیریت ارزش مسکن» به عنوان نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور آمده است، پرداخت اجاره به صورت سه ماهه خواهد بود که پس از کسر هزینه‌های جاری به حساب دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری واریز خواهد شد. حمزه در ادامه اظهار کرد: محدودیت حداقل سرمایه‌گذاری برای خریداران این صندوق‌ها وجود ندارد و افراد می‌توانند درحد چند میلیون تومان نیز این صندوق‌ها سرمایه‌گذاری کنند، ولی در عرضه اولیه نخستین ریت (REIT) کشور، احتمالاً محدودیت‌های معمول در پذیره نویسی‌های عرضه اولیه توسط سازمان بورس اعمال خواهد شد. او در ادامه با تأکید بر اینکه پذیرش و معامله واحدهای اینگونه صندوق‌ها در بازار فرابورس ایران انجام خواهد شد اعلام کرد: نخستین صندوق املاک و مستغلات کشور بر روی یک ملک اداری با متراژ مفیدحدود ۹۰۰ متر مربع، و عمر حدود ۱۴ سال در خیابان ملاصدرای تهران تاسیس شده است. مدیر شرکت مدیریت گروه ارزش سرمایه صندوق بازنشستگی کشوری (ومدیر)، همچنین اظهار داشت: این شرکت نسبت به عقد قرارداد با شرکت صبا عمران به عنوان «مدیر بهره‌برداری» برای اجاره دادن و جمع‌آوری وجوه حاصل از اجاره صندوق اقدام نموده و وجوه حاصل را پس از کسر هزینه‌های جاری هر سه ماه یک‌بار به حساب دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری واریز خواهد کرد. وی در ادامه با تاکید بر اینکه این صندوق به صورت صندوق قابل معامله (ETF) تاسیس شده و معامله خواهد شد، تاکید کرد: با توجه به معامله هر روزه واحدهای این صندوق در بازار فرابورس ایران، درعمل امکان اعلام روزانه قیمت مدنظر فعالان بازار سرمایه برای ملک اداری نیز فراهم خواهد شد که این یکی از ویژگی‌های جدید و قابل توجه، و ابزاری جذاب برای سرمایه‌گذاران خواهد بود.

    سرمایه‌گذاری با اندک پول

احسان مرادی مدیرعامل شرکت تامین سرمایه کاردان در این خصوص بیان کرد: در حوزه سرمایه‌گذاری بر روی املاک و مستغلات دو نوع صندوق (صندوق زمین و ساختمان و صندوق املاک و مستغلات) وجود دارد. صندوق‌های زمین و ساختمان با جذب منابع مردم، اقدام به ساخت بر روی زمین‌های دارای پروانه ساختمانی و فروش واحدهای احداث شده می‌کنند. مشکل صندوق‌های زمین و ساختمان این است که در زمان اتمام پروژه ساختمانی ممکن است فروش واحدها ساخته شده زمان‌بر باشد و بازده موثر مشارکت‌کنندگان را کاهش دهد. همین نقطه ضعف، راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات را ضروری می‌کند. وی اضافه کرد: صندوق‌ املاک و مستغلات بورسی بر روی املاک ساخته شده سرمایه‌گذاری می‌کند و با بازسازی و فروش، تغییر کاربری املاک یا اجاره دادن این املاک و... می‌تواند دارندگان یونیت‌ها را در بازده اینگونه سرمایه‌گذاری سهیم نمایند. کارشناس بازار سرمایه ادامه داد: در بازارهای مالی تلاش می‌شود برای تمامی سلایق، ابزارسازی صورت بگیرد و صندوق‌های املاک و مستغلات برای اشخاصی که تمایل به سرمایه‌گذاری در بازار املاک دارند، ابزار بسیار مناسبی خواهد بود. طبیعتا هرچه تنوع ابزارهای بازار سرمایه افزایش یابد، سرمایه‌گذاران بیشتری را هم می‌توان در این بازار جذب کرد. مرادی در پاسخ به این سوال که «آیا راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات، می‌تواند ابزاری برای واگذاری املاک مازاد بانک‌ها نیز باشد یا نه؟» گفت: حتما بانک‌ها هم امکان عرضه املاک مازاد را از طریق صندوق‌های املاک و مستغلات خواهند داشت. اما باید در نظر داشت که قیمت کارشناسی املاک با قیمت معاملاتی متفاوت است و ممکن است در فرآیند قیمت‌گذاری املاک، ریسکی متوجه عرضه‌کنندگان املاک یا خریداران یونیت‌ها شود (البته که سازمان بورس و اوراق بهادار روی قیمت‌گذاری املاک نظارت دارد تا هم منافع عرضه‌کنندگان و هم منافع خریداران یونیت‌ها حفظ شود). وی افزود: صندوق‌های املاک و مستغلات می‌توانند از نوع صندوق‌های ETF یا از نوع صندوق‌های صدور و ابطالی باشند که شخصا معتقدم با توجه به ماهیت پرتفوی این صندوق‌ها، نوع صدور و ابطالی روش مناسب‌تری خواهد بود. چرا که نوسان ارزش NAV این صندوق‌ها در کوتاه‌مدت، احتمالا زیاد نخواهد بود. البته که این صندوق‌ها دارای بازارگردان بوده و ریسک نقدشوندگی نخواهند داشت. مرادی در خاتمه تصریح کرد: امکان اجاره پرتفوی املاک صندوق‌ها و پرداخت سهم اجاره‌بها به دارندگان یونیت‌ها به‌صورت دوره‌ای نیز وجود دارد و هم می‌توان اجاره‌بها را صرف سرمایه‌گذاری‌های دیگر کرد. به هر حال صندوق‌های املاک و مستغلات، ابزار جدیدی در بازار سرمایه ما هستند و قطعا در ماه‌های آینده با تاسیس صندوق‌های بیشتر از این نوع، می‌توان به انتظارات سرمایه‌گذاران با سلایق مختلف پاسخ داد.

    مزیت این صندوق‌ها چیست؟

احسان بیگی کارشناس بازار سرمایه در خصوص مزایای صندوق‌های املاک و مستغلات بیان کرد: مهم‌ترین مزیت صندوق‌های املاک و مستغلات، بحث معافیت مالیاتی است. سود تقسیمی این صندوق‌ها (سودی که به دارندگان یونیت‌ها پرداخت خواهد شد) معاف از مالیات خواهد بود. دومین مزیت، نقدشوندگی این صندوق‌هاست که برای علاقه‌مندان به سرمایه‌گذاری در حوزه املاک، مزیت مهمی محسوب می‌شود. تنوع پرتفوی و امکان سرمایه‌گذاری در املاک با کاربری‌های مختلف اعم از تجاری، اداری، ورزشی و... نیز مزیت دیگری برای این صندوق‌ها خواهد بود. وی اضافه کرد: با توجه به آنکه هدف از تاسیس صندوق‌های املاک و مستغلات، جذب منابع خرد بوده و نقدشوندگی این صندوق‌ها نیز باید حفظ شود، معتقدم اگر این صندوق‌ها از نوع ETF باشند، جذابیت بیشتری داشته و نسبت به صندوق‌های صدور و ابطالی، سرمایه‌گذاران بیشتری را جذب خواهند کرد. مزیت صندوق‌های ETF سهولت سرمایه‌گذاری و نقدشوندگی بالاتر نسبت به صندوق‌های صدور و ابطالی است. بیگی در پاسخ به این سوال که «آیا راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات، می‌تواند به واگذاری املاک مازاد بانک‌ها نیز کمک کند یا نه» گفت: واگذاری املاک مازاد بانک‌ها نیازمند نقدینگی زیادی است و با توجه به اینکه صندوق‌های املاک و مستغلات توان جذب منابع خرد مردم و جمع‌آوری نقدینگی در حجم بالا را دارد، می‌توانند اقدام به خرید املاک مازاد بانک‌ها کنند تا هم بانک‌ها و هم سرمایه‌گذاران (دارندگان یونیت این صندوق ها) منتفع شوند. این کارشناس بازار سرمایه در خاتمه در مورد برخی نگرانی‌ها بابت ریسک قیمت‌گذاری پرتفوی این صندوق‌ها اظهار کرد: می‌توان از تجربه کارشناسان دادگستری بهره گرفت و عرضه املاک را مشروط به ارایه گزارش کارشناس رسمی دادگستری کرد و این ریسک را پوشش داد.


 

اخبار مرتبط

ارسال نظر

نظر کاربران