شماره امروز: ۵۴۷

ساماندهی بازار مسکن پیشران کنترل تورم می‌شود؟

| | |

بنا بر اعتقاد برخی کارشناسان حوزه اقتصاد، رشد پایه پولی، افزایش نقدینگی و تورم بیشتر، یکی از مهم‌ترین آثار توزیع ارز ترجیحی است.

گروه بانک و بیمه| 

بنا بر اعتقاد برخی کارشناسان حوزه اقتصاد، رشد پایه پولی، افزایش نقدینگی و تورم بیشتر، یکی از مهم‌ترین آثار توزیع ارز ترجیحی است.گروهی از کارشناسان و صاحب‌نظران حوزه اقتصاد معتقدند، اجرای سیاست اختصاص ارز 4200تومانی از سال 1397 تاکنون فارغ از آنکه نتوانست به هدف غایی خود که کنترل قیمت کالاهای اساسی بود اصابت کند و رانت گسترده‌ای را برای واردکنندگان ایجاد کرد، از ناحیه افزایش پایه پولی نیز منجر به بالا رفتن نرخ تورم در کشور شد.ماجرا از این قرار است که دولت قصد داشت صرفاً با منابع ارزی حاصل از فروش نفت نسبت به تأمین ارز کالاهای اساسی اقدام کند اما در عمل با تشدید تحریم‌ها و شیوع کرونا و کاهش قیمت جهانی نفت مواجه شد و درآمدهای نفتی عملاً پاسخگوی نیاز ارزی برای واردات کالاهای اساسی نبود.در چنین شرایطی بانک مرکزی وادار شد ارز مورد نیاز برای واردات کالاهای اساسی را از سامانه نیما خریداری کند و در اختیار دولت قرار دهد، 

این در حالی است که در شرایط عادی، بانک مرکزی ارز خریداری‌شده را با نرخ روز از دارندگان (دولت / صادرکنندگان) می‌خرد و در مواقع لزوم و با هدف تعادل در بازار پول و ارز با نرخ روز به متقاضیان (واردکنندگان) می‌فروشد و ریال را از بازار جمع‌آوری می‌کند و همین امر موجب جمع‌آوری بخشی از پایه پولی تزریق‌شده به اقتصاد می‌شود، در نهایت نیز معادل ارز خریداری‌شده از دولت، منهای ارز فروخته‌شده در بازار، به حساب ذخایر خارجی بانک مرکزی می‌رود.

به‌عبارت دیگر با اصرار دولت به تداوم اجرای سیاست ارز 4200تومانی، بانک مرکزی ارز صادرکنندگان غیرنفتی را در بازار نیما به‌قیمت نیمایی (در سال جاری حدود 24 هزار تومان) خریداری کرده و با نرخ 4200 تومان به دولت فروخته است، در واقع بانک مرکزی به‌ازای هر یک دلاری که به ارز ترجیحی تخصیص داده، 20 هزار تومان چاپ پول انجام داده است، این امر در نهایت از سویی به رشد پایه پولی، رشد نقدینگی و افزایش تورم منجر شده است و از سوی دیگر تورم ایجادشده باعث افزایش بیشتر نرخ ارز و ایجاد فاصله بین نرخ ثابت 4200 و نرخ نیمایی شده و این چرخه باطل به‌طور مستمر ادامه یافته است.

در همین خصوص معاون سازمان برنامه و بودجه نیز در آخرین اظهارات خود اعلام کرده است که اگر همه ارز ترجیحی حذف شود، حدود چهار و نیم درصد اثر تورمی مستقیم دارد و اثر تورمی غیرمستقیم آن دو و نیم درصد است یعنی به‌روی هم, هفت درصد اثر تورمی کل دارد، اما ادامه وضع موجود و تأمین ارز از محل پایه پولی، 28 درصد اثر تورمی دارد.همچنین پیش از این رییس‌کل بانک مرکزی نیز گفته بود 39.9 واحد درصد از رشد 32.8درصدی پایه پولی در سال 1398 و 34.8 واحد درصد از رشد 30.1درصدی پایه پولی در سال 1399 به افزایش خالص دارایی‌های خارجی بانک مرکزی و عمدتاً اختلاف نرخ ارز مورد عمل در خرید و فروش ارز مربوط بوده است.هرچند بنا به اعلام صالح‌آبادی این میزان در 7ماهه امسال کاهش یافته و به 6.5 واحد درصد رسیده است؛ اما به‌هرحال نمی‌توان منکر نقش سیاست تخصیص ارز ترجیحی در افزایش پایه پولی شد.بر این اساس از آنجا که کنترل تورم به عنوان یکی از مهم‌ترین اولویت‌های دولت سیزدهم معرفی شده است به‌نظر می‌رسد اصلاح سیاست ارز 4200تومانی به عنوان یکی از ارکان اصلی اصلاح ساختار اقتصادی کشور بیش از پیش ضرورت دارد و دولت موظف است با به‌کارگیری سازوکارهای مناسب این جراحی عظیم را به‌نحوی انجام دهد که کمترین عوارض را برای عموم مردم به‌ویژه اقشار ضعیف داشته باشد.

   اجاره‌بها و تورم 

با وجود اینکه در ماه‌های اخیر روند تورم متوسط دوازده‌ماهه و نقطه به نقطه کاهشی بوده است، اما نرخ تورم ماهانه رشد داشته است که یکی از مهم‌ترین دلایل آن، نقش پررنگ اجاره‌بها در رشد تورم است.

در سال‌های اخیر، یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی خانواده‌ها، تامین مسکن بوده است. موضوعی که باعث شده است تا اثرگذاری بهای حوزه مسکن در سبد تورمی خانوارها، نقش پررنگی ایفا کند. در این میان، بخش قابل توجهی از متقاضیان مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید و افزایش قابل توجه قیمت‌ها در بازار مسکن، از خرید خانه منصرف شده‌اند و به اجبار به سمت و سوی بازار اجاره روی آورده‌اند.

اما در این میان، بازار اجاره نیز همسو با بازار خرید مسکن در سال‌های اخیر سیر صعودی به خود گرفته است تا جایی که با شیوع ویروس کرونا در کشورمان و تبعات منفی آن بر کسب و کار و معیشت مردم، دولت دوازدهم به فکر ارایه راهکاری برای حمایت از مستاجران افتاد. به گونه‌ای که در تاریخ هشتم تیرماه سال ۱۳۹۹، حسن روحانی رییس دولت دوازدهم در جلسه ستاد ملی مقابله با کرونا گفت: از فردا اضافه شدن اجاره‌بها در تهران بیش از ۲۵ درصد، در کلانشهرها بیش از ۲۰ درصد و در سایر شهرها بیش از ۱۵ درصد ممنوع است.این سیاست حمایتی دولت در دوران کرونا، برای سال جاری نیز مجددا تحت بررسی قرار گرفت و در نهایت در فروردین سال جاری، وزارت راه و شهرسازی در خصوص تمدید خودکار اجاره‌نامه‌ها در سال ۱۴۰۰ اعلام کرد: قرارداد مستاجرانی که بعد از تیرماه تمام می‌شود به صورت خودکار تمدید می‌شود. همچنین تاکید شد همانند مصوبه قبلی، امسال نیز میزان افزایش اجاره‌بها در تهران ۲۵ درصد، کلانشهرها ۲۰ درصد و سایر شهرها ۱۵ درصد است.

در این میان، بررسی روند تغییرات اجاره‌بها از ابتدای امسال تا پایان پاییز نشان می‌دهد با وجود برنامه‌های حمایتی دولت گذشته، نوسان افزایشی شاخص اجاره‌بها قابل توجه بوده است؛ به گونه‌ای که گزارش‌های منتشر شده توسط بانک مرکزی در خصوص تحولات اجاره‌بهای مسکن نشان می‌دهد در نخستین ماه سال جاری، شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در آذرماه سال ۱۴۰۰ به ترتیب ۳۲.۳ و ۳۶.۱ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل رشد داشته است.

این تغییرات در اردیبهشت ماه امسال نیز با رشد همراه بوده است. به گونه‌ای که این شاخص در دومین ماه سال، برای شهر تهران و کل مناطق شهری با رشد ۳۲.۶ و ۳۶.۳ درصدی همراه بوده است. در خردادماه نیز این روند تداوم داشت و بر اساس اعلام بانک مرکزی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری با ۳۳.۸ و ۳۷.۶ درصد رشد همراه بوده است.

در تیرماه ۱۴۰۰ بازهم مستاجران با رشد شاخص کرایه دست و پنجه نرم کردند؛ به گونه‌ای که آمارها نشان داد در نخستین ماه تابستان، شاخص کرایه در تهران ۳۴.۹ درصد نسبت به تیرماه ۱۳۹۹ افزایش داشته است و برای کل مناطق شهری نیز این رقم به ۳۸.۷ درصد رسیده است.در مردادماه سال جاری شاخص کرایه بازهم به روند صعودی ادامه داد؛ به گونه‌ای که آمارهای بانک مرکزی نشان داد در دومین ماه تابسنان ۱۴۰۰ این شاخص برای شهر تهران با رشد ۳۷.۸ درصد نسبت به مردادماه ۹۹ همراه بوده است. همچنین برای کل مناطق شهری نیز این رقم به ۴۱.۲ درصد رسید.در شهریورماه این شاخص با افزایش نسبت به مردادماه، به ارقام ۴۲.۸ و ۴۵.۷ درصد رسید که نشان از تداوم نقش آفرینی اجاره‌بها در سبد تورمی خانوارها داشت. در مهرماه نیز این روند ادامه داشت. به گونه‌ای که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری با رشد ۴۸.۴ و ۵۱.۳ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل همراه بود. همچنین در آبان ماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران نسبت به آبان ۹۹ رشد ۵۱.۶ درصدی داشت و در کل مناطق شهری نیز این عدد به ۵۴.۹ درصد افزایش رسید.در آذرماه سال جاری، بالاخره پس از ماه‌ها روند افزایشی، شاخص کرایه اندکی کاهش داشت. به گونه‌ای که این شاخص در شهر تهران و کل مناطق شهری با رشد ۵۱.۲ و ۵۴.۲ درصدی نسبت به آخرین ماه پاییز سال گذشته همراه بود که نسبت به ماه قبل با افت به ثبت رسیده است.

بنابراین در این شرایط با وجود اینکه در ماه‌های اخیر روند تورم متوسط دوازده‌ماهه و نقطه به نقطه کاهشی بوده است، اما نرخ تورم ماهانه در ماه‌های اخیر رشد داشته است که یکی از مهم‌ترین دلایل آن، نقش پررنگ اجاره‌بها در رشد تورم است. به گونه‌ای که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران از رقم ۳۲.۳ درصد در فروردین ماه سال جاری به رقم ۵۱.۲ درصد در آخرین ماه پاییز رسیده است.در این میان، موضوعی که چشم‌انداز مثبتی را پیش روی مستاجران به تصویر می‌کشد این است که دولت سیزدهم در برنامه‌های خود تاکید جدی بر ساخت و ساز مسکن و افزایش عرضه در این بازار دارد تا بتواند نیاز متقاضیان مسکن را تامین کند. سیاستی که برای اجرای آن، نقش نظام بانکی و حمایت مالی از آن، بیش از هر زمانی است تا بتوان با ساخت ۴ میلیون مسکن در دولت سیزدهم، سمت عرضه مسکن تقویت شود. مسلما در صورت تحقق این برنامه حمایتی، تعدیل قیمت‌ها در بازار مسکن و اجاره امکان‌پذیر خواهد بود.از سوی دیگر با توجه به قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی و تعداد قابل توجه این خانه‌ها در سطح کشور، ضرورت دارد تا هرچه سریع‌تر مسوولان مرتبط در این حوزه، اقدامات فوری در جهت شناسایی و تعیین تکلیف مالیات‌ستانی از مالکان این خانه‌ها را در دستور کار قرار دهند. موضوعی که در دولت قبل با وجود تکالیف قانونی، به دلیل عدم همکاری دستگاه‌های مرتبط، به مرحله اجرا نرسید و حالا در دولت سیزدهم این مساله نیازمند توجه جدی است تا با افزایش عرضه این خانه‌ها به چرخه خرید و اجاره خانه، روند تعدیل قیمت‌ها در بازار اجاره و خرید و فروش مسکن تقویت شود تا در کنار سیاست دولت مبنی بر ساخت ۴ میلیون خانه با حمایت تسهیلاتی نظام بانکی کشورمان، شاهد توقف روند صعودی قیمت مسکن و در نهایت کاهش نرخ تورم در سبد هزینه‌ای مردم باشیم.

 

اخبار مرتبط

ارسال نظر

نظر کاربران