شماره امروز: ۵۴۷

| کدخبر: 44053 | |

یک پژوهش علمی نقش‌آفرینی عوامل اثرگذار بر بازارهای مسکن امریکا و ایران را بررسی کرد

گروه راه و شهرسازی

بحران مالی سال2008 در امریکا و رکود تورمی سال1392 در ایران، پیامدهای منفی سیاست‌های اقتصادی جورج بوش و محمود احمدی‌نژاد، روسای جمهوری وقت دو کشور به‌شمار می‌رود. نقش‌آفرینی رویکردهای اشتباه در حوزه «مسکن» در پیدایش بحران اقتصادی اما فصل مشترک هر دوی این بحران‌هاست. نقطه افتراق دوران ریاست‌جمهوری بوش و احمدی‌نژاد در بازار مسکن اما وجود نسلی است که در دوران جنگ متولد شده‌اند و اثر معناداری روی بازار مسکن ایران و امریکا گذاشته‌اند. البته با این تفاوت که نسل «پر بچه‌ها» امریکا (که پس از جنگ دوم جهانی به دنیا آمدند) در سال‌های 2000 تا 2008 در دوره بازنشستگی و با نیازهای خاص این دوران قرار داشته‌اند و نسل پرجمعیت ایران (دهه شصتی‌ها) طی سال‌های1384 تا 1392 در سن ازدواج، کار و خرید نخستین مسکن بوده‌اند.

سیدمحمد حسین مصطفوی عضو هیات علمی پژوهشکده اقتصاد دانشگاه تربیت مدرس، در پژوهشی با عنوان «اثر معکوس رشد جمعیت بر تشدید وضعیت نامطلوب بخش مسکن در ایران و امریکا» نقاط مشترک سیاست‌ها مسکنی بوش و احمدی‌نژاد و نقاط افتراق ناشی از هرم جمعیتی ایران و آمریکا را بررسی کرده است. مجری این پژوهش که در فصلنامه «علمی اقتصاد مسکن» منتشر شده، بر این باور است که نقش نسل «پربچه‌ها»ی امریکا و دهه شصتی‌های ایران در بازار مسکن در جهت معکوس یکدیگر بوده است، به‌گونه‌یی که در یک کشور به تشدید رکود و در کشور دیگر به تشدید تورم بخش مسکن مدد رسانده‌اند.


فشار بر بانک مرکزی و فدرال رزرو

براساس این پژوهش، چهل‌وسومین رییس‌جمهوری امریکا و رییس‌جمهوری دوره نهم و دهم ایران، هر دو در سیاست و عملکرد، معطوف به اراده‌گرایی، باتوجه اندک به الزامات و امکانات اقدام کردند که در مورد مسکن، در هر دو کشور بر خانه‌دار شدن همگان به‌ویژه‌ دهک‌های پایین درآمدی تاکید داشتند و حتی در ایران، مردم ‌باید در خانه‌های یک‌هزار متری و زیربنای 200متری زندگی کنند و از آپارتمان‌نشینی خلاص شوند!

این درحالی است که هم در ایران و هم در امریکا، مسکن به‌عنوان یکی از کالاهای اصلی در سبد ثروت قرار دارد و وعده‌های سیاستمداران مبنی بر خانه‌دار شدن اقشار ضعیف در هر دو کشور جذاب است.

بر این اساس، در هر دو کشور، برای خانه‌دار شدن افراد طبقات پایین، کاهش نرخ بهره در دستور کار قرار گرفت و نهاد متولی (بانک مرکزی در ایران و فدرال رزرو در امریکا) تحت‌فشار قرار گرفتند و در آن مقطع، تا حدود زیادی تضعیف شدند و در سال1386 در ایران و سال2006 در امریکا جابه‌جایی‌هایی در عالی‌ترین سطوح این نهادهای مرتبط صورت گرفت. از همین رو، هم در ایران و هم در امریکا، بی‌انضباطی‌های پولی و مالی رخ کرد و عرضه و تقاضا و بر اثر آن، بازار مسکن به وضعیت بحرانی رسید.

براساس این گزارش، در سال1387 (2008)، در امریکا از رکود مسکن، رکود اقتصادی آغاز شد و به دیگر کشورهای صنعتی سرایت کرد و باتوجه به کاهش تولید این کشورها، تقاضا برای نفت و در نتیجه، قیمت نفت کاهش یافت و حجم نقدینگی در اقتصاد ایران محدود شد و رکود امریکا، رکود اقتصاد ایران را تشدید کرد.

ساز مخالف هرم جمعیتی ایران و امریکا

پژوهش دکتر مصطفوی همچنین حاکی است: در ایران، رشد شدید جمعیت که مقارن با جنگ 8ساله و در نیمه اول دهه1360 به وقوع پیوست، باعث شد در سال1386 و 1387 و کمی قبل و بعد از آن، این جمعیت به سنین ازدواج برسند،

از این رو، الگوی مصرفی حاکم بر این جمعیت در دو دهه اخیر - که زوج‌های جوان، خواهان مسکن مستقل از والدین هستند - در حد خود منجر به افزایش قیمت مسکن شد.

در امریکا اما افزایش نرخ باروری- که پس از پایان جنگ جهانی دوم (1945) تجربه شده بود- معکوس ایران عمل کرد. به این ترتیب که متولدین پس از سال1945 در سال‌های میانی دهه2000 به سن بازنشستگی رسیدند که نه تنها مانند دهه1980 به بعد، متقاضی مسکن نبودند که بسیاری‌شان، همان مسکن 3-2 خوابه خود را نیز در معرض فروش قرار دادند که واحد مسکونی کوچکی در حومه شهر خریداری یا احیانا اجاره کنند که این هم مزید بر علت شد و کاهش قیمت مسکن در امریکا را تشدید کرد.

این درحالی است که در امریکا، بانک‌ها حدود 95درصد ارزش مسکن را وام می‌دهند و اگر دریافت‌کننده وام، قادر به تادیه اقساط وام نباشد، بانک می‌تواند مسکن را تملک کند ولی در ایران میانگین نسبت وام به ارزش مسکن حدود 15درصد است و اینکه قیمت آن کاهش یابد و مشتریان از پس وام آن برنیایند، تقریبا منتفی است؛ ضمن اینکه اکثرا در امریکا تغییرات نرخ بهره، بسیاری از وام‌های قبلی را نیز شامل می‌شود ولی در ایران این‌گونه نیست.

براساس این گزارش، در ایران اما وام‌ها و تسهیلاتی که اعطا شد، باتوجه به اینکه دو، سه سالی طول می‌کشد تا به عرضه مسکن بینجامد، تقاضا را بدون عرضه متناسب بالا برد؛ ضمن اینکه نقدینگی بی‌ضابطه نیز، تورم را در تمام کالاها به‌ویژه در کالاهای غیرقابل مبادله افزایش داد، از سوی دیگر، طولانی بودن فرآیند ساخت و نیز عدم استقبال از خانه‌های پیش‌ساخته در ایران، زمان خواب سرمایه را طولانی و در نتیجه بر قیمت مسکن می‌افزاید. در امریکا، عرضه سریع‌تر خود را با تقاضا تطبیق می‌دهد و خانه‌های پیش‌ساخته در آن کشور ظرف یک تا دو هفته آماده می‌شوند؛ ضمن آنکه صاحبان واحدهای مسکونی که نتوانسته بودند اقساط وام بانکی خود را به‌موقع پرداخت کنند، با مصادره خانه‌های خود مواجه شدند که بانک‌ها یا واسطه‌ها (صاحب رهن) خانه‌ها را در معرض حراج قرار دادند که زودتر به سرمایه خود برسند و با توجه به عرضه کل و کاهش تقاضا، سیر نزولی قیمت مسکن آغاز شد و به دیگر صنایع سرایت کرد. در ایران، پس از ترکیدن حباب بورس اوراق بهادار و از بین رفتن نسبی سودهای بالا در کالاهای دیگر، نقدینگی به بازار زمین و مسکن سرازیر شد. در سال‌های86-1385 با افزایش قیمت نفت و افزایش نقدینگی از 90میلیارد دلار در سال1384 به 160میلیارد دلار در سال1386 (بانک مرکزی، اداره بررسی‌های اقتصادی)، میانگین قیمت مسکن افزایش تا 200درصدی را تجربه کرد که تا پایان سال1387 افزایش قیمت در زمین ادامه یافت.


در امریکا چه اتفاقی افتاد؟

براساس پژوهش علمی یاد شده، از آغاز سال2002 به‌دلیل «شعار هر خانوار امریکایی یک مسکن» و با تشویق جورج بوش، فدرال رزرو نرخ بهره را کاهش داد و این مساله منجر به کاهش 50درصدی نرخ بهره وجوه فدرال رزرو امریکا در نیمه سال2003 شد. هزینه دریافت وام پایین آمد. ساخت و ساز رونق گرفت. تا اواخر2006 قیمت‌های واقعی مسکن 32درصد افزایش یافت. با افزایش قیمت، مصرف‌کنندگان امریکایی دوباره و سه باره روی خانه‌ها وام دریافت کردند. بانک‌ها بدون درنظر گرفتن اعتبار افراد به آنها وام دادند و این وام‌های بی‌اعتبار، به عنوان اوراق بهادار قابل اعتماد در سراسر جهان در بازارهای بورس فروخته شد. سپس وضعیت بانک‌ها بحرانی شد و این مساله دامن سایر بخش‌های اقتصادی امریکا را نیز گرفت. ترکیدن حباب قیمتی از اواسط سال2007 شروع شد و تا پایان سال2008 بیش از 3میلیون فقره وام دچار مشکل شد و حدود 9میلیون نفر امریکایی بیش از ارزش خانه‌های‌شان به بانک‌ها بدهکار شدند. درنتیجه عرضه مسکن زیاد شد و ارزش سهام مسکن افت کرد و همین مساله به هسته مرکزی تشکیل بحران مالی سال2008 تبدیل شد. اجرای این سیاست در دوران 8ساله حکومت بوش نه تنها اقشار ضعیف و متوسط امریکا را خانه‌دار نکرد که منجر به افزایش تعداد اجاره‌نشینان همچنین افزایش نرخ کرایه خانه در این 8سال شد.

مشاهده صفحات روزنامه

ارسال نظر

نظر کاربران