شماره امروز: ۵۴۷

| کدخبر: 3886 | |

با کاهش ساخت‌و‌ساز و افزایش قیمت‌ها

روسای بانک‌های مرکزی قادر به استفاده از ابزار نرخ بهره برای نابودی حباب مسکن نیستند، زیرا گذشته از ارزش دارایی‌ها، اقتصاد کشورهای ذکرشده همچنان بیمار است. تلاش سوئد در افزایش نرخ بهره در سال2010 برای کاستن از تنش بازار مسکن تاثیر معکوس داشت. روند کاهش بیکاری کند شد و این کشور به‌سوی رکود تورمی حرکت کرد

با افزایش قیمت مسکن در مهم‌ترین کشورهای اروپایی مانند سوئد و انگلیس، در‌حالی‌که ساخت‌و‌ساز در این کشورها کاهش داشته است، خطر شکل‌گیری حباب مسکن اقتصاد اروپا را تهدید می‌کند.

نشریه اقتصادی اکونومیست در گزارشی که تسنیم آن را ترجمه و به چاپ رسانده، ریسک‌هایی که حباب مسکن می‌تواند برای اقتصاد اروپا داشته باشد را بررسی کرده است.

بعد از اوسلو، استکهلم سوئد بالاترین سرعت رشد جمعیت را در میان پایتخت‌های اروپایی دارد. انتظار می‌رود جمعیت این کشور تا سال2030 افزایش 50‌درصدی را تجربه کند. ورود سالانه 30هزار تازه‌وارد به این شهر، رقابت در زمینه مسکن را افزایش داده است و نرخ بهره پایین به ساکنان این شهر اجازه داده وام‌های بزرگ‌تری دریافت کنند. درنتیجه، اجاره‌بهای خانه‌ها در سوئد از سال1996 تاکنون افزایش داشته و بدهی خانوارها به 174‌درصد درآمد پس از مالیات افزایش یافته است. طبیعتا، صحبت از یک حباب است.

تنها سوئد چنین مشکلی ندارد. صندوق بین‌المللی پول در ماه ژوئن به سیاست‌گذاران جهان هشدار داد کار بیشتری برای مهار قیمت مسکن انجام دهند.

براساس این گزارش پس از بحران 2008 بازارهای مسکن اروپا دو مسیر را در پیش گرفتند. در دانمارک، یونان، ایرلند، هلند، پرتغال و اسپانیا، بازار مسکن به‌سرعت سقوط کرد؛ در برخی از این کشورها بازار مسکن همچنان به سقوط ادامه داده است. در دیگر کشورها شامل بلژیک، انگلستان، نروژ و سوئد، بازار مسکن پس از سقوط، رشد بسیار نگران‌کننده‌یی را تجربه کرده است.

هم‌اکنون در نروژ نسبت بهای مسکن به اجاره‌بها 65درصد، در فنلاند 44‌درصد و در انگلستان 43‌درصد بیش از متوسط تاریخی است. میزان درآمدها در این کشورها نیز همچنان رشد پایینی دارد. نسبت قیمت به درآمد، 46‌درصد بالاتر از متوسط بلندمدت آن در بلژیک و 27‌درصد بالاتر از متوسط آن در فرانسه است. در برخی از شهرها، این مساله حتی عجیب‌تر به نظر می‌رسد. بهای آپارتمان‌ها در استکهلم نسبت به سال گذشته 11‌درصد افزایش داشته است. این افزایش در سال گذشته نسبت به سال پیش از آن، 9‌درصد بود. بهای مسکن در لندن 19‌درصد افزایش یافته که بخشی از آن را مرهون دلالان خارجی است.

بدهی خانوارها نیز در حال شکستن رکوردهای پیشین است، زیرا مردم وام‌های مسکن بالاتری را دریافت می‌کنند. در نروژ، که از سال1995 بهای مسکن رشد چهاربرابری داشته است، خانوارها دو‌برابر درآمد سالانه خود را به موسسات اعتباری بدهکارند. سابقا مردم امریکا نسبت به مردم اروپا بدهی بیشتری داشتند. اما اکنون بدهی مردم امریکا کمتر از 105‌درصد درآمدشان است در‌حالی‌که بدهی خانوارهای ناحیه یورو حدود 110‌درصد است.

اوربان بکستروم، یک مقام سابق بانک مرکزی اروپا می‌گوید: «شما متوجه نمی‌شوید که در حال چالش با یک حباب هستید، اما می‌توانید بفهمید که بدهی‌ها به‌شدت بالا رفته‌اند،» با این حال، انتظارات مبنی بر اینکه بدهی‌ها همچنان پایین خواهند بود و خانه جدیدی در این مناطق ساخته نمی‌شود، همچنان موجب افزایش قیمت‌ها می‌شوند.

براساس این گزارش روسای بانک‌های مرکزی قادر به استفاده از ابزار نرخ بهره برای نابودی حباب مسکن نیستند، زیرا گذشته از ارزش دارایی‌ها، اقتصاد کشورهای ذکر‌شده همچنان بیمار است. تلاش سوئد در افزایش نرخ بهره در سال2010 برای کاستن از تنش بازار مسکن تاثیر معکوس داشت: روند کاهش بیکاری کند شد و این کشور به‌سوی رکود تورمی حرکت کرد. در هر صورت، به نظر می‌رسد سیاست پولی بانک مرکزی اروپا در حال دامن‌زدن به بهای مسکن در ناحیه یورو است زیرا بانک مرکزی اروپا با ایده خرید اوراق قرضه در تلاش است هزینه‌ها را بازهم کاهش دهد.

ایجاد محدودیت‌های سخت‌تر بر میزان وام دریافتی مردم نسبت به بهای مسکن یا نسبت به درآمد خانوار از جنب‌و‌جوش غیرعقلانی خریداران می‌کاهد.

کشور هلند محدودیت‌های سفت‌و‌سختی را اعمال کرده است که نتایج قابل‌توجهی را در پی داشته‌اند. در سال2011 در کشور هلند متوسط وام‌هایی که به‌تازگی دریافت شده بود، معادل 112‌درصد ارزش املاک بود که همین مساله، بدهی خانوارهای هلندی را در زمره بالاترین بدهی‌ها در اروپا قرار داده بود.

مقامات هلند به‌سرعت، مجموعه‌یی از محدودیت‌ها را اعمال کردند: نسبت ارزش وام به قیمت مسکن در سال2012 در مرز 100‌درصد متوقف شد و قرار است تا سال‌2018 کاهش شدیدی را تجربه کند. دولت هلند نیز به‌تدریج مالیات بر سود وام‌ها را کاهش می‌دهد. این تغییرات، در کنار رکود اقتصادی، برای کاهش قیمت‌ها تا 20‌درصد طی سه‌سال گذشته کافی بوده است. براساس این گزارش رونق املاک در اروپا بر پایتخت کشورهای اروپایی متمرکز شده و قیمت‌ها در اکثر بخش‌های این شهرها در حال رشد است حتی اگر دیگر نواحی دچار رکود باشند. همین مساله شرایط را برای سیاست‌گذاران سخت‌تر کرده است. کشور ایرلند نمونه‌یی از همین مساله است. این کشور هنوز هم پر است از خانه‌هایی که همچنان ساخته می‌شوند و هیچ سکنه‌یی ندارند. با این حال در شهر دوبلین در این کشور، که به هشت‌هزار خانه در سال نیازمند است، در سال گذشته کمتر از 1400 خانه ساخته شد. این مساله باعث افزایش بهای خانه‌های محلی تا بیش از 23‌درصد طی سال گذشته شد. هرچند قیمت مسکن و املاک در سایر بخش‌های این کشور به‌طور متوسط 5‌درصد افزایش داشت.

در کشورهای اروپایی که بیشترین رشد قیمت را تجربه می‌کنند، اعمال انبوهی از محدودیت‌های جدید، مانع از افزایش ساخت‌و‌ساز شده است. تعداد خانه‌های جدیدی که در اتحادیه اروپا تکمیل شده‌اند، از سال 2011 تا 2013 به یک‌سوم کاهش یافته است. در پاریس، کمبود خانه‌های جدید چنان حاد شده که داستان‌هایی از اقامت‌های غیرقانونی در کمدها و پارکینگ‌ها بر سر زبان‌ها افتاده است.

برخی از کشورها به اقدامات هوشمندانه‌یی دست زده‌اند تا کسری مسکن خود را جبران کنند. در ماه جاری دولت مرکزی انگلستان وب‌سایتی را راه‌اندازی کرد که تمام زمین‌ها و ساختمان‌های این کشور، از اداره‌ها گرفته تا زندان‌ها را روی نقشه ترسیم کرده و از عموم مردم دعوت کرده است تا درصورت داشتن پیشنهاد برای استفاده از آنها تحت «حق مبارزه» جدید، آن را مطرح کنند.

قرار بر این شده است که هر ساختمانی که نتواند استفاده فعلی خود را توجیه کند، به معرض فروش گذاشته شود. اقدام فوری این دولت، تسهیل در تبدیل ادارات و فروشگاه‌های بلااستفاده به مسکن است.

شاید چشمگیرترین ابتکار در کشور سوئد انجام شده باشد که از ماه جولای به صاحبخانه‌ها اجازه داده است بدون هیچ نوع نقشه یا مجوز، در باغچه‌های اطراف خانه خود، کلبه‌های اجاره‌یی کوچک بسازند. این کلبه‌ها می‌توانند با مساحت حداکثر 25مترمربع و ارتفاع حداکثر 4متر ساخته شوند. این کلبه‌ها کوچک‌اند اما بهتر از زندگی در کنار پدر و مادرند.

مشاهده صفحات روزنامه

ارسال نظر

نظر کاربران