شماره امروز: ۵۴۷

| کدخبر: 40345 | |

مهم‌ترین اقدام دولت به‌ویژه وزارت راه‌‌وشهرسازی برای رونق بازار مسکن در سال94، اعطای تسهیلات خرید مسکن بود، اعطای وام به شکل کنونی در بهترین حالت باعث ایجاد تورم و به تبع آن بهبود بازار مسکن می‌شود، به عبارت دیگر اعطای اینگونه تسهیلات اثرات تورمی را به اقتصاد تحمیل می‌کند.

پرداخت تسهیلات خرید مسکن در صورت اجرای موفق، موجب تحریک تقاضا می‌شود اما با توجه به آنکه مسکن کالایی خاص محسوب می‌شود که طول دوره عرضه آن طولانی بوده و حداقل دو سال زمان می‌برد با تحریک تقاضا، چون عرضه به میزان تقاضا افزایش نمی‌یابد شاهد تورم در بازار مسکن می‌شویم. در یکی دو سال گذشته نیز عرضه و تولید مسکن نسبت به سال‌های گذشته کاهش یافته است و در صورت موفقیت آمیز بودن سیاست پرداخت تسهیلات خرید مسکن، شاهد تحریک تقاضا و به تبع آن افزایش تورم خواهیم بود که به همراه آن مسکن از رکود خارج می‌شود و انگیزه برای سرمایه‌گذاری در این بخش افزایش می‌یابد ضمن اینکه تقاضای سرمایه‌یی نیز در این شرایط تقویت می‌شود، در این میان باتوجه به وابستگی بخش‌های مختلف اقتصادی با یکدیگر، درصورت افزایش تورم در بخش مسکن این تورم به سایر بخش‌های اقتصادی سرایت می‌کند و دچار افزایش قیمت کالاها و خدمات نیز خواهیم بود.

اما تجربه چند سال اخیر نشان داده است که باوجود پرداخت تسهیلات متفاوت برای خرید مسکن شاهد تورم و به تبع آن رونق بازار مسکن نبودیم در سال جاری نیز سه نوع تسهیلات متفاوت 60، 80 و 180میلیون تومانی تصویب شد اما تاکنون این سیاست یعنی تحریک تقاضا با پرداخت تسهیلات خرید موفقیت‌آمیز نبوده زیرا به‌درستی اجرایی نشده است. علت این عدم موفقیت را می‌توان در شرایط پرداخت تسهیلات جست‌وجو کرد، دو نمونه از سه تسهیلات پرداخت شده نیاز به سپرده‌گذاری بالا دارد ضمن اینکه طول دوره پرداخت آن نیز کوتاه و میزان باز پرداخت بسیار بالاست همین موضوع باعث شده که استقبال چندانی از سوی متقاضیان مصرفی و جامعه هدف صورت نگیرد و این طرح با عدم موفقیت همراه شود البته باوجود برخی از مشکلات در اجرای این طرح، بازهم می‌توانست در تحریک تقاضا و بهبود بازار مسکن موثر و راهگشا باشد اما به دلیل انحرافات و تغییرات ایجاد شده در شرایط واجدان دریافت تسهیلات، از مسیر اصلی منحرف شد.

براساس تصمیم اولیه وزارت راه‌وشهرسازی قرار بود تسهیلات خرید به زوج‌های جوان، خانه‌اولی‌ها یا متقاضیان مصرفی پرداخت شود اما به دلیل استقبال کم از این طرح دولت برای افزایش تعداد متقاضیان، شرایط را تسهیل کرد، در واقع دولت از اصول درنظر گرفته شده برای پرداخت وام‌های خرید عقب‌نشینی کرد.

دراین میان، افزایش تعداد متقاضیان دریافت تسهیلات مسکن باعث شد که این وام نه تنها تاثیری برای جامعه هدف و افزایش توان و قدرت خرید آنها نداشته باشد بلکه موجب رشد تقاضاهای سرمایه‌یی و سوداگرانه در این زمینه شود و اثرات منفی بسیاری را در بازار مسکن به همراه داشته باشد.

پس پیشنهاد می‌شود که دولت علاوه بر اجرای درست پرداخت تسهیلات خرید مسکن، از شیوه‌های دیگری برای خانه‌دار شدن و افزایش قدرت خرید افراد جامعه استفاده کند، برهمین اساس اقدامات دولت نباید تنها به بهره‌گیری از بازار رهنی محدود شود و دولت باید از شیوه‌های مکمل استفاده کند به‌عنوان نمونه وزارت راه‌وشهرسازی می‌تواند با اجرای طرح ساخت مسکن خودمالکی در بافت فرسوده و همچنین واگذاری زمین‌های دولتی، بخشی از افراد جامعه را خانه‌دار کند، براساس این طرح، دولت به افراد زمین‌های دولتی یا زمین‌های بافت فرسوده را واگذار می‌کند و سپس خود فرد اقدام به ساخت و ساز می‌کنند البته دولت در فرآیند ساخت نیز باید تسهیلاتی را دراختیار آنها قرار دهد. در بسیاری از کشورها طرح‌هایی همانند مسکن خودمالکی اجرا می‌شود و نتایج مثبتی نیز به همراه داشته است.

در چهار دهه گذشته بخش مسکن درایران از دو مساله قیمت زمین و پدیده تقاضای سرمایه‌یی رنج برده که همین موضوع باعث شده است که تمام طرح‌های دولت مبتنی بر عرضه و تقاضا به نتیجه نرسد ضمن اینکه سایر روش‌های دولت برای خانه‌دار کردن متقاضیان نیز به‌دلیل وجود این دو مساله با مشکل مواجه شده است، به عنوان نمونه بازار رهنی به علت وجود تقاضای سرمایه‌یی دربازار مسکن با شکست روبه‌رو شده ضمن اینکه بالابودن قیمت زمین نیز مشکلات دیگری را ایجاد کرده است. باتوجه به آنکه 60درصد از منابع مالی دولت که برای بخش مسکن اختصاص داده شده برای خرید زمین است (60درصد قیمت واحد مسکونی مربوط به زمین است) در حوزه‌یی از اقتصاد به گردش در می‌آید که تزریق سرمایه به آن موجب اشتغال و افزایش تولید نمی‌شود. 60درصد از منابع تسهیلات مختلف برای خرید مسکن ازجمله وام 60، 80 و 160میلیونی که به متقاضیان پرداخت می‌شود به بخشی ازاقتصاد تزریق می‌شود که نمی‌تواند به افزایش تولید کمک کند؛ مشکل دیگر بازار مسکن، سطح بالای تقاضای سرمایه‌یی در بخش مسکن ایران است در سال‌های گذشته به‌ویژه در دولت نهم و دهم 70درصد از تقاضاهای مسکن مربوط به تقاضاهای سرمایه‌یی بود.

گفتنی است، قیمت بالای زمین همچنین وجود تقاضاهای سرمایه‌یی دو عامل مهم برای ایجاد تورم در بازار مسکن هستند که دولت می‌تواند با اعمال سیاست‌های شفاف مالیاتی سطح تقاضای سرمایه‌یی را به‌شدت کاهش دهد درواقع دولت می‌تواند با استفاده از ابزارهای مالیاتی و شفافیت اطلاعات واحدهای مسکونی معامله شده، میزان تقاضای سرمایه‌یی را کاهش دهد و برای کاهش قیمت زمین نیز سیاست‌های کنترلی خود را افزایش دهد.

اما از دیگر مسائلی که در سال جاری برای بهبود حوزه مسکن مطرح شد اجرای طرح لیزینگ و بازار رهن ثانویه بود که با توجه به شرایط فعلی کنونی اقتصاد این گزینه‌ها امکان اجرایی شدن ندارند زیرا براساس این دوطرح، نرخ سود اقساط بازپرداختی بالاست و چون محدوده نرخ سود بازگشتی به صورت معمولی حدود 20درصد است و دراین دو طرح نرخ سود به 30درصد می‌رسد تامین مسکن با این دوروش به شکست می‌انجامد زیرا متقاضی استقبالی از این میزان نرخ سود نمی‌کند مگر اینکه نرخ سود این دو طرح کنترل شود که در این صورت امکان استقبال از آن وجود دارد.

بحث دیگر بازار مسکن در سال جاری، بورس مسکن بود که در تابستان و با هدف شفاف‌سازی معاملات مسکن مطرح شد اما باتوجه به آنکه معاملات انجام شده در بورس نیز چندان شفاف نیست و هم اینکه مسکن باید در چارچوب یک شرکت کارگزار وارد بورس شود و تشخیص شفافیت اقدامات این شرکت‌ها با اما و اگرهایی مواجه است نمی‌توان چندان به موفقیت چنین طرح‌هایی امیدوار بود زیرا در ابتدا باید سازمان بورس و اوراق بهادار شفافیت معاملات خود را ثابت کند و بعد شرکت‌های کارگزاری که بخش مسکن از طریق آنها وارد بورس می‌شود که این موضوع به راحتی صورت نمی‌گیرد.

باتوجه به اقدامات صورت گرفته در سال94 و رصد معاملات صورت گرفته به‌نظر می‌رسد که در سال95، تغییراتی در حوزه مسکن ایجاد شود اما تحولات بنیادینی در این زمینه پیش‌بینی نمی‌شود، قیمت مسکن تا حدودی افزایش می‌یابد اما شاهد رونق و بهبود بازار نخواهیم بود.

مشاهده صفحات روزنامه

ارسال نظر

نظر کاربران