شماره امروز: ۵۴۷

| کدخبر: 44145 | |

گزارش «تعادل» از سازوکار فروش اوراق رهنی در ایران

گروه بورس

از سال 88 تاکنون سازمان بورس اوراق بهادار در نظر دارد که اوراق رهنی را در بازار سرمایه ایران به فروش برساند اما به دلایلی نامعلوم تاکنون نتوانسته این طرح را عملیاتی کند، نهایتا در اردیبهشت ماه سال جاری بانک مرکزی با انتشار مبلغ 3هزار میلیارد ریال اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت کرده که آن نیز تاکنون عملیاتی نشده یکی از دلایل عدم عرضه این اوراق، نگرانی از عدم استقبال سرمایه‌گذاران در بازار سرمایه است زیرا نرخ سود بانکی 18درصد همچنین اوراق مشارکت بالای 23درصد جذابیتی برای اوراق رهنی 18.5درصدی به وجود نمی‌آورد لذا وزارت اقتصاد و دارایی بر آن است تا با کاهش نرخ سود بانکی و تسهیلات اوراق رهنی را عملیاتی کند و به دیگر نهادهای مالی نیز گسترش دهد.

به همین منظور در جلسه کارگروه تخصصی ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت که با حضور رییس کل بانک مرکزی و اعضای کارگروه که معاون وزیر راه و شهرسازی، رییس سازمان بورس و اوراق بهادار و مدیرعامل بانک مسکن برای عرضه اوراق رهنی برگزار شد، تفاهم شد که امکان تعمیم انتشار اوراق حق تقدم مسکن (اوراق تسه) به سایر بانک‌ها پس از اخذ مجوز از بانک مرکزی امکان‌پذیر شود. هر چند بعد از سه ماه از سال هنوز طرح فروش اوراق رهنی در بورس عملیاتی نشده اما با پیگیری خبرنگار «تعادل» از بورس تهران مشخص شده که سازوکارهای بورس تهران برای این موضوع آماده شده که بخشی از آن در اختیار روزنامه قرار گرفته است.


ماهیت اوراق قرضه با پشتوانه رهنی

در بورس اوراق بهادار به ‌پشتوانه وام‌های رهنی در ایران اختصاراً اوراق رهنی می‌گویند. بانک‌های خرده ‌فروش اعطا‌ کننده تسهیلات رهنی(وام‌های بلندمدت خرید مسکن) می‌توانند با فروش این تسهیلات به سرمایه‌گذاران بازار سرمایه، منابع جذب کرده تا بتوانند وام‌های بیشتری اعطا کنند. از مزایای خرید این اوراق، بازگشت بخشی از اصل و فرع آن در پایان هر ماه است درحالی که در سایر اوراق قرضه اصل مبلغ فقط در سررسید قابل دریافت است. بازار اوراق رهنی شامل اوراق رهنی مسکونی و اوراق رهنی تجاری است. اوراق قرضه با پشتوانه رهنی یا

Mortgage-backed securities که به (MBS) معروف شده در امریکا توسط موسسات دولتی یا موسسات مورد حمایت دولت منتشر می‌شوند. در واقع این موسسات این اوراق را به پشتوانه مجموعه‌یی از وام‌های مسکن (که ممکن است این وام‌ها را خود داده باشند، یا آنها را از دیگر بانک‌ها خریده باشند) که در ترازنامه خود دارند، منتشر می‌کنند(فرآیند تبدیل وام به اوراق قرضه) و پس از فروش آنها به سرمایه‌گذاران، وجوه حاصله را مجدداً وارد چرخه پرداخت وام مسکن می‌کنند. در واقع با این اقدام، وجوه لازم جهت پرداخت به متقاضیان وام مسکن فراهم می‌شود. در کشور امریکا بازار وام‌های رهنی به دو بخش وام‌های رهنی با ضمانت آژانس‌های دولتی و وام‌های رهنی بدون ضمانت تقسیم می‌شود. ساختار این وام‌ها به گونه‌یی است که جریان نقدی مربوط به اصل و بهره وام‌ها از قرض‌کننده به دارنده اوراق منتقل می‌شود. ممکن است این اوراق ساختار پیچیده‌یی داشته باشند که خود شامل مجموعه‌یی از اوراق بهادار رهنی باشند که ازجمله این اوراق می‌توان به تعهدات رهنی وثیقه‌گذاری شده(CMO) و تعهدات بدهی وثیقه‌گذاری شده(CMD) اشاره کرد. اوراق بهادار رهنی را به قطعاتی تقسیم می‌کنند که ریسک و بازده متفاوتی دارند و سرمایه‌گذاران می‌توانند به تناسب ریسک‌پذیری خود در این اوراق سرمایه‌گذاری کنند.


دلیل بحران‌آفرینی اوراق رهنی در امریکا

اما همین اوراق رهنی با وجود مزیت‌های فراوان دردسرهایی نیز برای امریکا داشت تا جایی که در دنیا کارشناس مالی وجود ندارد که عامل بحران سال 2008 ایالات متحده امریکا دیگر کشورهای غربی را اوراق رهنی نداند در آن دوران ترکیدن حباب مسکن در ایالات متحده‌ امریکا که در سال ۲۰۰۴ به اوج خود رسید، باعث شد که ارزش اوراق بهادار وابسته به قیمت‌گذاری املاک و مستغلات ایالات متحده امریکا کاهش پیدا کرده و به موسسات مالی در سطح جهان آسیب وارد کند به عقیده کارشناسان اوراق رهنی در آن دوران اضافه از ارزش واقعی قیمت‌گذاری شده و بعد از بحران با کاهش وحشتناکی روبه‌رو شدند اما همه مشکلات از این جا ناشی شده است.

همان‌گونه که پیش‌تر توضیح داده شد، موضوع اوراق رهنی اینگونه است که نهاد یا افرادی به بانک‌ها مراجعه و ‌موضوع اوراق رهنی اینگونه است که بانک‌های مسکن به خریداران مسکن وام می‌دهند و برای تامین مالی بانک مسکن برای ارائه وام، افرادی مراجعه می‌کنند و به اصطلاح وام ارائه شده را می‌خرند.

به‌شرط آنکه بانک اقساط مربوط به بازپرداخت تسهیلات داده شده را در اختیار او قرار دهد. در چنین شرایطی تامین مالی‌ کننده به یک پروژه سرمایه‌گذاری سودآور دسترسی پیدا کرده است زیرا فرضا 100میلیون تومان خود را با نرخ 25درصد سود تضمین شده، سرمایه‌گذاری کرده است البته بانک نیز برای جمع‌آوری اقساط از شخص اول نیز کارمزدی از شخص تامین‌کننده مالی می‌گیرد.

بانک نیز به منابع جدیدی برای ارائه وام دست یافته است حال اگر همین مثال را در مورد هزاران نفر که با این شرایط وام گرفته‌اند، توسعه دهیم و شرایطی فراهم کنیم که اشخاص حقوقی یا حقیقی جدیدی بیایند و اسناد بدهی اشخاص اولیه که وام گرفته‌اند را بخرند و کل وام گرفته شده را به بانک‌های مورد نظر پس بدهند در این صورت بانک‌ها می‌توانند ضمن بازیابی منابع خود شرایط دادن وام جدید را افزایش دهند و در واقع این ایده مقدمه‌یی بود بر شکل‌گیری صندوق‌های رهنی مسکن که وظیفه اصلی آنها خرید وام‌های مسکن از مردم و گرفتن اسناد بازپرداخت برای صندوق رهنی بود.

صندوق‌هایی مثل فنی می، فردی مک یا لمن برادرز، سازماندهی خرید این نوع وام‌ها در امریکا را در اختیار گرفته بودند. به عبارت دیگر صندوق‌های رهنی مسکن سهام جدید منتشر می‌کردند و گروهی از متقاضیان نیز این سهام را می‌خریدند. حتی کشورهای خارجی نیز منابعی را برای خرید این اوراق به کار انداختند. ولی نکته اینجاست که سرنوشت این نوع صندوق‌ها در گرو سرنوشت قیمت مسکن در بازار بود.

نتیجه این اقدام این شد که بانک‌ها، وام بیشتری با بهره پایین در اختیار مشتری قرار می‌دادند و امکان گرفتن وام راحت‌تر شد، نتیجه این شد که تقاضا برای خرید مسکن بالا برود. مردم پول‌ها را گرفتند بنابراین تقاضای خرید مسکن بالا رفت زیرا قدرت خرید آنها بیشتر شده بود و نهایتا قیمت مسکن افزایش یافت و کسانی که وام گرفته بودند، تشویق شدند که وارد بازار سفته‌بازی مسکن شوند. بانک‌های امریکایی تصمیم گرفتند برای سهولت جذب منابع خود 95درصد از ارزش خانه را در قالب وام به مشتریان پرداخت کنند. یعنی مشتریان برای خرید یک ملک تنها نیاز به 5 درصد بهای آن را داشتند و بقیه از طریق وام قابل تامین بود.

اگر مشتری به هر دلیل نمی‌توانست وام را بازگرداند، بانک آن ملک را می‌تواند تملک کند. وقتی نرخ بهره به یک درصد کاهش یافت؛ استقبال از وام مسکن افزایش یافت. نرخ یک درصد در واقع همان نرخ بهره بین بانکی است یعنی وقتی دو طرف ریسکی نداشته باشند، این نرخ اعمال می‌شود ولی اگر کسی بخواهد وام بگیرد بسته به شرایط متقاضی، ریسک آن تعیین می‌شود و به مبلغ مذکور افزوده می‌شود. اما وقتی قیمت مسکن پایین آمد، یعنی عرضه از تقاضا پیشی گرفت در چنین شرایطی کسی که خانه‌یی خریداری کرده بود با وجودی که حتی ممکن بود بخشی از وام را پرداخت کرده باشد، ناچار می‌شد وام را پس بدهد در نتیجه خانه در رهن بانک باقی قرار گرفت. به تدریج بانک‌ها با انبوهی از وام‌های مسکن بازگردانده شده، مواجه شدند که در واقع پول بانک را بلعیده بود و به جای آن ملک مسکونی تحویل بانک داده بود که قیمت آن ملک هم نسبت به مبلغ اولیه وام کاهش یافته بود. در نتیجه دو موسسه رهنی «فانی‌می» و «فردی مک» اعلام ورشکستگی کردند. این ورشکستگی به سایر بخش‌ها همچنین کشورهای دیگر هم سرایت کرد. بازارهای بورس نیز ملتهب شدند زیرا ارزش اقتصادی بنگاه‌های حاضر در بورس نیز دچار کاهش شده بود. در این شرایط هر کس به دنبال این بود که پولش را از بانک‌ها بیرون بیاورد. زیرا اگر بانک مورد نظر ورشکست می‌شد معلوم نبود صاحب پول بتواند به اصل پول خود دسترسی پیدا کند. تنها سرمایه‌گذاری مطمئن در این شرایط خرید اوراق قرضه خزانه‌داری امریکا بود که با سود حداقل 05/0درصد عرضه می‌شد.


سابقه اوراق رهنی در ایران

سابقه اوراق رهنی در ایران به سال 1388 برمی‌گردد. شرکت تامین سرمایه نوین(سهامی خاص) در سال‌های 87 و 88 با امضای قراردادهای جداگانه با بانک‌های مسکن، ملی، اقتصاد نوین و نیز لیزینگ اقتصاد نوین به طراحی اوراق رهنی اقدام کرد. مجوزهای اصولی برای انتشار این اوراق توسط سازمان بورس و اوراق بهادار صادر شده است. در همان رییس وقت سازمان بورس و اوراق بهادار از آغاز فروش اوراق رهنی مسکن در بورس تا پایان شهریور ماه خبر داد.

در آن تاریخ به گفته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازی مقرر شده بود که بانک مسکن بالغ بر2هزار میلیارد تومان و بانک ملی یک هزار میلیارد تومان اوراق رهنی مسکن منتشر خواهند کرد. اما درحال حاضر کل مبلغ 300میلیارد تومان را بانک مسکن تامین مالی خواهد کرد.

اسماعیل درگاهی، مدیر پذیرش بورس تهران درخصوص تفاوت این درصدها گفت که برای تحریک تقاضا، وزارت اقتصاد و دارایی این اختلاف را در نظر گرفته و انتظار می‌رود که مورد استقبال قرار گیرد و با توجه به نرخ تسهیلات کم و سود اوراق بالاتر تامین مالی بانک مسکن شده و بازار مسکن به عنوان بزرگ‌ترین بازار ایران می‌تواند رونق بگیرد.

درگاهی همچنین درخصوص انتشار اوراق رهنی در بورس به «تعادل» گفت: بورس تهران در حوزه ابزارهای نوین مالی همیشه پیشقدم بوده و تا پایان سال گذشته 6 هزار و 500 میلیارد تومان اوراق بدهی شامل اوراق مرابحه، اوراق استصناع، اوراق مشارکت شهرداری‌ها در بورس تهران به چاپ رسیده است.

وی ادامه داد: بورس تهران سعی دارد، فرهنگ بورس‌پذیری را در حوزه تامین مالی نهادینه کند لذا پذیرش و درج 30مورد اوراق را تا آخر سال آینده در برنامه کاری خود دارد.

بر همین اساس برگزاری کلاس‌های آموزشی و شفاف‌سازی، زمینه‌های لازم برای استقبال و شناسایی این اوراق توسط مردم مقدور خواهد کرد.

میثم احمدوند از کارشناسان اوراق رهنی بورس تهران در گفت‌وگو با «تعادل» اظهار کرد: این اوراق در سال جاری حدود 3000میلیارد ریال ولی در سال 96 که بعد از اجرای آزمایشی طرح آن را توسعه خواهیم داد اما این طرح احتمالا با ایراداتی روبه‌رو شود و حین اجرای طرح برای ما مشخص خواهد شد لذا به همین منظور رقم 300میلیارد تومان را در نظر گرفتیم. بانی طرح، بانک مسکن و ناظر نیز آبان 2 خواهد بود لذا انتظار عدم استقبال طرح نیز می‌رود.

در همین رابطه نگار نظری مدیر عملیات بازار مشتقه بورس به «تعادل» گفت:

بورس تهران درصدد است تا بازار اوراق بدهی در ایرانی را ارتقا دهد و درحال حاضر حدود 15 اوراق بدهی درحال دادوستد در بازار است که به تعداد 67 میلیون 323هزار و 529 ورق در بازار است.

این مقام مسوول افزود: ارزش معاملات این اوراق در سال 94 معادل 87هزار و 991میلیون ریال بوده که در سال 95 تا ابتدای خرداد حدود 18هزار و 231میلیون ریال رسیده است.

نظری درخصوص سازوکار این طرح گفت: در ابتدا بانک عامل میزان وام‌های اعطایی را برای سپرده‌گذار تعیین می‌کند و ناشر به انتشار اوراق براساس میزان وام و اقساط وام اوراق اقدام می‌کند و آن را در بورس به فروش می‌رساند و بعد از آن به میزان 18.5دصد به سرمایه‌گذاران سود می‌دهد .

نظری در ادامه درخصوص مراحل کار پذیرش هنوان کرد: ابتدا مدارک مدیریت پذیرش اقدام به ثبت اطلاعات ناشر می‌کند سپس معاملات در سامانه طراحی می‌شود و روز عرضه تعیین می‌شود سپس از طریق ناظر بازار دو روز قبل از عرضه اطلاع‌رسانی شده و عرضه صورت می‌گیرد.

مشاهده صفحات روزنامه

ارسال نظر

نظر کاربران