شماره امروز: ۵۴۷

| | |

در دنیا مفهمومی وجود دارد که به‌عنوان سهم تسهیلات از ارزش معاملاتی مسکن یا Loan To Value (LTV) شناخته می‌شود. به معنی سهمی که سیستم پولی کشور و نه لزوما دولت‌ها، برای خانه‌دار شدن اقشاری که دارای جریان درآمدی هستند، کمک می‌کنند که با این سیستم مردم می‌توانند از طریق درآمدهای آینده خود صاحب خانه شوند. یعنی سهم بزرگی از ارزش معاملاتی مسکن از طریق وام‌ها به فروشندگان پرداخت می‌شود و بعد مردم از پس‌انداز آینده و درآمد آتی خود توان پرداخت این هزینه را پیدا می‌کنند. در حقیقت این پرداخت به ملک مردم و در واقع ثروت آنها تبدیل می‌شود.

در کشور ما اساسا طی سالیان گذشته برنامه‌های متعددی برای خانه‌دار کردن اقشار مختلف وجود داشته است. اما تمرکز بزرگ‌ترین برنامه‌های کشور معمولا بر اقشار و دهک‌های کم‌درآمد جامعه بوده است که معمولا در این برنامه‌ها سعی می‌شد از طریق حذف قیمت زمین و پشتیبانی دولت، مسکن ارزان‌قیمت در اختیار این قشر قرار بگیرد. این درحالی بوده است که عملا باز هم تمرکز چندانی روی مسیر پس‌اندازی مردم وجود نداشت. البته فعالیت در این زمینه تا حدی در دهه70 انجام شد که همان زمان به نسبت موفق هم بود. اما بعد از آن با شوک قیمتی که اواخر دهه 80 و اوایل دهه 90 به‌وجود آمد، عملا مقدار LTV به‌خصوص در شهرهای بزرگ کم شد. یعنی مثلا الان در شهر تهران، این 35میلیون تومان وام خرید مسکن، عملا سهم مهمی از کل ارزش خانه را شامل نمی‌شود. چنین رقمی فقط می‌تواند برای افرادی که خانه دارند و می‌خواهند همان خانه را به احسن تبدیل کنند، یا کسانی که خودشان از قبل سرمایه و پس‌اندازی دارند، مفید باشد. در واقع این 35میلیون تومان می‌تواند به اندازه خرید چند متر خانه اضافه‌تر تاثیر داشته باشد.

اما اساسا ترسی برای مسوولان دولت پیش برای طراحی بازار رهن و اوراق با پشتوانه رهنی وجود داشت که این ترس ناشی از بحران‌های سال‌های 2007 و 2010 در دنیا بود. البته این بحران‌ها بیشتر از اینکه کشورهای آسیب دیده را بترساند، ما را از اینکه مبادا همان اتفاق برای کشور بیفتد، ترساند. همین مساله باعث شد بازار متشکل رهن و اوراق دست دوم رهنی راه‌اندازی نشود. درحالی‌که این موضوع برای ایران چندان خطرناک نبود چون نرخ تورم بالا و LTV پایین، مساله ورشکستگی را برای ما بی‌معنا می‌کرد و امکان‌پذیر نبود که چنین فرایندی در کشور ما رخ دهد. ضمن اینکه سیستم پس‌انداز درستی هم در کشور ما طراحی نشده بود. صندوق‌های پس‌انداز مسکن فقط در بانک مسکن طراحی شده بود که آن هم بعد از مدتی به منابع تامین مالی این بانک تبدیل شد که اوراق آن در بازار خرید و فروش می‌شد. بنابراین نرخ آن برای متقاضیان و مردمی که می‌خواستند از وام مسکن استفاده کنند، با نرخ بازار آزاد تقریبا یکسان می‌شد. در نتیجه، طرح حمایتی درستی برای دهک‌های میانی و اقشاری که خودشان درآمد دارند، اما به اندازه کافی پس‌انداز و دارایی برای خرید خانه نداشتند، وجود نداشت. بنابراین به‌نظر می‌رسد دولت‌ها، در همه طرح‌هایی که از 1373 تا 1391 وجود داشت، ازجمله طرح پاک و طرح مسکن مهر و... قشر خاصی را هدف‌گیری کرده‌اند و هر بار اقشار دیگر فراموش می‌شدند. درحالی که هدف و وظیفه دولت، افزایش کیفیت زندگی است و این افزایش کیفیت زندگی باید شامل تمام دهک‌های جامعه شود. یعنی حتی دهک‌های مرفه هم باید از حمایت‌های تسهیل‌گری و استانداردگذاری دولت بهره‌مند شوند. در واقع آن کسی که برای هر متر مسکن، 10میلیون تومان می‌پردازد هم باید مطمئن باشد خانه‌یی که می‌خرد از نظر حقوقی و استانداردهای ساخت، زیبایی، زیرساخت و امنیت، شرایط خوبی دارد. مثلا الان در بعضی از گران‌ترین خیابان‌های شهر تهران، در یک کوچه 6 متری، مجوز ساخت خانه 12طبقه صادر شده است و این مساله شرایط زندگی برای قشر مرفه را هم دشوار می‌کند. همین است که حتی آن قشری که توان خرید خانه گران‌قیمت را دارد هم نمی‌تواند از کیفیت زندگی در خانه خود بهره کافی ببرد چون زیرساخت‌های مناسب وجود ندارد. در نتیجه اساسا برنامه‌های مسکن دولت، نباید فقط به اقشار خاصی محدود شود. به‌همین‌دلیل ما امیدواریم برنامه‌های اخیر وزارت راه‌وشهرسازی مانند طرح وام احیا و نوسازی بافت فرسوده یا طرح صندوق پس‌انداز مسکن و وام ودیعه مسکن و به‌طورکلی طراحی‌هایی که برای تامین ابزارهای مالی قرار است با همکاری بانک مرکزی اجرا شود، به توسعه بازار رهن و آسان شدن تامین منابع مالی برای خرید مسکن منجر شود.

مشاهده صفحات روزنامه

ارسال نظر

نظر کاربران