شماره امروز: ۵۴۷

| کدخبر: 27136 | |

«تعادل» چالش‌ها و چشم‌اندازهای یک طرح فراموش شده را بررسی می‌کند

گروه مسکن و شهرسازی زهره علامی

اگرچه حدود 2سال از نامه وزیر راه‌وشهرسازی به بانک مرکزی و شورای بورس برای صدور مجوز راه‌اندازی بازار رهن ثانویه می‌گذرد، اما ایجاد این بازار همچنان در هاله‌یی از ابهام قرار دارد. بازار رهن ثانویه یکی از روش‌های بسیار مهم برای افزایش اعتبارات بخش مسکن است که در جهت افزایش وام‌های طرف تقاضا حرکت می‌کند.

در بازار رهن ثانویه، بانک‌های عامل سند و وثیقه‌ وام‌گیرندگان را به شرکت‌های سرمایه‌گذاری تحت نظر خود می‌دهند و این شرکت‌ها در مقابل دریافت این وثیقه‌ها، بدهی افراد را به اقساط تبدیل کرده و به صورت اوراق بهادار منتشر می‌کنند، با فروش این اوراق بهادار اعتباری که بانک به متقاضیان خرید مسکن پرداخته به بانک بازگردانده می‌شود و بانک مجددا می‌تواند به تعداد دیگری از متقاضیان وام دهد.

به گفته کارشناسان با ایجاد بازار رهن ثانویه مسکن، قدرت وام‌دهی بانک‌ها تا 12برابر افزایش می‌یابد ضمن اینکه پیوند میان بازار سرمایه و مسکن نیز عمیق‌تر می‌شود، اما با وجود این اثرات مثبت، عدم آمادگی شرایط اقتصادی ایران از جمله نرخ تورم بالا، سطح پایین درآمدی خانوارها و... ایجاد این بازار را با اما و اگرهایی روبه‌رو کرده است.

درهمین رابطه، یک استاد دانشگاه در گفت‌وگو با «تعادل»، طرح ایجاد بازار رهن ثانویه مسکن را مثبت دانست وگفت: برای رونق گرفتن خریدوفروش مسکن، هدایت سرمایه‌های سرگردان، افزایش تمایل مردم برای خرید مسکن و... نیاز به تامین اعتبارات لازم و اعطای وام است که ایجاد بازار رهن ثانویه می‌تواند روش مناسبی دراین زمینه باشد.


استقراض از بانک جهانی

عباس اکبرپور افزود: با ارائه تسهیلات20، 30، 50 و حتی 80میلیون تومانی نمی‌توان قدرت خرید مردم برای مسکن را افزایش داد و این مقادیر تغییرعمده‌یی در خریدوفروش مسکن ایجاد نمی‌کنند. از این رو، باید تمهیدات دیگری برای افزایش منابع مالی بانک‌ها اندیشیده شود زیرا این منابع محدود است.

به گفته اکبرپور، با توجه به دستیابی ایران و 1+5 به توافق هسته‌یی و افزایش روابط دیپلماتیک با سایر کشورها بانک مرکزی می‌تواند با ضمانت خود از بانک جهانی، بانک‌های اروپایی، ‌آسیایی و... وام دریافت کند، ‌زیرا نرخ بهره جهانی از 1.5 تا 2.5درصد است که اگر این منابع به بانک مرکزی تزریق شود و بانک مرکزی با افزایش درصدی به نرخ بهره، وام را به سایر بانک‌ها تزریق کند، استقبال خوبی از سوی مردم برای دریافت این وام‌ها می‌شود.

این کارشناس حوزه مسکن اظهارکرد: در ایالات متحده، اگر خریدار 5درصد از قیمت خرید واحد مسکونی را داشته باشد، با ارائه آخرین اظهارنامه مالیاتی می‌تواند 5برابر مبلغ اظهارنامه مالیاتی (5 برابر کل درآمد سال گذشته خود) را وام مدت‌دار دریافت کند.

وی با انتقاد ازنحوه وام‌دهی درکشورمان گفت: درایران به تمام متقاضیان مبلغ مشخصی پرداخت می‌شود و به تمامی سپرده‌گذاران شهرهای کلان مبلغ 80 میلیون پرداخت می‌شود در حالی که دراین میان برخی خواستار خرید خانه‌یی به قیمت 1.5 میلیارد تومان هستند و 80میلیون تومان هیچ کمکی به این خریدار نمی‌کند.

اکبرپور با اشاره به توانایی بازار رهن ثانویه در تامین مالی بانک‌ها گفت: علاوه بر فرصت مثبت ایجاد شده پس ازتوافق برای دریافت وام از بانک‌های جهانی، ایجاد بازار رهن ثانویه نیز می‌تواند در راستای تامین مالی بانک‌ها تاثیرگذار باشد و این دو اقدام در راستای یکدیگر و به همراه هم کمک شایانی به خریداران مسکن می‌کند.

این استاد دانشگاه تصریح کرد: باید میان وزارت راه‌وشهرسازی، بانک مرکزی و شورای بورس توافقنامه‌یی تنظیم شود تا با انتشار اوراق قرضه و ارائه این اوراق به عنوان ضمانت ملک، وام‌هایی با مبلغ بالاتر به متقاضیان پرداخت شود.

وی ادامه داد: اجرای این طرح به سود بانک‌های عامل نیز خواهد بود و این بانک‌ها تحت هیچ شرایطی متضررنمی شوند ضمن اینکه ارائه وام‌های بانکی با مبالغ بالا موجب رونق بازار خریدوفروش و به تبع آن صنعت ساختمان می‌شود.

این کارشناس مسکن با اشاره به فعالیت بیشتر بورس با اجرای بازار رهن ثانویه افزود: بازار بورس در سایرکشورها فعال است و تحت تاثیر اقتصاد جهانی است درحالی که در ایران این بازار تنها از اقتصاد داخلی اثر می‌پذیرد که با اتصال این بورس به بورس جهانی و حضور سرمایه‌گذاران خارجی در بازار سرمایه ایران علاوه بر افزایش حجم منابع مالی، ثبات اقتصادی نیز افزایش می‌یابد.

به گفته اکبرپور، ارائه اوراق قرضه به بازار بورس و تغییر ارزش آن، در بازگرداندن سود بانک‌ها بسیار موثر است و در واقع بانک‌ها به خوبی از اجرای این طرح منتفع می‌شوند ضمن اینکه اقتصاد کشور را نیز رقابتی می‌کند زیرا بانک‌های ناتوان در این چرخه مشخص شده و به علت عدم استقبال مردم به دنبال افزایش کارآیی می‌روند.

وی ضمن اشاره به تبعات منفی ایجاد بازار رهن ثانویه گفت: درصورتی که دولت به عنوان مجری طرح به صورت غیرمستقیم براجرای این طرح نظارت کند، آثار منفی این طرح ازجمله بورس‌بازی به کمترین مقدار ممکن می‌رسد.


ضرورت تشکیل بازار رهنی

با وجود نظر مثبت برخی از کارشناسان در مورد رونق گرفتن بخش مسکن با اجرای بازار رهن ثانویه، فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن، با اشاره به موانع ایجاد این بازار به «تعادل» گفت: شرایط اقتصادی نامناسب، نرخ تورم بالا، سطح پایین درآمد خانوارها اجازه شکل‌گیری بازار رهن ثانویه را در ایران نمی‌دهد.

بیضایی افزود: شکل‌گیری بازار رهن ثانویه منوط به تشکیل بازار رهن اولیه است، ‌به عبارت دیگر در ابتدا باید بازار رهنی توسعه یابد تا به تبع آن بازار رهن ثانویه ایجاد شود.

وی ادامه داد: باید منابع مالی بانک‌ها توسعه یابد تا بتوان بازار رهن ثانویه را ایجاد کرد در واقع باید بازار رهنی ازسوی صندوق‌ها و منابع تجهیزشود و سپس دولت ادعایی برای تشکیل بازار ثانویه داشته باشد.

به گفته بیضایی علاوه بر تامین منابع مالی بانک‌ها، ایجاد بازار رهن ثانویه نیازمند توان اقتصادی بالا، سطح بالای درآمد خانوارها، نرخ پایین تورم و... است که با توجه به شرایط اقتصادی موجود امکان شکل‌گیری بازار رهن ثانویه وجود ندارد.

رییس گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم و صنعت اظهار کرد: بانک جهانی در سال 2013 کتابی را منتشر کرد که براساس تحقیقات صورت گرفته در این کتاب، اقتصادهای نوظهور به سمت بازار رهن ثانویه نمی‌روند و این بازار کمتر مورد توجه کشورها قرارگرفته است.

بیضایی با انتقاد از سیستم بانکی کشور گفت: درحال حاضر بانک‌های ایرانی وام‌های بلندمدت را با نرخ سود بالا در اختیار متقاضیان قرار می‌دهند و این امکان وجود ندارد که بانک‌ها به راحتی راضی به تغییر روش‌های کنونی خود شوند.

این استاد دانشگاه افزود: دولت به دنبال اجباری کردن بازار رهن ثانویه با استفاده از منابع دولتی و یارانه سود تسهیلات است که تاکنون این طرح اجرایی نشده است.

وی ادامه داد: براساس نظام مالیاتی کشور، بخش زمین، ساختمان و مستغلات بهشت سوداگران است و فعالان این حوزه علاوه بر پرداخت کمترین مالیات بیشترین سود را به خود اختصاص می‌دهند.

این کارشناس بازار مسکن با تاکید بر اصلاح نظام مالیاتی کشور گفت: هم‌اکنون مالیات تنها به نقل‌وانتقالات مسکن اختصاص می‌یابد، درحالی که درسایر کشورها مالیات‌های مختلفی برای واسطه‌گران درنظرگرفته می‌شود.

در پایان گفتنی است درحالی که ایجاد بازار رهن ثانویه در دستورکار نهادهای مربوطه قرارنگرفته و هنوز گامی عملی برای تشکیل آن برداشته نشده است، اما درکشورهایی با اقتصاد سالم نسبت اوراق رهن ثانویه به تولید ناخالص ۳۰ تا ۵۰درصد و در کشورهای توسعه‌یافته مانند امریکا این نسبت ۱۲۰ درصد است؛ ضمن اینکه با وجود سهم بزرگ این بازار دراقتصاد کشورهای توسعه یافته برخی وقوع بحران اقتصادی در سال 2008 را ناشی از نظام بانکی و بازار رهن ثانویه اعلام کردند که همین موضوع اهمیت تحقیق و بررسی بیشتر برای اجرایی شدن این طرح درکشور را دو چندان می‌کند.

مشاهده صفحات روزنامه

ارسال نظر

نظر کاربران