شماره امروز: ۵۴۷

| کدخبر: 25691 | |

یک پژوهش رسمی اثرگذاری کانال‌های تحریم‌های اقتصادی بر قیمت مسکن ایران را بررسی کرد

گروه مسکن و شهرسازی

نتایج یک مطالعه علمی نشان می‌دهد که شوک‌های نرخ ارز و همچنین شوک‌های درآمدهای نفتی طی سال‌های اخیر باعث«ایجادسیکل تجاری در قیمت مسکن» شده‌اند. در همین حال، این پژوهش حاکی است که سیکل‌های ایجاد شده در قیمت مسکن ناشی از تحریم‌های اقتصای ماندگار و بادوام نیستند. اثرگذاری کانال‌های تحریم‌های اقتصادی (درآمد نفتی، نرخ ارز و نرخ تورم) بر قیمت مسکن همواره مورد توجه کارشناسان و فعالان اقتصادی بوده است و با وجود ارائه نظرات مختلف دراین زمینه تاکنون نتیجه مشخصی منتشرنشده بود، اما با تحقیق صورت گرفته ازسوی فصلنامه اقتصاد مسکن این اثرگذاری طی سال 71 تا 92 بررسی شد.

بر اساس نتایج این پژوهش، شوک‌های نرخ ارز ناشی از تحریم اقتصادی یکی از عوامل ایجاد سیکل تجاری در قیمت مسکن ایران است. این اثرات در یک دوره 1.5ساله منفی بوده و بعد از آن در یک دوره 2ساله مثبت و دوباره اثرات منفی آغاز می‌شود. ضمن اینکه شوک‌های درآمدهای نفتی ناشی از تحریم اقتصادی نیزازعوامل ایجاد سیکل‌های تجاری درقیمت مسکن ایران است. این اثرات از فصل دوم به صورت مثبت آغاز شده و از فصل چهارم به بعد منفی می‌شود، این اثرات تا دوره پانزدهم به صورت پایدار باقی می‌ماند و سپس ازبین می‌رود.

این تحقیق که توسط پروانه اصلانی، آویده اسداللهی و به سفارش دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی انجام شده است، اثرگذاری کانال‌های تحریم‌های اقتصادی (درآمد نفتی، نرخ ارز و نرخ تورم) بر قیمت مسکن را مورد بررسی قرار داده است.

براساس این گزارش فعالیت‌هایی در بخش مسکن از پیامدهای تحریم تاثیرپذیرفته است. از تظاهرات شرایط رکودی در بخش مسکن می‌توان به عدم تمایل ورود سرمایه‌های بخش خصوصی به فعالیت‌های بخش مسکن در قالب سرمایه‌گذاری‌های شروع شده مسکن، قفل شدن منابع قابل ملاحظه‌یی ازسرمایه‌های خصوصی در سرمایه‌گذاری نیمه تمام و تمام شده مسکن کاهش معاملات و خدمات صورت گرفته دراین بخش برقراری ثبات نسبی و دربرخی از دوره‌ها کاهش درقیمت‌های مسکن به ویژه درقیاس با نوسانات مثبت قابل ملاحظه صورت گرفته درقیمت سایر دارایی ها اشاره کرد.

باتوجه به آنکه اعمال تحریم‌ها منجربه کاهش درآمدهای نفتی، کاهش ارزهای خارجی هم از بابت کاهش صادرات نفتی و هم از بابت موانع و محدودیت‌های ایجاد شده در ورود ارز به کشور شد. ازسوی دیگر موانع ایجاد شده در روابط تجاری کشور با سایر کشورها مستقیما نیز قیمت کالاهای وارداتی، سرمایه‌یی و مصرفی را افزایش داده است. هردو این عوامل منجر به افزایش سطح قیمت‌های عمومی درداخل کشور و خراب‌تر شدن رابطه مبادله و قوت نرخ ارز درقیاس با ریال شده است.

درشرایط تورمی، ‌رفتار منطقی عموم جامعه برای پوشش ارزش دارایی‌های خود، ‌تبدیل آنها به دارایی‌هایی است که اولا قابلیت حفظ ارزش خود را داشته باشند و ثانیا به دلیل نوسانات قابل ملاحظه نرخ تورم، دارایی‌هایی که قابلیت نقدشوندگی بالاتری را دارند برهمین اساس تقاضا برای مسکن به عنوان یک دارایی بادوام درابتدای تحریم‌ها افزایش یافت که این امر به همراه وجود تقاضای انباشته مصرفی مسکن منجربه افزایش قیمت مسکن درکشور شد. لیکن به دلیل نوسانات قابل ملاحظه تورم، ‌هجوم نقدینگی به سمت بازارهای نقدشونده و بادوام مانند ارز و طلا شدت یافت که این به معنای کاهش جذابیت سوداگرانه بازار مسکن است، بلافاصله پس ازیک فصل شاهد کاهش قیمت‌های مسکن در کشور بوده‌ایم که این روند کاهشی همچنان ادامه یافته است. درصورتی که شرایط حاکم بر بازار مسکن اعم از شرایط اعتباری، نرخ تورم، نرخ ارز و سایر متغیرهای مرتبط تغییری نکنند، براساس نتایج این مطالعه تداوم کاهش قیمت مسکن تا 20 فصل (ازآغاز تحریم) پیش‌بینی می‌شود. براساس نتایج این مطالعه، افزایش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی درمسکن به‌طورکلی دامنه تاثیرکوچکی برقیمت‌های مسکن داشته است باتوجه به اینکه براساس مطالعات صورت گرفته تعیین قیمت مسکن درایران عمدتا منشا تقاضا دارد، ‌تغییرات عرضه ازطریق افزایش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی درساختمان‌های جدید در مناطق شهری اثرچندانی بربازار مسکن و سطح قیمت‌های معامله شده دراین بازار نداشته است.

باتوجه به کاهش قیمت‌های معامله شده مسکن درکشور که براساس نتایج این مطالعه می‌تواند ناشی از تحریم‌های اقتصادی باشد و از آنجا که رشد قیمت‌ها دربازارهای دارایی خود عامل مهمی درحفظ وجذب سرمایه‌های بخش خصوصی درآن بازار‌هاست کاهش قیمت‌های مسکن و تداوم آن منجربه کاهش سرمایه به این بخش و کاهش سرمایه‌گذاری برای ساخت مسکن است.

البته با توجه به حجم نیاز سالانه بالغ بر یک میلیون واحد مسکونی کاهش قیمت‌های مسکن می‌تواند نقش موثری درتعمیق فاصله میان عرضه و تقاضا دربازار مسکن شود. این امر خطر افزایش یک‌باره و شدید قیمت مسکن ناشی از تقاضای مصرفی نامتناسب با عرضه را با رفع پیامدهای تحریم محتمل می‌سازد. لذاسیاست‌های حمایت از تقاضای مسکن می‌تواند درشرایط کنونی انباشت تقاضای مصرفی را کاهش داده و اختلاف بزرگ مولفه‌های بازار مسکن را درمیان مدت بکاهد.


اثر شوک نرخ بهره جهانی

نتایج یک تحقیق داخلی در مورد تاثیر شوک‌های نفتی بر نوسانات بخش مسکن ایران حاکی از ایجاد شوک در تمامی متغیرهای بخش مسکن به‌واسطه بروز یک تکانه نفتی است اما این شوک‌ها با وجود بزرگ بودن و شدید بودن ماندگار نبوده و پس از طی 8 فصل مستهلک می‌شوند. در تحقیق دیگری نیز که اثرات متغیرهای کلان اقتصادی از جمله رشد نقدینگی، نرخ واقعی ارز، تولید و شاخص قیمت سهام روی نوسانات قیمت مسکن دراقتصاد ایران را از سال 71 تا 84 بررسی کرده است، براساس نتایج این تحقیق دربلندمدت، حجم واقعی پول، تولید واقعی، شاخص واقعی سهام و عدم تعادل ایجاد شده دررابطه بلندمدت قیمت واقعی مسکن تعیین‌کننده رفتار قیمت مسکن است.

درحالی که براساس تحقیقات داخلی نوسانات نرخ ارز و شوک‌های نفتی بر قیمت مسکن اثرگذار هستند، در یک تحقیق خارجی اثر مثبت شوک نرخ بهره جهانی بر قیمت جهانی مسکن به اثبات رسیده است. ضمن اینکه در تحقیقی دیگر که شرایط بازار مسکن کانادا سال‌های 1987 تا 2004 را مورد مطالعه قرار می‌دهد تغییرات قیمت واقعی نفت، ‌نرخ ارز، نرخ اشتغال و نرخ بهره حدود 98درصد از تغییرات قیمت مسکن را موجب می‌شوند.

مشاهده صفحات روزنامه

ارسال نظر

نظر کاربران