شماره امروز: ۵۴۷

| کدخبر: 24659 | |

ایجاد خانوارهای جدید، تخریب واحدهای موجود، جابه‌جایی‌های شغلی و تحصیلی و حتی طلاق از عوامل اصلی افزایش تقاضا در بازار مسکن هستند. در سال‌های اخیر البته منشأ بیشترین تقاضا برای واحدهای مسکونی در کشور خانوارهای جدیدی بوده‌اند که در دوره انفجار جمعیت (baby boom) دهه 1360 متولد شده‌اند و احتمالا تا پایان دهه 1390 بر سنگینی کفه تقاضای بازار خواهد افزود. در مقابل اما سمت عرضه و تقاضا در بازار مسکن دچار نقصان‌های جدی بوده است. با حصول توافق هسته‌یی میان ایران و 1+5 به نظر می‌رسد بازار مسکن نیز امکان بهره‌گیری از ظرفیت‌های ایجاد شده و رفع برخی از نواقص پیشین را داشته باشد. این نوشتار ضمن بررسی چشم‌انداز مسکن پس از لغو تحریم‌ها، برخی از نواقص بازار مسکن و راهکار رفع آن پس از دوره تحریم را مورد بررسی قرار خواهد داد.

اگر قیمت مسکن را به اجزای آن تفکیک کنیم، سه عامل اصلی در محاسبه بهای تمام شده هر واحد مسکونی قابل احصاست: قیمت زمین، هزینه اخذ پروانه از شهرداری‌ها و هزینه‌های ساخت. در موضوع اول یعنی قیمت زمین برای بررسی وضعیت حاکم بر کشورمان در مقایسه با استانداردهای بین‌المللی، نسبت جمعیت به مساحت شهر تهران در کنار برخی از شهرهای مرفه اروپا و استرالیا در جدول زیر ارائه شده است:

همانطور که در جدول مشاهده می‌شود، جمعیت شهر سیدنی در سال 2012 حدود 3/4میلیون نفر بوده درحالی که مساحت این شهر بالغ بر 12.145کیلومتر مربع است. اگرچه بخش بزرگی از این مساحت شهری به پارک‌ها و فضای سبز تعلق گرفته ولی با این وجود فضای قابل سکونت در این شهر آن‌چنان گسترده است که طبعا به پراکندگی جمعیت کمک خواهد کرد. این پراکندگی موجب کاهش تقاضا برای زمین در نقاط خاص شهر و کنترل قیمت زمین شهری شده است. تمرکز جمعیت حتی در بسیاری از شهرهای اروپایی که ساختار متمرکزی داشته و بعضا مثل شهر وین محل تمرکز انبوهی از سازمان‌ها و مراکز بین‌المللی هستند به مراتب کم‌تر از شهر تهران است. بنابراین یکی از علل اصلی بالا بودن نسبی قیمت مسکن درایران کمبود زمین توسعه ‌یافته شهری است که حداقل زیرساخت‌های لازم برای زندگی را فراهم کرده و مانع از تمرکز جمعیت شود. با حضور سرمایه‌گذاران و شرکت‌های شهرسازی بزرگ دنیا در داخل کشور، یکی از حوزه‌هایی که به سرعت امکان رشد و توسعه را خواهد داشت، گسترش شهرهای جدید است. این شهرها که در سال‌های اخیر عمدتا به دلیل ضعف زیرساخت‌های حمل‌ونقل و بعضا خدمات شهری از برنامه توسعه‌یی خود باز مانده بودند با رفع تحریم‌ها می‌توانند تقاضای انبوه شهرنشینی را از کلان‌شهرها کاسته و بدین‌ترتیب موجبات کنترل قیمت زمین را فراهم آوردند. موضوع دوم در رابطه با قیمت مسکن، هزینه‌های اخذ پروانه از شهرداری‌هاست. شهرداری‌ها نیز طی سالیان گذشته به ناچار و برای تامین مخارج فزاینده خود با بالا بردن هزینه پروانه ساختمان‌های درحال تاسیس در عمل تامین مالی کرده‌اند. بسیاری از آسمانخراش‌های شمال شهر تهران که در کوچه‌های باریک بنا شده و ترکیب تراکم منطقه را به‌کلی برهم زده، یادآورد کمبود بودجه شهرداری‌ها در پایان سال و تامین مالی به بهای از دست رفتن رفاه شهروندان است. گشایش بازارهای بین‌المللی به روی کشور می‌تواند این سازوکار را نیز اصلاح کند. بسیاری از شهرداری‌های دنیا هزینه‌های جاری خود را از محل عوارض شهری و هزینه‌های سنگین سرمایه‌یی را به کمک سرمایه‌گذاران بیرونی تامین می‌کنند. هزینه‌های هنگفت فاضلاب شهری، مترو، بازیافت زباله و... عموما در قالب قراردادهای مشارکتی از قبیل قرارداد BOT، BLT، BOO و مشابه آن قابل اجراست که به دلیل کمبود منابع سرمایه‌یی در سال‌های اخیر کم‌تر در کشور شاهد آن بوده‌ایم. همچنین شهرداری‌های بزرگ دنیا فروش امتیازات شهری از قبیل تراکم را در قالب بسته‌های توسعه شهری تعریف کرده و این بسته‌ها را در بازارهای عمومی و به ‌صورت مزایده‌یی به فروش می‌رسانند.

موضوع سوم، به هزینه‌های ساخت مربوط می‌شود. در مورد این بخش نیز کشور ما در سال‌های گذشته با توجه به انزوا از بازارهای بین‌الملل و به یمن قیمت‌های ارزان سوخت و کارگر، فاصله زیادی از آخرین فناوری‌های ساخت گرفته است. درحال حاضر بیشتر کشورهای توسعه ‌یافته در صنعت ساخت‌وساز خود از محصولات پیش‌ساخته استفاده می‌کنند که به طور انبوه در کارخانه‌ها تولید شده و نصب آسان این محصولات می‌تواند دوره ساخت واحدهای مسکونی را به شدت کاهش دهد. این مدل ساخت‌‌وساز که صرفا در انبوه‌سازی‌ها مورد استفاده قرار می‌گیرد به ندرت در کشور به اجرا در آمده است. همچنین می‌توان انتظار داشت با اتصال ایران به بازارهای جهانی در میان‌مدت قیمت سوخت در داخل کشور حداقل به سطح قیمت‌های منطقه برسد که این موضوع نیز ضرورت به کارگیری روش‌های آزموده در دنیا را بیش از پیش برجسته خواهد کرد.

نهایتا، می‌توان به بازار مالی مسکن اشاره کرد. بازار مالی بخش مسکن که در قالب بازارهای اولیه و ثانویه رهن (mortage) سال‌هاست در کشورهای توسعه یافته دوره خانه‌دار شدن افراد را کوتاه کرده هنوز در ایران به ‌طرز متشکلی ایجاد نشده است. ورود منابع خارجی به بازار رهن کشور می‌تواند موجبات توسعه این بازار را فراهم آورده و به متقاضیان کمک کند تا از محل درآمدهای آتی خود امروز صاحب خانه شوند و به ‌جای پرداخت اجاره‌بها اقساط وام رهنی خود را پرداخت کنند. این موضوع نه تنها بازار گسترده نسبتا امنی را پیش‌روی سرمایه‌گذاران بین‌المللی خواهد گشود بلکه به ایجاد تقاضای موثر در بازار نیز کمک می‌کند.

مشاهده صفحات روزنامه

ارسال نظر

نظر کاربران